Baux d'habitation : le décret du 6 juillet 2026 impose un nouveau contrat type au 1er octobre

Passé quasiment inaperçu dans l'actualité de l'été, le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, réécrit les contrats types de location de logement à usage de résidence principale annexés au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ses effets prennent date au 1er octobre 2026 et s'appliqueront à tous les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Trois modifications comptent réellement pour les bailleurs : une clause résolutoire refondue, une clause inédite de servitude de résidence principale, et l'actualisation des références au code de la construction et de l'habitation.

Ce que le décret modifie exactement

Le décret du 6 juillet 2026 ne crée pas de nouvelles obligations de fond : il met les modèles officiels de bail en conformité avec des textes votés depuis 2023. Mais comme le contrat type est d'usage obligatoire pour les locations nues et meublées relevant de la loi du 6 juillet 1989, la mise à jour a des conséquences pratiques immédiates.

1. La clause résolutoire réécrite

Le paragraphe VIII des contrats types est révisé pour intégrer le mécanisme de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, une fois écoulé un délai de six semaines à compter du commandement de payer resté infructueux.

Ce délai de six semaines n'est pas une nouveauté du décret : il résulte de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, qui avait ramené à six semaines l'ancien délai de deux mois. Ce que fait le décret, c'est aligner enfin le modèle de bail sur la loi — un écart de trois ans pendant lequel des milliers de baux ont été signés avec une clause mentionnant un délai périmé.

Le décret ouvre par ailleurs des cas facultatifs de clause résolutoire, notamment pour non-respect de l'obligation d'occupation à titre de résidence principale.

Pour les bailleurs confrontés à une situation d'impayé, la mécanique complète — du commandement de payer à la saisine du juge — est détaillée dans notre guide gérer les impayés de loyer. Rappelons que la procédure reste par ailleurs suspendue pendant la trêve hivernale, qui s'ouvre le 1er novembre 2026.

2. Une clause inédite : la servitude de résidence principale

C'est la vraie nouveauté. Le contrat type intègre désormais une mention obligatoire précisant, le cas échéant, que « le logement objet du présent contrat est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme ».

Cet article, créé par le II de l'article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — la loi dite Le Meur — institue une servitude de résidence principale. Depuis le 21 novembre 2024, l'autorité compétente peut délimiter, dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) de son plan local d'urbanisme, des secteurs où toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette faculté est réservée aux communes où le taux de résidences secondaires dépasse 20 % ou qui sont éligibles à la taxe sur les logements vacants. L'objectif affiché : empêcher que la construction neuve dans les zones touristiques tendues ne bascule immédiatement en location saisonnière.

Le point à retenir est la sanction. L'article L. 151-14-1 impose de mentionner la servitude dans toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location et tout contrat constitutif de droits réels — et, à défaut de mention, le contrat est entaché de nullité. C'est précisément pour sécuriser ce point que le contrat type de bail est modifié : l'oubli de la clause ne relève pas de l'irrégularité formelle, mais du risque contentieux majeur.

Pour un bailleur, la conséquence est directe : si son bien est situé dans un tel secteur, le bail doit le mentionner, et la destination du logement n'est plus librement modifiable. Nous avions détaillé l'ensemble du dispositif dans notre article sur la loi Le Meur et la régulation des meublés touristiques.

3. Références légales et coordonnées

Deux ajustements techniques complètent le texte :

• La référence à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, abrogé lors de la recodification, est remplacée par l'article L. 831-1 dans les annexes 1 et 2 — il s'agit du fondement de l'aide personnalisée au logement (APL).
• Le contrat type prévoit désormais la possibilité, facultative, de mentionner le numéro de téléphone portable du bailleur et des locataires. Une modernisation modeste, mais qui facilite les notifications et les prises de contact en cours de bail.

Une seconde échéance au 1er janvier 2027

L'article 2 du décret corrige des erreurs de rédaction dans le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, relatives au traitement des impayés de dépenses de logement. Ces dispositions n'entreront en vigueur qu'au 1er janvier 2027, en cohérence avec le calendrier du décret n° 2026-84 sur les impayés de loyer, dont l'application est fixée à la même date.

Ce que cela implique pour la rentrée locative

Le calendrier est le point le plus important, et le plus mal compris.

• Un bail signé jusqu'au 30 septembre 2026 inclus reste régi par le modèle actuel. La rentrée locative de septembre — la période la plus dense de l'année en signatures — se déroulera donc encore sous l'ancien contrat type.
• Un bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 doit utiliser le nouveau modèle.

Attention au mot « renouvelé » : il ne vise pas la simple reconduction tacite, mais le renouvellement exprès du bail à son échéance. Un bail de trois ans arrivant à terme en novembre 2026 et expressément renouvelé devra reprendre le nouveau modèle.

Les bailleurs qui gèrent en direct ont donc deux mois pour se procurer le modèle à jour. Ceux qui passent par une agence ou un mandat de gestion locative verront la bascule opérée par le gestionnaire — c'est précisément le type de veille réglementaire qui justifie les honoraires.

Faut-il refaire les baux en cours ?

Non. Le décret n'a aucun effet rétroactif : les baux en cours d'exécution restent valables en l'état jusqu'à leur terme. Une clause résolutoire mentionnant l'ancien délai de deux mois ne rend pas le bail nul ; en cas de contentieux, c'est le délai légal de six semaines qui s'applique, la loi primant sur la stipulation contractuelle contraire.

En revanche, pour un bailleur qui utilise un modèle de bail téléchargé il y a plusieurs années et le réemploie à chaque nouvelle location, l'échéance du 1er octobre est le bon moment pour repartir d'un modèle officiel à jour — d'autant que les mêmes documents ont connu plusieurs retouches successives depuis 2023.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 relatif aux contrats types de location
• Légifrance — Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location
• Légifrance — Article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme
• Légifrance — Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite

Photo : Jakub Żerdzicki — Unsplash — signature d'un contrat au stylo