TVLH 2027 : la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation remplace TLV et THLV, avec un objectif de remise sur le marché

Au cœur d'une crise du logement qui mobilise depuis plusieurs années le législateur, la loi de finances 2026 a introduit une réforme structurelle de la fiscalité des logements vacants. À compter du 1^er janvier 2027, une nouvelle Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation (TVLH) remplace la TLV (taxe sur les logements vacants) et la THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants), avec un objectif clair : remettre sur le marché les logements durablement inhabités, dans un contexte où plus de 3 millions de logements sont aujourd'hui vacants en France. Décryptage d'une réforme qui pourrait peser significativement sur la stratégie patrimoniale de nombreux propriétaires.

Un paysage fiscal jusqu'ici fragmenté

Jusqu'à 2026, la fiscalité des logements vacants reposait sur deux dispositifs distincts. La taxe sur les logements vacants (TLV) s'appliquait, de manière automatique, dans les communes situées en zone tendue, à un taux de 17 % de la valeur locative la première année de vacance, puis 34 % à compter de la deuxième. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), quant à elle, pouvait être instituée sur délibération par les communes situées hors zone tendue, à un taux modeste.

Ce paysage fragmenté présentait plusieurs défauts. D'abord, une complexité administrative qui rendait l'application des deux taxes difficile à suivre par les propriétaires comme par les services fiscaux. Ensuite, des inégalités territoriales : une commune située à la lisière d'une zone tendue pouvait être soumise à un régime sensiblement différent de sa voisine. Enfin, une répartition complexe des recettes entre l'État, les départements et le bloc communal qui réduisait l'incitation des communes à mobiliser activement le dispositif.

L'unification : une seule taxe, des règles claires

La TVLH, créée par l'article 108 de la loi de finances 2026, vient unifier et simplifier ce dispositif. À compter des impositions établies au titre de 2027, c'est une taxe unique qui s'applique sur tout le territoire — automatiquement en zones tendues, sur délibération communale ailleurs. La répartition des recettes est recentrée sur le bloc communal, ce qui crée une incitation directe pour les municipalités à activer le levier fiscal.

Le champ d'application se limite aux locaux non meublés à usage d'habitation laissés vacants. Sont exclues les résidences secondaires (qui obéissent à un autre régime), les locaux d'activité tertiaire ou commerciale, et les logements meublés. Cette définition restrictive vise à concentrer la pression fiscale sur les logements qui pourraient effectivement être loués — pas sur les biens utilisés à titre privé.

Les taux : 17 %, puis 34 %, jusqu'à 60 %

Le barème de la TVLH reprend l'architecture progressive de la TLV antérieure, avec une possibilité de majoration communale. En zones tendues, le taux s'applique automatiquement dès la première année de vacance. Hors zone tendue, l'application est facultative et requiert une délibération du conseil municipal.

• 1^re année de vacance : 17 % de la valeur locative ;
• 2^e année et au-delà : 34 % de la valeur locative ;
• Majoration communale : jusqu'à 60 % par délibération, dans les zones les plus tendues.

La valeur locative qui sert d'assiette est celle qui figure dans les bases cadastrales — une valeur souvent inférieure à la valeur de marché, particulièrement dans les grandes métropoles où les bases cadastrales sont obsolètes. Pour un logement parisien dont la valeur locative cadastrale serait de 8 000 € (valeur courante pour un T2), la TVLH représenterait 1 360 € la première année et 2 720 € à partir de la deuxième.

Un changement majeur : la durée de vacance retenue

L'une des évolutions les plus structurantes concerne la durée de vacance retenue. Sous la TLV, un logement devait être vacant depuis au moins une année entière au 1^er janvier de l'année d'imposition pour entrer dans le champ. La TVLH conserve cette durée d'un an en zones tendues, et la porte à deux ans en zones non tendues lorsque la commune a délibéré pour activer la taxe.

Cette modulation traduit une orientation politique claire : sanctionner plus rapidement la vacance en zones tendues, où la pression sur l'offre est la plus forte, et laisser une marge de tolérance plus large en zones détendues où la vacance peut s'expliquer par des dynamiques différentes (départ en retraite, succession en cours, projet de rénovation).

Les exonérations prévues

Plusieurs exonérations légales protègent les propriétaires confrontés à des situations où la vacance n'est pas le fruit d'une volonté délibérée. Sont exonérés :

• Les logements dont la mise en location nécessite des travaux importants (au-delà de 25 % de la valeur vénale) ;
• Les logements destinés à disparaître dans un délai proche (démolition programmée, opération d'aménagement) ;
• Les logements réellement mis en location ou en vente mais n'ayant pas trouvé preneur malgré des conditions de marché normales ;
• Les logements dont la vacance résulte d'une cause indépendante de la volonté du propriétaire (procédure d'expulsion en cours, succession non encore réglée, longue maladie).

Pour bénéficier d'une exonération, le propriétaire doit en faire la demande motivée auprès du centre des impôts, accompagnée des justificatifs (devis de travaux, annonce de mise en vente, certificat médical, etc.). L'administration apprécie la situation au cas par cas, et l'exonération peut être retirée si la situation se prolonge sans évolution.

