La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : qui la paie et comment elle est calculée

La taxe d'habitation a longtemps concerné tous les logements. Si elle a été supprimée pour les résidences principales, elle demeure en vigueur pour les résidences secondaires. Propriétaires d'une maison de vacances ou d'un pied-à-terre, vous êtes donc toujours redevables de cette taxe locale. Comprendre qui la doit, comment elle se calcule et quelles majorations peuvent s'appliquer permet d'anticiper sereinement cet impôt.

Une suppression réservée à la résidence principale

La taxe d'habitation a été supprimée pour les seules résidences principales. En revanche, elle est maintenue pour les résidences secondaires, c'est-à-dire les logements meublés dont vous disposez sans qu'ils constituent votre habitation principale. Un logement occupé occasionnellement, un bien de villégiature ou un second logement en ville entrent dans cette catégorie.

Le redevable est la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement au titre de sa résidence secondaire, qu'elle en soit propriétaire ou, plus rarement, locataire à l'année. C'est donc la situation au regard de l'usage du bien qui détermine l'assujettissement.

La base de calcul : la valeur locative cadastrale

Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement, qui correspond à un loyer théorique annuel que le bien pourrait produire s'il était loué. Cette valeur est déterminée par l'administration en fonction des caractéristiques du logement : surface, confort, situation et catégorie. Elle sert de base à plusieurs impôts locaux.

À cette base s'appliquent les taux votés par la commune et, le cas échéant, par les autres collectivités. Le montant final dépend donc à la fois de la valeur locative du bien et des décisions fiscales locales, ce qui explique des écarts importants d'une commune à l'autre pour des logements comparables.

La majoration possible en zone tendue

Dans les communes situées en zone tendue, c'est-à-dire là où l'accès au logement est particulièrement difficile, la commune peut décider d'appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cette surtaxe vise à inciter à remettre les logements sur le marché de la résidence principale.

Cette majoration est encadrée : elle ne peut dépasser un plafond fixé par la loi, exprimé en pourcentage de la cotisation. Certaines situations particulières peuvent ouvrir droit à un dégrèvement de cette majoration, par exemple lorsque le contribuable est contraint de disposer d'un second logement pour des raisons professionnelles.

Logements vacants et exonérations spécifiques

Il ne faut pas confondre résidence secondaire et logement vacant. Un logement inoccupé et non meublé peut relever d'autres dispositifs fiscaux, distincts de la taxe d'habitation :

• la taxe sur les logements vacants (TLV), applicable dans les zones tendues pour les logements inoccupés depuis une certaine durée ;
• la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), que les communes hors zone tendue peuvent instituer ;
• diverses exonérations spécifiques ou dégrèvements prévus par la loi selon la situation du logement ou de son occupant.

Un logement meublé et disponible pour une occupation, même intermittente, est en principe traité comme une résidence secondaire, tandis qu'un logement réellement vacant relève des taxes sur la vacance. La distinction est importante car elle détermine l'impôt applicable.

Ne pas confondre avec la taxe foncière

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires se distingue de la taxe foncière. La première est due par la personne qui a la disposition du logement au titre d'une résidence secondaire ; la seconde est due par le propriétaire du bien, qu'il l'occupe ou non. Pour une résidence secondaire dont vous êtes propriétaire, vous pouvez donc être redevable des deux taxes.

En résumé, posséder ou disposer d'une résidence secondaire implique de rester attentif à cette fiscalité locale, calculée sur la valeur locative cadastrale et modulée par les taux communaux, parfois majorée en zone tendue. Bien distinguer résidence secondaire, logement vacant, taxe d'habitation et taxe foncière vous évitera toute mauvaise surprise et vous aidera à anticiper le coût réel de votre bien.