Renoncer à acheter ou à vendre après le compromis : clause pénale de 10 %, mise en demeure et pouvoir du juge — le guide 2026

Le délai de rétractation de dix jours est écoulé, le compromis est signé, et l'un des deux signataires veut finalement renoncer : l'acheteur ne trouve plus son projet raisonnable, le vendeur reçoit une meilleure offre. Que risque-t-il ? Dans la plupart des compromis, la réponse tient dans une clause : la clause pénale, fréquemment fixée à 10 % du prix. Ce guide explique ce qu'elle prévoit, quand elle s'applique et ce que le juge peut en faire.

Après le délai de rétractation, la vente est engagée

Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès que l'on est convenu de la chose et du prix, même si le bien n'est pas livré ni le prix payé. L'acte authentique chez le notaire constate et complète cette vente ; il ne la crée pas. Pour l'acquéreur non professionnel, la loi ménage une seule sortie sans condition : la rétractation de dix jours prévue à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le vendeur n'en dispose pas.

Passé ce délai, on ne sort du compromis sans frais que par l'une de ces voies :

• une condition suspensive qui ne se réalise pas : refus de prêt, urbanisme, droit de préemption exercé, etc. (voir la structure du compromis) ;
• un accord amiable des deux parties pour mettre fin au contrat ;
• une faculté de dédit expressément prévue, comme dans le régime des arrhes.

Refus de signer l'acte : ce que peut faire l'autre partie

Celui qui refuse de signer l'acte authentique sans motif contractuel manque à son engagement. L'article 1217 du Code civil ouvre alors à l'autre partie plusieurs voies, qui peuvent se combiner avec des dommages et intérêts : poursuivre l'exécution forcée en nature (article 1221), c'est-à-dire demander au tribunal de juger la vente parfaite, ou obtenir la résolution du contrat (articles 1224 à 1226). Beaucoup de compromis organisent ce choix : la partie non défaillante peut soit exiger la vente, soit prendre acte du refus et réclamer la pénalité.

La clause pénale : une somme fixée d'avance

La clause pénale fixe à l'avance le montant des dommages et intérêts dus par celui qui n'exécute pas. En pratique, elle est souvent égale à 10 % du prix de vente : sur un bien à 150 000 €, 15 000 €. Il s'agit d'un usage, non d'une obligation ; lisez le pourcentage réellement écrit dans votre compromis.

L'article 1231-5 du Code civil en fixe le régime :

• la somme prévue ne peut en principe être ni augmentée ni diminuée ;
• mais le juge peut, même d'office, la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire ;
• toute stipulation contraire à ce pouvoir est réputée non écrite : le compromis ne peut pas l'écarter ;
• sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue qu'après mise en demeure du débiteur.

Le juge compare la pénalité au préjudice réellement subi par la partie qui la réclame. Un vendeur qui a retrouvé un acquéreur au même prix quelques semaines plus tard a un préjudice plus faible qu'un vendeur qui a perdu son achat à cause du retard ; la modération n'est pas automatique pour autant, et la décision dépend des faits de chaque dossier.

Arrhes, acompte, dépôt de garantie : ne pas les confondre

La qualification de la somme versée à la signature change les conséquences :

• Acompte : un début de paiement du prix, qui engage l'acquéreur à poursuivre.
• Arrhes (article 1590 du Code civil) : chacun peut se départir de la promesse ; celui qui a versé les arrhes les perd, celui qui les a reçues rend le double.
• Dépôt de garantie, souvent séquestré chez le notaire : il garantit le paiement de la pénalité. En pratique, le notaire ne le libère que sur accord des parties ou décision de justice.

Dans une promesse unilatérale de vente, la somme versée s'appelle indemnité d'immobilisation : c'est le prix de l'exclusivité consentie par le vendeur, qui obéit à une logique différente de celle de la clause pénale d'un compromis.

Prêt refusé : attention à la bonne foi

Lorsque le prix est financé par un prêt, l'acte est conclu sous la condition suspensive de son obtention (Code de la consommation, articles L313-40 et suivants). Si elle ne se réalise pas, les sommes versées d'avance par l'acquéreur lui sont remboursées sans retenue ni indemnité (article L313-41). Mais l'article 1304-3 du Code civil précise qu'une condition est réputée accomplie si la partie qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement : un acquéreur qui ne dépose pas de demande de prêt conforme au compromis, ou qui la fait volontairement échouer, ne peut pas se prévaloir du refus.

Que faire si l'on veut renoncer, ou si l'autre renonce

1. Relire le compromis : montant de la pénalité, qualification de la somme versée, conditions suspensives, délais.
2. Si vous voulez renoncer : proposez une résiliation amiable écrite, signée des deux parties et du notaire, qui précise le sort du dépôt de garantie.
3. Si l'autre renonce : adressez une mise en demeure par lettre recommandée ou par commissaire de justice, fixez un délai pour signer, et choisissez entre exiger la vente et réclamer la pénalité.
4. Si le montant paraît disproportionné : le juge peut le modérer ; un avocat ou le notaire peut évaluer vos chances avant tout engagement.

Pour situer cette étape dans l'ensemble d'un achat, voir le calendrier d'un achat immobilier.

Sources

• Code civil, articles 1217, 1221, 1224 à 1226, 1231-5, 1304-3, 1583 et 1590 (Légifrance).
• Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (rétractation de l'acquéreur non professionnel).
• Code de la consommation, articles L313-40 et L313-41 (condition suspensive d'obtention du prêt).

Ce guide est une information générale et ne remplace pas l'avis de votre notaire ou d'un avocat : la rédaction exacte de votre compromis détermine vos droits.