CLAMEUR : bilan attendu à la rentrée sur les loyers du parc privé, décélération confirmée à +1%

L'observatoire CLAMEUR publiera à la rentrée de septembre 2026 son bilan de mi-année sur les loyers du parc privé. Les indicateurs partiels connus indiquent une décélération continue : +1,0 % sur un an contre +2,1 % en 2025, une durée médiane des baux qui s'étire à 2,5-3 ans, un marché durablement rigidifié.

CLAMEUR, la référence du parc privé

CLAMEUR (Connaissance des Loyers et Analyse des Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) est l'observatoire du parc locatif privé d'habitation. Créé en partenariat avec les grands syndicats de professionnels de l'immobilier (FNAIM, UNPI, SNPI), il couvre l'ensemble du territoire français et suit les loyers HORS charges des baux effectivement signés — pas les loyers affichés.

C'est cette méthodologie qui en fait un référentiel de qualité : les données CLAMEUR reflètent la réalité des transactions locatives, alors que d'autres indices se contentent d'agréger les annonces publiées. La synthèse mi-2026 est attendue en septembre, généralement à l'occasion du congrès de la FNAIM.

Une décélération marquée depuis 2025

Les loyers du parc locatif privé ont progressé de +2,1 % en 2025, un rythme plus soutenu que l'année précédente. Mais les indicateurs partiels 2026 marquent une nette décélération : sur un an glissant en mai 2026, la progression n'est plus que de +1,0 %. Une décélération qui reflète :

• La désinflation générale (IPCH à 2,0 %), qui limite mécaniquement la revalorisation IRL ;
• Le gel des loyers pour les logements F et G depuis août 2022 ;
• L'encadrement dans 69 communes qui contient les hausses en zone tendue.

Une durée médiane des baux qui s'allonge

Autre indicateur remarquable : la durée médiane des baux passés dans le parc privé atteint désormais 2,5 à 3 ans, en progression de +100 jours en 2 ans. Cette rigidification traduit une mobilité résidentielle en chute libre : locataires qui restent plus longtemps dans leur logement, bailleurs qui hésitent à récupérer, marché qui s'assèche progressivement.

Plusieurs causes convergent :

• Coût du déménagement en hausse (matériaux, main-d'œuvre, dépôt de garantie) ;
• Difficulté à retrouver un logement équivalent à prix comparable ;
• Peur de l'inflation des loyers pour ceux qui déménagent (relocation souvent au niveau du loyer de référence majoré) ;
• Effet télétravail : moins de mobilité professionnelle générant de la mobilité résidentielle.

Effet mitigé de l'encadrement des loyers

CLAMEUR relativise l'impact de l'encadrement des loyers sur l'évolution générale des marchés locatifs. Les villes ayant mis en œuvre l'encadrement ne présentent pas de trajectoires fondamentalement différentes de celles observées dans des marchés comparables non encadrés.

En revanche, l'observatoire note que l'encadrement modifie durablement le comportement des bailleurs :

• Une partie choisit de vendre leur logement plutôt que de maintenir la location — creusant l'offre locative existante ;
• Une autre bascule vers la location meublée touristique (Airbnb) — désormais contrainte par la loi Le Meur ;
• Une troisième reste sur le marché mais durcit ses critères de sélection des candidats locataires.

Ce qu'anticipent les analystes pour le S2 2026

La publication CLAMEUR de la rentrée septembre 2026 devrait confirmer trois grandes tendances :

• Décélération continue des loyers vers +0,7 à +1,0 % sur un an à mi-2026, en écho à la baisse de l'IRL (+0,78 % au T1 2026) ;
• Rigidification durable des baux avec une durée médiane franchissant les 3 ans ;
• Tension croissante sur le meublé — post loi Le Meur, l'offre en meublé touristique décline, transférant partiellement l'offre sur le meublé résidentiel à plus long terme.

Perspectives pour les bailleurs et locataires

Pour les bailleurs : la révision annuelle IRL ne sera plus le levier de valorisation qu'elle a pu être. Miser sur la qualité du bien (DPE C ou mieux, ameublement moderne) et la stabilité du locataire (rotation coûteuse) devient la vraie stratégie de rendement.

Pour les locataires : la stabilité des loyers est une bonne nouvelle. La contrepartie est un marché plus tendu : il faut anticiper davantage, préparer un dossier solide (garant, Visale) et diversifier les canaux de recherche.

Notre lecture

Le marché locatif français entre dans une phase de maturité : loyers modérés, baux longs, bailleurs prudents. Cette rigidification, si elle rassure les locataires en place, pose la question de la fluidité pour les jeunes actifs et les nouveaux arrivants — segments les plus dépendants d'un marché dynamique. Le PLF 2027 sera scruté pour vérifier si l'exécutif compte relancer l'offre locative ou continuer à durcir le régime des bailleurs.

Sources

• CLAMEUR — Observatoire des loyers du parc privé
• FNAIM — Fédération des professionnels de l'immobilier
• Réseau des observatoires locaux des loyers

Photo : Colynary Media — Unsplash