Le bail à construction : construire sur le terrain d'autrui contre remise des bâtiments en fin de bail — le guide 2026

Louer un terrain nu à un preneur qui s'engage à y construire, pour récupérer les bâtiments à la fin du bail sans indemniser le constructeur : c'est le principe du bail à construction, un dispositif encore méconnu du grand public alors qu'il structure une partie du foncier commercial et institutionnel français depuis les années 1960. Distinct du bail emphytéotique comme du bail à réhabilitation, il répond à une logique propre, entièrement tournée vers l'édification de constructions neuves.

Un bail défini par l'obligation de construire

Le bail à construction est régi par les articles L. 251-1 à L. 255-2 du code de la construction et de l'habitation. Il se distingue de tous les autres baux de longue durée par un critère unique : le preneur s'engage, à titre d'obligation contractuelle et non de simple faculté, à édifier des constructions sur le terrain donné à bail, et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du contrat. Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans, contre 99 ans fixes pour le bail emphytéotique classique.

Le preneur devient titulaire d'un droit réel immobilier sur les constructions qu'il édifie, ce qui lui permet de les hypothéquer, de céder son droit ou de le donner à bail à un tiers, sauf clause contraire. En contrepartie de la mise à disposition du terrain, il verse au bailleur un loyer — le plus souvent modeste au regard de la valeur du terrain, car la contrepartie principale du bailleur réside dans la valeur des constructions qu'il récupérera en fin de bail.

Le sort des constructions à l'expiration du bail

À l'expiration normale du bail à construction, les constructions édifiées par le preneur reviennent de plein droit au bailleur, sans indemnité, sauf stipulation contraire du contrat. Cette règle constitue la contrepartie économique de l'opération pour le propriétaire du terrain : il perçoit un loyer réduit pendant la durée du bail, puis récupère gratuitement un terrain bâti à son terme. Les parties peuvent toutefois aménager contractuellement cette règle, en prévoyant par exemple une indemnisation partielle du preneur ou une option de rachat du terrain par ce dernier avant le terme.

Le bail à construction peut également prendre fin par anticipation en cas de destruction totale des constructions par cas fortuit ou force majeure, sauf clause de reconstruction obligatoire imposée au preneur.

Fiscalité et cas d'usage

Le régime fiscal du bail à construction présente des particularités notables : les loyers perçus par le bailleur personne physique relèvent du régime des revenus fonciers, mais la remise gratuite des constructions en fin de bail peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime d'imposition étalée plutôt que d'une taxation immédiate de la plus-value latente. Le dispositif reste utilisé principalement par des collectivités publiques, des établissements religieux ou des propriétaires fonciers institutionnels souhaitant valoriser un terrain sans en céder la propriété, ainsi que par des opérateurs privés dans le cadre de montages de baux à construction adossés à des baux commerciaux avec l'exploitant final.

Bail à construction, bail emphytéotique, bail à réhabilitation : ne pas confondre

Les trois dispositifs partagent une durée longue et la création d'un droit réel au profit du preneur, mais poursuivent des logiques différentes. Le bail emphytéotique, régi par le code rural, n'impose pas d'obligation de construire : le preneur peut se contenter d'exploiter le fonds. Le bail à réhabilitation porte, lui, sur un bâtiment existant que le preneur — un organisme HLM le plus souvent — s'engage à rénover, et non sur un terrain nu à bâtir. Seul le bail à construction fait de l'édification d'un bâtiment neuf l'obligation contractuelle centrale du contrat, ce qui en rapproche la logique économique de celle d'un contrat de construction, à ceci près que c'est ici le terrain, et non l'argent, que le propriétaire apporte à l'opération.

Sources

• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 251-1 à L. 255-2.
• Code général des impôts, régime fiscal des baux à construction (article 33 ter et suivants).

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