Acheter un bien aux enchères judiciaires : avocat obligatoire, garantie de 10 % de la mise à prix, surenchère de 10 jours et paiement sous deux mois — le guide 2026

Acheter un logement à l'audience d'adjudication d'une saisie immobilière attire par des mises à prix parfois basses, mais la procédure est stricte : on n'enchérit que par avocat, après avoir remis une garantie, et l'enchère est ferme. Ce guide se place du côté de l'acheteur. Pour la situation du propriétaire saisi, voir notre guide sur la saisie immobilière. Il décrit les ventes forcées devant le juge de l'exécution ; les ventes aux enchères organisées par des notaires obéissent à d'autres règles et ne sont pas traitées ici.

Avant l'audience : cahier des conditions de vente et visite

Le cahier des conditions de vente décrit le bien, les diagnostics, le règlement de copropriété éventuel, la mise à prix et la situation d'occupation. Il se consulte auprès du greffe du juge de l'exécution et de l'avocat du créancier poursuivant. Une visite est organisée avant l'audience : elle est vivement conseillée, puisque l'enchère engage l'acheteur sur un bien qu'il doit avoir vu. La mise à prix est fixée par le créancier poursuivant (article L. 322-6 du code des procédures civiles d'exécution) : ce n'est ni une estimation de valeur ni un prix plancher du marché, et s'il n'y a aucune enchère, le créancier est déclaré adjudicataire à ce montant.

Enchérir : l'avocat et la garantie

Seul un avocat inscrit au barreau du tribunal où se tient la vente peut porter les enchères. L'acheteur lui remet un mandat écrit et une garantie : selon les sources consultées, un chèque de banque ou une caution bancaire correspondant à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €, à l'ordre du bâtonnier séquestre (article R. 322-41). L'avocat doit remettre au juge l'attestation de cette consignation (article R. 322-41-1), à peine d'irrecevabilité de l'enchère. La Cour de cassation a déjà eu à juger de la conformité de cette garantie (2^e chambre civile, 20 mai 2021, n° 20-15.111) : l'attestation doit être exacte. Chaque enchère doit surpasser la précédente et elle engage celui qui la porte.

Après l'adjudication : dix jours pour la surenchère

La vente n'est pas définitive à l'audience. Pendant dix jours, toute personne peut former une surenchère du dixième au moins du prix principal, par acte d'avocat déposé au greffe, avec l'attestation de garantie. Le onzième jour, elle est irrecevable ; elle ne peut pas être rétractée, et une seconde adjudication est organisée, sans nouvelle surenchère possible (articles R. 322-50 à R. 322-55). Pour l'adjudicataire initial, cela signifie dix jours d'incertitude : un autre enchérisseur peut reprendre le bien à un prix supérieur d'au moins 10 %.

Payer dans les deux mois, sous peine de folle enchère

L'adjudicataire doit consigner le prix et régler les frais dans un délai de deux mois. À défaut, le bien est remis en vente par la procédure de folle enchère (article L. 322-12) : le défaillant est tenu de la différence si le prix de revente est inférieur au sien, et des frais. Comme l'enchère est ferme, le financement doit être sécurisé avant l'audience : les sources consultées ne mentionnent aucune condition suspensive d'obtention de prêt.

Les frais, au-delà du prix

S'ajoutent au prix les frais préalables taxés fixés par le juge, les honoraires de l'avocat et les droits d'enregistrement. Aucun pourcentage n'est fixé par la loi : un cabinet parisien avance 8 à 12 % du prix, un autre article environ 15 %, deux ordres de grandeur non réglementaires. Demandez le détail à votre avocat avant d'enchérir. Ces frais n'ont rien à voir avec les frais de notaire d'un achat classique.

Occupants et titre de propriété

Le jugement d'adjudication constitue le titre de propriété de l'acquéreur, sous condition du paiement dans le délai. Il vaut titre d'expulsion à l'encontre du débiteur saisi. Un bail en cours lie en principe l'acquéreur jusqu'à son terme, et les occupants sans droit ni titre ne partent pas d'eux-mêmes : le cahier des conditions de vente doit décrire la situation d'occupation, à lire avec attention.

La check-list de l'enchérisseur

• Lire le cahier des conditions de vente avec l'avocat et visiter le bien.
• Fixer un plafond d'enchère, frais compris, et faire valider le financement.
• Obtenir le chèque de banque ou la caution et l'attestation de consignation.
• Prévoir dix jours de surenchère possible, puis le paiement sous deux mois.

Sources

• Cabinet Kohen Avocats, « Vente aux enchères : saisie immobilière et adjudication », page mise à jour le 11 juin 2026.
• Emmanuel Boukris, « Guide juridique des ventes aux enchères immobilières », consultation.avocat.fr, 8 septembre 2020.
• Dalloz actualité, Cass. civ. 2^e, 20 mai 2021, n° 20-15.111.
• Légifrance, code des procédures civiles d'exécution : articles L. 322-6, L. 322-12 et R. 322-41 à R. 322-55, tels que cités dans les sources ci-dessus et dans notre guide sur la saisie immobilière. Ces articles sont à vérifier dans leur version en vigueur avec un avocat avant toute enchère.
• Photo : Wesley Tingey (@wesleyphotography), Unsplash, licence Unsplash.

Ce guide est une information générale, non un conseil juridique. Pour comparer avec les biens proposés en vente classique, parcourez les maisons à vendre et les appartements à vendre sur Zimo.