Résidences secondaires : les communes ont jusqu'au 1^er octobre pour voter la majoration de taxe d'habitation applicable en 2027

La décision se prend en conseil municipal, loin des propriétaires concernés, et elle produira ses effets plus d'un an plus tard. D'ici le 1^er octobre 2026, les communes éligibles peuvent délibérer pour instaurer, augmenter ou supprimer la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Toute délibération prise après cette date sera sans effet pour 2027.

Cette règle de calendrier n'est pas propre à la THRS : l'article 1639 A bis du code général des impôts impose que les délibérations en matière de fiscalité directe locale soient prises avant le 1^er octobre d'une année pour s'appliquer à compter du 1^er janvier de l'année suivante. Pour les propriétaires de résidences secondaires, les six prochaines semaines déterminent donc le montant de l'avis qu'ils recevront à l'automne 2027.

Quelles communes peuvent majorer, et de combien

La faculté n'est pas ouverte à toutes. L'article 1407 ter du CGI la réserve aux communes situées en zone tendue, c'est-à-dire celles où s'applique la taxe sur les logements vacants. Deux critères ouvrent cette qualification :

• appartenir à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre durable entre l'offre et la demande de logements ;
• ou, depuis l'élargissement entré en vigueur au 1^er janvier 2024, présenter une proportion élevée de logements affectés à l'habitation autre que principale — critère qui a fait basculer dans le dispositif un grand nombre de communes littorales, de montagne et de villages touristiques jusque-là hors champ.

Le taux de majoration est libre à l'intérieur d'une fourchette : le conseil municipal peut majorer la part communale de la cotisation de 5 % à 60 %. La majoration ne porte que sur la part revenant à la commune, et uniquement sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale.

Ce que cela représente en euros

La THRS se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement, revalorisée chaque année, à laquelle s'applique le taux voté localement. La majoration vient s'ajouter par-dessus, sur la seule part communale. Une commune qui passerait de 0 % à 60 % de majoration alourdirait donc sensiblement la note, sans que le propriétaire ait le moindre levier sur la décision.

Trois exonérations de la majoration sont prévues par le texte, sur réclamation du contribuable :

1. les personnes contraintes de disposer d'un logement proche de leur lieu d'activité professionnelle ;
2. celles qui ont quitté leur ancienne résidence principale pour un établissement de soins de longue durée ;
3. celles qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale.

Ces cas ne s'appliquent pas d'office : ils supposent une démarche auprès du centre des finances publiques, à l'appui de justificatifs.

Comment savoir ce que prépare sa commune

Les délibérations de conseil municipal sont publiques. Trois réflexes pour un propriétaire de résidence secondaire :

1. Consulter les comptes rendus de conseil municipal de septembre, généralement mis en ligne sur le site de la commune, où la délibération fiscale figure parmi les points budgétaires de rentrée.
2. Vérifier son avis 2026 : la majoration, si elle existe déjà, y figure sur une ligne distincte. Comparer d'une année sur l'autre permet d'identifier immédiatement si la hausse vient du taux, de la base ou de la majoration.
3. Contrôler la qualification du bien dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Un logement déclaré à tort comme non affecté à l'habitation principale est la première source d'erreur — et elle se corrige.

Une brique d'un ensemble fiscal en mouvement

La majoration de THRS n'avance pas seule. Elle s'articule avec la refonte de la fiscalité de la vacance : la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation, qui remplace TLV et THLV à compter de 2027, poursuit le même objectif de remise sur le marché des logements sous-occupés. Les deux dispositifs reposent d'ailleurs sur le même zonage.

Elle s'ajoute enfin à la taxe foncière, due par tout propriétaire quelle que soit l'affectation du bien, et dont les avis 2026 seront mis en ligne dès le 27 août. Les deux impôts reposent sur la même valeur locative cadastrale : une erreur de surface ou d'éléments de confort corrigée sur l'un profite mécaniquement à l'autre. Pour qui possède une résidence secondaire dans une commune en zone tendue, l'automne 2026 concentre donc deux vérifications à mener ensemble.

L'arbitrage de fond, pour les propriétaires concernés

La pression fiscale sur les résidences secondaires est devenue, dans certaines communes touristiques, un paramètre de rendement à part entière. Elle pèse sur les arbitrages entre conservation, location à l'année et revente — un mouvement déjà lisible dans les chiffres, comme le montre notre bilan de mi-saison du marché des résidences secondaires, où la rationalisation des portefeuilles est nettement engagée sur le littoral.

Le calcul mérite d'être refait chaque automne, à partir de l'avis réel et non d'une estimation : entre la majoration votée localement, la taxe foncière et les charges fixes, le coût de détention annuel d'un bien peu occupé peut atteindre un niveau qui change la nature de la décision.

Sources

• Légifrance — Article 1407 ter du code général des impôts (majoration de 5 % à 60 % de la THRS)
• BOFiP — Majoration de la taxe d'habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principale
• Service-Public — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : redevables, calcul et majoration
• Légifrance — Section III du CGI relative à la taxe d'habitation (articles 1407 à 1414 B)

Photo : Aurélia Dubois — Unsplash — maison de brique à Cordes-sur-Ciel