Pour les propriétaires : ce qu'il faut anticiper

Pour un propriétaire de logement vacant ou risquant de l'être, plusieurs réflexes s'imposent d'ici 2027.

Premièrement, vérifier si la commune est en zone tendue. Le zonage est consultable sur le site Service-Public.fr ou auprès de la mairie. Les zones A, A bis et B1 sont automatiquement concernées. Pour les communes hors zone tendue, surveiller les délibérations municipales qui pourraient activer la taxe à compter de 2027.

Deuxièmement, analyser la cause réelle de la vacance et son horizon. Un logement en cours de rénovation lourde, ou un bien hérité dans le cadre d'une succession non clôturée, bénéficie d'exonérations spécifiques — encore faut-il les solliciter formellement. Un logement maintenu volontairement vacant en attente d'une plus-value (stratégie de réserve foncière) devient en revanche beaucoup plus coûteux.

Troisièmement, envisager les alternatives. Mettre le logement en location nue classique reste la voie la plus simple. La location meublée (LMNP), qui sort du champ de la TVLH, peut être une alternative pour les biens qui s'y prêtent. La location intermédiée (via une association ou un bailleur social) peut bénéficier d'avantages fiscaux complémentaires. Enfin, la vente reste l'option la plus radicale si la stratégie patrimoniale du propriétaire évolue.

Pour les communes : un outil renforcé de politique du logement

Pour les communes — particulièrement celles confrontées à une tension forte du marché du logement ou à une vacance significative dans certains quartiers anciens —, la TVLH constitue un levier politique nouveau. Le recentrage des recettes sur le bloc communal crée une incitation directe à activer le dispositif, et la possibilité de majoration jusqu'à 60 % donne aux communes les plus tendues une marge significative.

Plusieurs grandes villes, à commencer par Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille et Lille, ont déjà annoncé leur intention de mobiliser le dispositif à plein régime. Les villes moyennes en quête d'attractivité, comme Tours, Reims, Mulhouse ou Saint-Étienne, étudient également l'opportunité d'une activation, particulièrement dans les centres-villes où la vacance commerciale et résidentielle pèse sur la dynamique urbaine.

Le contexte : 3 millions de logements vacants

La réforme intervient dans un contexte où la vacance immobilière est devenue un enjeu politique central. Selon les chiffres de l'Insee, environ 3,1 millions de logements sont aujourd'hui vacants en France, soit près de 9 % du parc résidentiel total. Cette vacance se concentre en partie sur des logements obsolètes dans les centres-villes anciens (Limoges, Mulhouse, Saint-Étienne, certaines villes moyennes du Massif central), mais affecte également les grandes métropoles tendues — où certains propriétaires choisissent de retirer du marché des biens qu'ils estiment plus rentables à terme.

L'objectif gouvernemental, repris par la TVLH, est de remettre sur le marché une partie de ces logements — chaque pourcent de réduction de la vacance représentant l'équivalent de plusieurs dizaines de milliers de logements potentiellement disponibles. La cohérence avec le dispositif Relance logement et le projet de loi du 24 juin 2026 — qui ouvre la remise en location des passoires F-G sous engagement de travaux — est claire : activer tous les leviers pour fluidifier l'offre.

Une réforme qui ne fait pas l'unanimité

La TVLH suscite des positions contrastées. Pour les associations de promotion du logement (Fondation Abbé Pierre, DAL, Habitat et Humanisme), il s'agit d'une avancée bienvenue qui devrait — couplée à des dispositifs d'accompagnement à la rénovation — réduire significativement la vacance dans les zones les plus tendues. La Cour des comptes, dans un rapport publié en 2024, avait également plaidé pour une simplification et un renforcement du dispositif.

Pour les fédérations de propriétaires (UNPI, FNAIM), la réforme est accueillie avec plus de réserve. La critique principale porte sur la fragilité du concept de « vacance volontaire » : de nombreux propriétaires peinent à louer pour des raisons indépendantes de leur volonté (travaux nécessaires non finançables, conflits successoraux, biens hérités à des âges avancés). Les exonérations légales sont jugées insuffisamment claires, et un risque de contentieux est anticipé sur leur appréciation.

Le débat parlementaire prévu pour la loi de finances 2027 pourrait apporter quelques ajustements de paramètres, sans remettre en cause l'architecture générale. Pour les propriétaires concernés, l'horizon est désormais clair : anticiper la transition d'ici fin 2026, et engager dès maintenant les démarches qui permettront soit de remettre le bien sur le marché, soit de bénéficier d'une exonération sur des bases solides. La fenêtre est étroite, mais elle existe encore.

Sources

• Service-Public.fr — Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027
• LégiFiscal — La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH)
• Zéro Logement Vacant — FAQ : Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation (TVLH)
• France Urbaine — La taxe sur la vacance des locaux d'habitation : l'aboutissement des travaux de France Urbaine
• AdCF — TVLH : nouvelle taxe logements vacants 2027, taux et exonérations
• Zéro Logement Vacant — La loi finances 2026 réforme la fiscalité des logements vacants

Photo de couverture : Erik Mclean / Unsplash (licence libre).