Encadrement des loyers : la Cour des comptes juge les plafonds « fragiles » et propose deux scénarios, prolonger en réformant ou revenir à l'IRL — l'expérimentation s'achève le 24 novembre

Dans une communication à la commission des finances de l'Assemblée nationale datée d'octobre 2026, la Cour des comptes juge que la fixation des loyers plafonds de l'expérimentation d'encadrement « demeure imparfaite et fragile », que ses effets sont « incertains et difficiles à mesurer », et propose deux scénarios : prolonger l'expérimentation à périmètre constant au prix d'une réforme profonde, ou l'arrêter au profit d'un renforcement du contrôle de l'évolution des loyers par l'IRL. L'expérimentation, qui concerne 1,2 million de locataires, s'achève le 24 novembre 2026 ; le Sénat examine ce mercredi 21 octobre la proposition de loi qui la prolongerait.

Neuf territoires, 1,2 million de locataires

Instituée par la loi Élan du 23 novembre 2018, l'expérimentation s'ajoute à l'indice de référence des loyers (IRL), qui encadre depuis 2006 l'évolution des loyers dans toute la France hexagonale. Neuf territoires la mettent en œuvre : Paris, Lille, les établissements publics territoriaux Plaine Commune et Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et Grenoble. Elle concerne 1,2 million de locataires sur les 7,7 millions du parc locatif privé. Le recours aux contrôles et aux sanctions varie selon les territoires.

Dans chaque territoire, un arrêté préfectoral annuel fixe un loyer de référence par catégorie de logement et par secteur, calculé à partir du loyer médian de l'observatoire local des loyers. Ce loyer, majoré de 20 %, forme le plafond, sous réserve d'un éventuel complément de loyer.

Ce que la Cour reproche au dispositif

• Des plafonds fragiles. Les critères des arrêtés (secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction) n'expliquent qu'environ 48 % de la variation des loyers au mètre carré ; le zonage seul n'en explique qu'environ 15 %. Un biais de surface conduit à sous-estimer le prix de marché des petites surfaces, notamment les studios, et à surestimer celui des grandes.
• Une exception parisienne. L'observatoire de l'agglomération parisienne applique une procédure statistique qui contraint en partie ses loyers de référence à suivre l'IRL, selon une méthode que la Cour juge non conforme aux prescriptions du comité scientifique.
• Une insécurité juridique. Sur une soixantaine de décisions rendues par le juge administratif, cinq sont des annulations d'arrêtés préfectoraux (trois à Paris, deux à Lyon) ; cinq recours restent en instance devant les tribunaux administratifs et quatre devant les cours administratives d'appel. La notion de complément de loyer, insuffisamment définie par la loi, donne lieu à une jurisprudence abondante et hétérogène.
• Des recours illisibles pour le locataire. Trois voies — commission départementale de conciliation, juge judiciaire et préfet — conduisent à huit cas possibles de saisine, selon des règles et des délais variables.

Des effets difficiles à mesurer

La Cour souligne le manque de données : la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, qui servait de base d'échantillonnage jusqu'en 2023, a entraîné une perte d'informations, et l'application « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), qui a collecté 7,18 millions de loyers déclarés, est renseignée à hauteur de 65 % et ne sera obligatoire qu'à compter de la campagne 2028. Trois études récentes évaluent l'effet à court terme :

• l'évaluation de deux économistes, transmise au Parlement le 26 mai 2026, conclut à des baisses moyennes « pour la plupart comprises entre 2 et 4 % » ;
• l'Atelier parisien d'urbanisme estime que l'effet direct a minoré la hausse des loyers de 5 % à Paris entre 2019 et 2025 ;
• l'observatoire privé Clameur conclut à une baisse inférieure à 1 % hors Paris.

À moyen et long terme, une analyse internationale portant sur 196 études mentionne une possible baisse de l'offre locative et du volume de construction. La Cour ne se prononce pas sur l'efficacité du dispositif.

Les deux scénarios de la Cour

Scénario 1 — prolonger en réformant. Prolonger l'expérimentation à périmètre constant, sans nouvelle collectivité, pour disposer de plus de recul (plus de sept ans à Paris, moins de deux ans à Grenoble). Cela suppose une réforme structurelle : fiabiliser les données, préciser les catégories de logement, renforcer la transparence des méthodes, clarifier le complément de loyer, les catégories de baux, les nouveaux baux et les colocations, et simplifier les recours des locataires.

Scénario 2 — revenir à l'IRL. À défaut, ne pas poursuivre l'expérimentation et renforcer l'encadrement de l'évolution des loyers fondé sur l'IRL, par une meilleure information des locataires et des sanctions en cas de non-respect. La Cour relève que les loyers hors charges mesurés par l'indice des loyers d'habitation de l'Insee augmentent, sur longue période, moins vite que l'IRL.

Ses trois recommandations : fiabiliser la collecte statistique des loyers, notamment via GMBI ; procéder à la réforme structurelle dans le cadre de la prolongation ; à défaut, garantir par une modification de la loi du 6 juillet 1989 le respect des règles d'évolution des loyers par référence à l'IRL.

Le calendrier : Sénat le 21 octobre, fin le 24 novembre

La commission des affaires économiques du Sénat a adopté le 14 octobre une prolongation de deux ans à périmètre constant, sans pérennisation, comme nous l'avons détaillé dans notre article sur la position de la commission du Sénat ; la séance publique est inscrite ce 21 octobre. L'Assemblée nationale avait voté en décembre 2025 une pérennisation et une extension du dispositif : les deux assemblées devront donc encore s'accorder, et le résultat du vote du Sénat n'était pas connu à la rédaction de cet article. Sans loi promulguée à temps, l'expérimentation s'éteint le 24 novembre 2026.

Ce que cela change pour locataires et bailleurs

Rien ne change aujourd'hui pour les baux en cours : les plafonds restent applicables dans les neuf territoires jusqu'à l'échéance. Dans tous les cas, la révision annuelle du loyer reste limitée par l'IRL : voir notre guide sur la révision annuelle du loyer. Pour comparer les loyers demandés dans un territoire concerné, voir les annonces de location à Lille.

Sources

• Cour des comptes, « L'encadrement des loyers », communication à la commission des finances de l'Assemblée nationale, octobre 2026 (synthèse, recommandations et scénarios).
• Weka, « Encadrement des loyers : la prolongation doit s'accompagner d'une réforme, juge la Cour des comptes » (présentation du rapport à la commission des finances le 14 octobre 2026 et calendrier du Sénat).
• Photo : Louis Paulin (@louispaulin) / Unsplash.