Baux commerciaux : la Cour de cassation annule les clauses d'augmentation forfaitaire non indexées, revirement du 3 septembre 2026

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré, dans un arrêt du 3 septembre 2026 (n° 25-14.904), un revirement de jurisprudence qui fragilise un très grand nombre de baux commerciaux en cours : les clauses prévoyant une augmentation automatique et périodique du loyer, sans lien avec un indice officiel, sont désormais réputées non écrites.

Ce que dit l'arrêt du 3 septembre 2026

La Cour juge que les clauses dites « d'augmentation forfaitaire » — un pourcentage fixe appliqué chaque année ou chaque palier, indépendamment de toute indexation sur l'ILC, l'ILAT ou l'ICC — contournent les dispositions d'ordre public qui encadrent la révision du loyer commercial (articles L. 145-37 et suivants du code de commerce). Une clause qui organise une hausse mécanique du loyer sans passer par les mécanismes légaux de révision est donc réputée non écrite, c'est-à-dire privée d'effet comme si elle n'avait jamais figuré au bail.

Un revirement par rapport à une tolérance antérieure

Jusqu'à cet arrêt, les juridictions du fond étaient divisées : certaines validaient ces clauses au nom de la liberté contractuelle dans la fixation du loyer initial, d'autres y voyaient déjà un contournement des règles de révision. La Cour de cassation tranche désormais en faveur de la seconde lecture, sans ménager de période transitoire : la solution s'applique aux litiges en cours comme aux baux déjà signés.

Ce que ça change pour bailleurs et locataires professionnels

Pour le locataire commercial, la clause peut être contestée à tout moment pendant l'exécution du bail, et les loyers versés en trop peuvent être réclamés dans la limite de la prescription quinquennale — l'action se portant devant le tribunal judiciaire plutôt que devant le juge des loyers commerciaux, seul compétent pour les révisions de droit commun. Pour le bailleur de murs commerciaux, l'arrêt expose les portefeuilles construits sur ce type de clause à des demandes de restitution rétroactives, et impose de revoir les baux futurs pour ne recourir qu'à la révision triennale ou annuelle de l'article L. 145-38, ou à une indexation conforme aux articles L. 145-39 du code de commerce et 112-1 du code monétaire et financier.

Cette clarification intervient quelques jours après la publication des indices ILC, ILAT et ICC du deuxième trimestre 2026, qui redonnent justement de la substance aux mécanismes d'indexation légaux — les seuls que la Cour valide désormais sans réserve. Les praticiens du pas-de-porte et du droit au bail, ou de l'indemnité d'éviction, devront désormais intégrer ce risque dans l'audit de tout bail commercial cédé ou renouvelé.

Sources

• Cour de cassation, 3^e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904.
• Maître Reda Kohen — La nullité des clauses d'augmentation forfaitaire dans les baux commerciaux : l'arrêt de revirement du 3 septembre 2026.

Photo : Tem Rysh — Unsplash — photo d'illustration, devanture commerciale à Lille