Servitude de résidence principale : quand le PLU interdit d'acheter un logement neuf pour ne pas y vivre

C'est l'un des outils les plus radicaux jamais confiés aux communes françaises en matière de logement, et il est passé largement sous le radar. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme permet à un plan local d'urbanisme de délimiter des secteurs où tout logement neuf devra être occupé à titre de résidence principale.

Pas de location saisonnière. Pas de résidence secondaire. Pas de pied-à-terre fermé neuf mois par an. Une servitude d'urbanisme, attachée au bien, opposable à tous les propriétaires successifs.

Le sujet redevient d'actualité pour une raison très concrète : le nouveau contrat type de location applicable au 1^er octobre 2026 intègre désormais une clause dédiée à cette servitude. Autrement dit, le mécanisme quitte le droit de l'urbanisme pour entrer dans les baux d'habitation ordinaires.

Quelles communes peuvent l'instituer

Le législateur n'a pas ouvert l'outil à tout le territoire. La servitude ne peut être créée que dans les zones urbaines ou à urbaniser d'une commune remplissant l'une des deux conditions suivantes :

• la part des résidences secondaires dépasse 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation ;
• ou la commune est soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l'article 232 du code général des impôts — c'est-à-dire qu'elle est classée en zone tendue.

Cela vise en pratique le littoral atlantique et méditerranéen, la Bretagne, le Pays basque, la Corse — où le PADDUC peut jouer le rôle du PLU —, les stations de montagne et une partie des centres historiques.

La mise en place passe par une modification simplifiée du PLU, selon la procédure des articles L. 153-45 à L. 153-48 du code de l'urbanisme. C'est une procédure rapide : pas d'enquête publique, une simple mise à disposition du public. Un conseil municipal décidé peut aller vite.

Uniquement le neuf — et c'est capital

Point souvent mal compris : la servitude ne s'applique qu'aux constructions nouvelles autorisées après l'approbation de la modification du PLU. Les logements existants n'y sont pas soumis, et les travaux sur l'existant non plus.

La conséquence économique est directe. Dans un secteur couvert par la servitude, deux marchés coexistent désormais : l'ancien, libre d'usage, et le neuf, réservé à l'habitat permanent. Un investisseur qui achetait un T2 neuf en front de mer pour le louer à la semaine perd cette option ; celui qui achète le T2 d'en face, construit en 1980, la conserve.

Il faut s'attendre à ce que cet écart se lise dans les prix — à la hausse sur l'ancien libre d'usage, à la baisse sur le neuf grevé, du moins tant que les acheteurs raisonnent en rendement locatif touristique.

La mention dans les actes, sous peine de nullité

C'est la disposition la plus lourde de conséquences pour les professionnels comme pour les particuliers. L'article L. 151-14-1 impose que toute promesse de vente, tout contrat de vente, tout contrat de location et tout acte constitutif de droits réels portant sur un logement soumis à la servitude en fasse mention expresse.

À défaut, le contrat est nul.

Il ne s'agit pas d'une nullité théorique. Un acquéreur qui découvre après coup que son appartement neuf ne peut pas être loué en meublé de tourisme, alors que l'acte n'en disait rien, dispose d'un moyen d'annulation redoutable. Le vendeur, le promoteur, l'agent immobilier et le notaire sont tous exposés.

Pour un acheteur, le réflexe devient donc : demander un certificat d'urbanisme et vérifier le règlement du PLU avant de signer, et exiger que la question de la servitude soit tranchée noir sur blanc dans la promesse.

Que se passe-t-il si l'on ne respecte pas la servitude

Deux régimes de sanction se cumulent.

Côté urbanisme, le maire peut mettre en demeure le propriétaire — ou l'occupant — de régulariser la situation, sur le fondement de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme. Le délai accordé ne peut excéder un an, prorogeable une fois. Passé ce délai, la mise en demeure peut être assortie d'une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard, dans la limite d'un total de 100 000 €.

Côté baux, le non-respect entraîne la résiliation de plein droit du bail à l'expiration du délai de mise en demeure. Un bailleur qui loue en meublé touristique un logement grevé de la servitude ne perd pas seulement son autorisation : il perd son bail.

La logique d'ensemble : trois leviers, une même cible

La servitude de résidence principale n'est pas un outil isolé. Elle vient compléter deux dispositifs fiscaux dont les communes doivent se saisir avant le 1^er octobre 2026 pour une application en 2027 :

• la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui peut atteindre +60 % ;
• la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation, qui fusionne TLV et THLV.

Trois leviers, une même cible : ramener sur le marché de l'habitat permanent des logements que le tourisme et l'investissement patrimonial en ont retirés. Le premier bilan de la loi Le Meur, que nous avons dressé cet été dans notre point sur la location saisonnière et Declaloc, montrait déjà un durcissement continu sur le meublé de tourisme.

Ce qui change au 1^er octobre 2026

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui impose un nouveau contrat type de location à compter du 1^er octobre 2026, ajoute une clause facultative mentionnant l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme. Il étend également les cas facultatifs de clause résolutoire au non-respect de l'usage en résidence principale.

Concrètement, à partir du 1^er octobre, un bailleur qui loue un logement grevé devra le dire dans le bail — et disposera d'un mécanisme de résiliation si le locataire ne l'occupe pas à titre de résidence principale.

À retenir

• Article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par l'article 5, II de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
• Réservé aux communes où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc, ou soumises à la taxe sur les logements vacants (art. 232 CGI).
• Ne s'applique qu'aux constructions nouvelles autorisées après la modification du PLU.
• Mention obligatoire dans toute promesse, vente, location ou constitution de droits réels — à peine de nullité.
• Sanction : astreinte jusqu'à 1 000 €/jour, plafond 100 000 €, et résiliation de plein droit du bail.
• Le nouveau contrat type de bail applicable au 1^er octobre 2026 intègre une clause dédiée.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 relatif aux contrats types de location
• Cheuvreux Notaires — Création d'une servitude de résidence principale dans les plans locaux d'urbanisme
• Dalloz Actualité — Loi Le Meur : le PLU peut désormais prévoir une servitude de résidence principale dans les communes à forte tension touristique
• Village de la Justice — PLU : point sur le régime de la servitude de résidence principale consacrée par la loi Le Meur (Julie Verger, avocat)
• Eurojuris France — Servitude de résidence principale : un nouvel outil inédit au service de l'habitat permanent

Photo : Slim MARS — Unsplash — maisons traditionnelles et port de Cancale, Ille-et-Vilaine