Lotissement : la Cour de cassation juge qu'une commune propriétaire de tous les espaces communs n'est pas « colotie » — la vente d'un espace vert échappe au cahier des charges (3 septembre 2026)

Dans un arrêt du 3 septembre 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-16.968) juge qu'une commune à qui a été rétrocédée la totalité des voies et espaces communs d'un lotissement n'est pas « colotie » : le cahier des charges ne lui est donc pas opposable. Conséquence dans cette affaire : des propriétaires de lots ne peuvent pas faire annuler la vente d'un espace vert que la commune avait cédé à une société, qui y a construit un immeuble.

Les faits : un espace vert commun vendu par la commune

Deux propriétaires d'un lot dans un lotissement contestaient la vente, par la commune, d'un espace vert commun à une SCI, qui y avait fait construire un immeuble. Selon eux, la vente violait le cahier des charges du lotissement, qui prévoyait que ce terrain resterait un espace vert. Ils demandaient la nullité de la vente et la démolition de l'immeuble. La commune avait appelé en garantie le notaire. La cour d'appel de Bordeaux avait rejeté leurs demandes par un arrêt du 30 avril 2024 ; ils se sont pourvus en cassation.

La solution : la commune n'est pas colotie

La Cour rejette le pourvoi. Elle rappelle que le cahier des charges a vocation à « définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ». Or la commune, à qui la totalité des espaces communs a été rétrocédée, « n'est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables ». L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, qui régit la modification des documents du lotissement, ne s'applique pas à cette situation.

La Cour relève ensuite que le terrain avait été déclassé du domaine public en raison d'une désaffectation avérée, sans recours contre cette décision. La vente portait donc sur un bien du domaine privé de la commune, et elle « ne pouvait être remise en cause par des colotis ». Les motifs de la cour d'appel relatifs à la charge réelle et à la caducité du cahier des charges sont jugés « erronés mais surabondants » : ils ne fondent pas la décision.

Ce que cela change pour un propriétaire en lotissement

La décision est une décision d'espèce, rendue sur un lotissement dont les espaces communs avaient été entièrement transférés à la commune ; elle ne dit pas que tout espace vert de lotissement peut être vendu. Elle invite à vérifier, avant d'acheter ou de s'opposer à un projet, trois points :

• Qui est propriétaire des espaces communs : la commune, une association syndicale ou les colotis eux-mêmes ? Pour les lotissements dont les équipements sont gérés collectivement, voir notre guide de l'association syndicale libre ;
• Le statut du terrain : relève-t-il du domaine public ou privé de la commune, et a-t-il fait l'objet d'un déclassement ? Ici, le déclassement n'avait pas été contesté ;
• Les documents du lotissement : cahier des charges, règlement, et leurs conditions de modification. Notre guide sur les règles des lotissements les présente, et notre article sur les décrets d'urbanisme de l'été 2026 rappelle les évolutions récentes qui touchent aussi les lotissements.

Pour un projet de construction sur un terrain issu d'un lotissement, le permis de construire ne purge pas les règles privées du cahier des charges : en cas de doute, mieux vaut faire vérifier le dossier par un notaire ou un avocat avant d'engager un recours ou un achat.

Sources

• Légifrance, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 septembre 2026, 24-16.968, Publié au bulletin (ECLI:FR:CCASS:2026:C300448).
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