Vendre le logement d'un proche sous tutelle, curatelle ou habilitation familiale : autorisation du juge, prix, délais — le guide 2026

C'est une situation que des dizaines de milliers de familles françaises traversent chaque année, presque toujours dans l'urgence. Un parent entre en EHPAD. Sa maison reste vide, avec ses charges, sa taxe foncière, son assurance, son chauffage hors gel et ses volets fermés. Il faut la vendre pour financer l'établissement. Sauf que le parent est sous tutelle, sous curatelle ou sous habilitation familiale — et que la vente ne se décide plus comme une vente ordinaire.

La règle centrale tient en une phrase : le logement d'une personne protégée bénéficie d'une protection spéciale, et sa vente exige l'autorisation préalable du juge. Quel que soit le régime. Sans cette autorisation, l'acte est nul. Voici comment la procédure fonctionne réellement.

1. Le principe : l'article 426 du code civil protège le logement, pas seulement le patrimoine

L'article 426 du code civil pose une règle qui n'a rien de comptable : le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni doivent être conservés à sa disposition aussi longtemps qu'il est possible. Le législateur ne raisonne pas ici en valeur d'actif, mais en repère de vie. Un logement conservé, c'est un retour possible, une adresse, des souvenirs.

Ce n'est qu'à partir du moment où il devient nécessaire ou de l'intérêt de la personne protégée de disposer des droits relatifs à son logement — le vendre, résilier son bail, le donner à bail — que l'acte devient envisageable. Et il doit alors être autorisé par le juge ou, lorsqu'il en existe un, par le conseil de famille.

Point capital et souvent découvert trop tard : l'article 426 s'applique quel que soit le régime de protection. Tutelle, curatelle, habilitation familiale : dans les trois cas, le logement passe par le juge. La différence entre les régimes joue sur le reste du patrimoine, pas sur la résidence.

Autre exigence propre à l'article 426, régulièrement oubliée dans les dossiers : lorsque l'acte a pour finalité l'accueil de la personne dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin qui n'exerce pas de fonction et n'occupe pas d'emploi dans cet établissement est requis. Un avis rédigé par le médecin coordonnateur de l'EHPAD d'accueil ne satisfait donc pas à la condition. C'est un motif classique de rejet ou de renvoi du dossier.

Enfin, le même texte réserve un sort particulier aux souvenirs, aux objets à caractère personnel, à ceux indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins des personnes malades : ils sont gardés à la disposition de l'intéressé, au besoin par l'établissement qui l'accueille. Vider une maison avant la vente n'autorise pas à tout liquider.

2. Qui décide selon le régime de protection

Sous tutelle

La personne protégée est représentée. Le tuteur agit à sa place, mais la vente d'un bien immobilier est un acte de disposition : elle requiert l'autorisation du juge des contentieux de la protection, ou du conseil de famille lorsqu'il a été constitué. Pour le logement, l'article 426 s'ajoute et rend l'autorisation incontournable.

La décision d'autorisation ne se contente pas de dire « oui ». Elle détermine le prix et les stipulations essentielles de la vente. C'est une différence majeure avec une vente ordinaire : le prix n'est pas librement négociable après coup. Une offre inférieure à celui fixé par le juge suppose de revenir devant lui.

Sous curatelle

La personne protégée n'est pas représentée : elle est assistée. Elle signe elle-même, avec le curateur à ses côtés. Mais l'article 467 du code civil pose que le majeur en curatelle ne peut, sans l'assistance du curateur, accomplir aucun acte qui, sous tutelle, exigerait une autorisation du juge ou du conseil de famille. Combiné à l'article 426, cela signifie que la vente du logement suppose à la fois le consentement de la personne, l'assistance du curateur et l'autorisation du juge.

Conséquence pratique souvent mal comprise par les familles : sous curatelle, la personne protégée ne peut pas être contrainte de vendre. Si elle refuse, le curateur ne peut pas signer à sa place.

Sous habilitation familiale

Créée pour alléger la charge des familles, l'habilitation familiale (articles 494-1 et suivants du code civil) permet à un proche d'agir sans le contrôle continu du juge. Elle a séduit : c'est aujourd'hui l'un des régimes les plus utilisés. Mais la souplesse s'arrête au logement. La personne habilitée doit solliciter l'autorisation du juge pour vendre le logement, en application des dispositions de l'article 426.

Rien n'exempte non plus la personne habilitée de l'avis médical extérieur si la vente est liée à l'entrée en établissement.

Sous mandat de protection future

Le mandat de protection future activé permet au mandataire d'agir dans les limites fixées par le mandat. La vente du logement, elle, reste soumise à la protection spéciale de l'article 426 et à l'autorisation du juge. Un mandat, même notarié, ne dispense pas de cette étape.

3. La procédure, étape par étape

1. Réunir l'évaluation du bien. Le juge ne se contentera pas d'un chiffre. Il attend une base objective : le plus souvent deux ou trois avis de valeur d'agences, ou une expertise. Une évaluation notariale renforce le dossier. C'est ce document qui déterminera le prix inscrit dans l'ordonnance.
2. Obtenir l'avis médical lorsque la vente est liée à l'accueil en établissement : rédigé par un médecin extérieur à l'établissement, il doit constater que le retour au domicile n'est pas envisageable.
3. Déposer la requête devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend la personne protégée. La requête expose la nécessité ou l'intérêt de la vente : coût de l'hébergement, charges du logement vacant, état du bien, absence de perspective de retour.
4. Joindre les pièces : jugement de protection, pièce d'identité de la personne protégée et du représentant, titre de propriété, taxe foncière, évaluations, avis médical, budget de la personne protégée, devis d'hébergement, et l'avis des autres membres de la famille lorsque c'est possible. Un dossier incomplet est la première cause d'allongement des délais.
5. Attendre l'ordonnance. Avec un dossier complet, comptez généralement quatre à douze semaines selon la juridiction. Ce délai s'ajoute à celui de la vente elle-même.
6. Vendre au prix et aux conditions autorisés. Le notaire vérifiera la concordance entre l'ordonnance et l'acte. En cas d'écart significatif — un acquéreur qui négocie à la baisse après une expertise défavorable, par exemple — une nouvelle autorisation est nécessaire.
7. Rendre compte de l'emploi des fonds. Le produit de la vente appartient à la personne protégée. Il est placé à son nom, et son emploi entre dans le compte de gestion soumis au contrôle du juge. Il ne peut ni être partagé entre les héritiers présomptifs, ni servir à financer les dépenses d'un proche.

