Clause résolutoire obligatoire dans les baux d'habitation : ce que change le décret du 6 juillet 2026 à partir du 1er octobre

Un texte réglementaire signé en plein été va modifier, sans bruit, le contenu de tous les nouveaux contrats de location signés en France à partir du 1er octobre 2026. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026, réécrit les contrats types de location annexés au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et rend obligatoire une clause qui n'était jusqu'ici que facultative : la clause résolutoire pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie.

Ce que le décret change concrètement

Jusqu'à présent, un bailleur pouvait choisir d'insérer — ou non — une clause résolutoire dans son contrat de location. Beaucoup de baux rédigés à partir de modèles simplifiés n'en comportaient pas, privant le propriétaire d'un levier procédural en cas d'impayé. Le décret du 6 juillet 2026 met fin à cette liberté : pour tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, le contrat type impose la clause suivante, pour les locations vides comme pour les meublés et la colocation à bail unique :

« Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le délai de six semaines après un commandement de payer resté sans effet est désormais gravé dans le contrat lui-même, et non plus seulement déduit de la loi du 6 juillet 1989. Pour le locataire, c'est une clarification : le couperet contractuel est écrit noir sur blanc dans le bail qu'il signe. Pour le bailleur, c'est une sécurisation : il n'a plus à se soucier d'avoir « pensé » à ajouter la clause, elle s'impose de fait par le contrat type.

Un décret pris dans le sillage de la loi anti-squat et de la loi meublés de tourisme

Le texte est pris pour l'application de deux lois : la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (loi « Kasbarian »), et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à réguler les meublés de tourisme à l'échelle locale. Le même décret du 6 juillet 2026 a d'ailleurs introduit une seconde nouveauté, la servitude de résidence principale inscrite dans certains PLU, qui vise les logements neufs réservés à l'habitation à titre principal. La clause résolutoire, elle, s'adresse à tous les baux d'habitation, quel que soit le type de commune.

Une seconde échéance est prévue par le même décret au 1er janvier 2027 : des précisions rédactionnelles sur les impayés de dépenses de logement pour les bénéficiaires d'aides au logement, et l'ajout facultatif des numéros de téléphone des parties dans le contrat type, pour faciliter la prise de contact en cas de difficulté.

Ce qui ne change pas

Le décret ne modifie pas le droit de fond : l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 encadre déjà librement les clauses résolutoires depuis des décennies, et l'expulsion reste soumise au même parcours contentieux — commandement de payer par commissaire de justice, saisine du juge, concours de la force publique. Ce que le texte change, c'est l'automaticité de la clause dans le formulaire type que la majorité des particuliers utilisent pour rédiger leur bail. Les baux en cours, non renouvelés, continuent de produire leurs effets selon les clauses qu'ils contiennent déjà — avec ou sans clause résolutoire.

Notre lecture

Cette réforme est technique mais elle a une portée pratique réelle pour les bailleurs qui gèrent seuls leur bien, souvent avec un modèle de contrat téléchargé en ligne sans clause résolutoire explicite. En généralisant la clause dans le contrat type, l'État réduit un facteur d'inégalité entre bailleurs avertis et bailleurs occasionnels face aux impayés de loyer. Pour les locataires, le texte n'aggrave rien : le délai de six semaines après un commandement de payer infructueux reste identique à la pratique antérieure, il est simplement rendu plus lisible. Reste un point de vigilance pour la rentrée : les bailleurs qui signent un nouveau bail à partir d'octobre doivent vérifier qu'ils utilisent bien la version mise à jour du contrat type, sous peine de voir leur clause jugée non conforme en cas de litige.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location
• Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
• LegalPlace — Nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026

Photo : Jakub Żerdzicki — Unsplash — trousseau de clés d'un logement en location