4. Ce qui arrive quand l'autorisation manque

La sanction est sévère et sans nuance : l'acte accompli sans l'autorisation requise est nul, d'une nullité d'ordre public. Un notaire ne recevra pas l'acte sans l'ordonnance ; s'il le recevait, la vente serait annulable. L'acquéreur peut alors se retrouver dépossédé plusieurs mois ou années après la signature, avec un contentieux en restitution du prix et un préjudice difficile à recouvrer.

C'est pourquoi, du côté de l'acheteur, il faut poser une question simple dès la visite : le vendeur fait-il l'objet d'une mesure de protection ? Si oui, l'ordonnance du juge doit figurer parmi les pièces annexées au compromis, et son obtention peut utilement être érigée en condition suspensive. C'est le même réflexe de vigilance que pour les vices cachés : mieux vaut vérifier avant la signature qu'après.

5. Les frottements fiscaux à ne pas rater

Deux points méritent une attention particulière.

La plus-value. Le logement d'une personne entrée en établissement n'est plus, au sens fiscal, sa résidence principale au jour de la vente : l'exonération de droit commun ne joue donc pas automatiquement. L'article 150 U du code général des impôts prévoit toutefois une exonération spécifique en faveur des personnes accueillies dans un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés. Elle suppose notamment que :

• la cession intervienne dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement ;
• le logement soit resté libre de toute occupation depuis cette entrée — ni loué, ni prêté, y compris à un membre de la famille ;
• le vendeur ne soit pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière et que son revenu fiscal de référence reste sous le plafond prévu au II de l'article 1417 du CGI.

Ce délai de deux ans est le piège le plus fréquent. Entre le temps de la décision familiale, celui de la requête, celui de l'ordonnance et celui de la vente, il se consomme vite. Anticiper la requête dès l'entrée en établissement, plutôt qu'un an après, change souvent la fiscalité de l'opération. À défaut, le régime général de la plus-value immobilière s'applique, avec ses abattements pour durée de détention.

La location, une fausse bonne idée. Louer le logement en attendant la vente paraît rationnel : cela couvre une partie du coût de l'EHPAD. Mais cela fait perdre le bénéfice de l'exonération, et la mise en location est elle-même un acte soumis à l'autorisation du juge au titre de l'article 426. L'arbitrage doit être posé dès le départ, pas découvert au moment de signer.

6. Le cas fréquent de l'indivision

Quand le logement appartient pour partie à la personne protégée et pour partie à d'autres — un conjoint survivant, des enfants après une succession —, deux régimes se superposent. Il faut à la fois l'autorisation du juge pour la quote-part de la personne protégée, et l'accord requis par les règles de l'indivision pour le reste.

Si un indivisaire s'oppose, la situation peut se bloquer durablement. Les voies de sortie relèvent alors du droit de l'indivision — accord amiable, autorisation judiciaire, licitation — que nous détaillons dans notre guide sur la sortie d'indivision. Là encore, le représentant de la personne protégée ne peut pas transiger seul : la renonciation à un droit est un acte de disposition.

7. Cinq réflexes qui font gagner des mois

1. Déposer la requête tôt. Le calendrier fiscal des deux ans et le délai du tribunal courent en parallèle, pas l'un après l'autre.
2. Faire évaluer le bien par deux professionnels au moins, avec des méthodes cohérentes. Un écart d'évaluation non expliqué fragilise la requête.
3. Vérifier l'indépendance du médecin qui rédige l'avis : ni fonction, ni emploi dans l'établissement d'accueil.
4. Associer la famille par écrit. L'avis favorable des autres enfants, même non obligatoire, désamorce les contestations ultérieures et accélère l'instruction.
5. Prévenir l'acquéreur du calendrier réel. Une promesse assortie d'un délai trop court se solde par une caducité et un dossier à recommencer.

Vendre le bien d'un proche vulnérable n'est jamais une opération purement patrimoniale. Le droit français a fait un choix explicite : il ralentit la vente pour protéger la personne. Comprendre cette logique, c'est cesser de subir la procédure et commencer à la piloter. Et lorsque le moment de racheter arrive — pour se rapprocher d'un parent, par exemple —, l'offre reste consultable parmi les appartements à vendre et les maisons à vendre.

Sources

• Légifrance — Article 426 du code civil (protection du logement de la personne protégée, autorisation du juge, avis médical)
• Légifrance — Article 467 du code civil (assistance du curateur pour les actes soumis à autorisation sous tutelle)
• Légifrance — Code civil, section 6 « De l'habilitation familiale » (articles 494-1 à 494-12)
• BOFiP — Exonération de plus-value en faveur des personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés
• Service-public.fr — Tutelle d'un majeur : rôle du tuteur et actes soumis à autorisation

Photo : Alan Morales — Unsplash — couple de personnes âgées devant leur maison