Logements vacants : la taxe unique arrive en 2027, et les communes ont jusqu'au 1er octobre pour se positionner

C'est une réforme discrète, votée en février, qui va redessiner la carte fiscale de la vacance en France. L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 supprime les deux taxes qui coexistaient depuis vingt ans sur les logements vides et les remplace par une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée au nouvel article 1406 bis du code général des impôts.

Elle s'appliquera aux impositions établies au titre de 2027. Mais l'échéance qui compte tombe maintenant : les communes et intercommunalités qui veulent l'instaurer — ou simplement continuer de taxer la vacance comme elles le faisaient — doivent délibérer avant le 1er octobre 2026. Passée cette date, certaines communes taxeront et d'autres non, sans que les propriétaires concernés en aient été informés autrement que par leur avis d'imposition, un an plus tard.

Deux taxes, une seule à partir de 2027

Jusqu'ici, le dispositif reposait sur deux régimes parallèles, souvent confondus :

• la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), article 232 du CGI, applicable de plein droit dans les communes situées en zone tendue ;
• la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), article 1407 bis du CGI, facultative, instituée par délibération dans les communes hors zone tendue.

La loi de finances pour 2026 abroge les deux articles et crée à leur place une section « Taxe sur la vacance des locaux d'habitation » dans le code général des impôts. Le changement n'est pas seulement rédactionnel : il modifie la répartition du produit et le partage du risque.

Le produit revient désormais directement aux communes et aux EPCI à fiscalité propre. C'est une rupture avec la TLV, dont le produit était affecté à l'échelon national. Corollaire moins confortable pour les collectivités : les dégrèvements sont mis à leur charge, alors que l'État supportait auparavant ceux de la TLV. Une commune qui taxe large et voit ses contribuables obtenir gain de cause en réclamation en supportera le coût.

Deux régimes selon la zone, deux échéances différentes

En zone tendue — les communes appartenant au périmètre de tension fixé par décret, considérablement élargi en 2023 — la taxe s'applique automatiquement, sans délibération. Le seuil de vacance est d'un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Les taux légaux sont de 17 % la première année de taxation et 34 % les années suivantes. La commune peut les majorer par délibération, jusqu'à 30 % et 60 % respectivement.

Hors zone tendue, la taxe reste facultative. Elle doit être instituée par une délibération de la commune ou de l'EPCI compétent, prise avant le 1er octobre d'une année pour une application au 1er janvier de l'année suivante, conformément aux règles générales de délibération fiscale locale. Le seuil de vacance y est de deux ans, et le taux est librement fixé par la collectivité dans la limite d'un plafond de 50 %.

Dans les deux cas, la fixation ou la modification du taux se fait par délibération prise avant le 15 avril de l'année de taxation.

Pourquoi le 1er octobre 2026 est la date charnière

Le point que peu de propriétaires ont vu venir : les délibérations THLV prises par le passé cessent de produire effet au 1er janvier 2027, en même temps que la compensation financière versée par l'État aux collectivités concernées.

Concrètement, une commune hors zone tendue qui taxait la vacance depuis dix ans ne la taxera plus en 2027 si elle ne reprend pas une délibération avant le 1er octobre 2026. Et symétriquement, une commune qui n'avait jamais taxé peut décider de s'y mettre d'ici cette même date.

Le résultat sera une carte largement rebattue, avec deux mouvements simultanés :

• des propriétaires qui vont cesser d'être taxés parce que leur commune n'aura pas délibéré à temps ;
• des propriétaires qui vont découvrir la taxe dans une commune qui ne l'appliquait pas.

Cette échéance du 1er octobre est la même que celle qui s'applique aux délibérations sur la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Beaucoup de conseils municipaux traiteront les deux sujets lors de la même séance de rentrée. Les deux dispositifs ne se cumulent pas sur un même logement : un bien occupé de façon intermittente relève de la résidence secondaire, un bien réellement vide relève de la taxe sur la vacance.

Qui paie, sur quelle base

Sont redevables les propriétaires, les usufruitiers et les preneurs à bail emphytéotique du local d'habitation vacant.

La base d'imposition est la valeur locative cadastrale du logement — la même que celle qui sert d'assiette à la taxe foncière — à laquelle s'applique le taux retenu. Une valeur locative de 4 000 € dans une commune en zone tendue appliquant les taux légaux donne 680 € la première année, puis 1 360 € les suivantes. Avec la majoration maximale, on monte à 1 200 € puis 2 400 €.

C'est un ordre de grandeur qui change la nature de l'arbitrage : au-delà de deux ou trois ans, la taxe sur la vacance peut coûter davantage que les travaux de remise en location d'un studio.

Les cas d'exonération à connaître

Trois situations principales échappent à la taxe :

• Le logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence n'est pas considéré comme vacant. C'est le seuil classique, et il est cumulé : quatre-vingt-dix jours consécutifs, pas quatre-vingt-dix jours répartis dans l'année.
• La vacance involontaire : un logement proposé à la location ou à la vente à un prix conforme au marché, et qui ne trouve ni preneur ni acquéreur, ne doit pas être taxé. C'est le motif de dégrèvement le plus fréquent — et celui qui demande le plus de preuves.
• Les logements appartenant aux organismes de logement social mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que certaines dépendances du domaine public.

Si vous êtes dans le deuxième cas, constituez le dossier maintenant, pas au moment de recevoir l'avis. Un mandat de vente ou de location daté, les annonces publiées avec leurs dates et leurs prix, les comptes rendus de visites, les baisses de prix successives : c'est cet historique, et lui seul, qui établit que le bien était réellement offert sur le marché à un prix cohérent. Un propriétaire qui affiche un prix 30 % au-dessus du marché pendant deux ans ne convaincra aucune administration d'une vacance involontaire.

Ce que la réforme dit du marché

Cette taxe unique traduit un choix politique assumé : la vacance n'est plus traitée comme un accident de parcours mais comme une ressource mal employée, et sa taxation devient un outil local, décidé et encaissé au niveau communal.

Le sujet est loin d'être marginal. Dans beaucoup de villes moyennes, le taux de logements vacants dépasse largement la moyenne nationale : à Compiègne, par exemple, 2 036 logements sur 22 353 sont vacants, soit 9,1 % du parc. Ce sont ces communes-là — souvent hors zone tendue, souvent porteuses d'un programme local de l'habitat — qui ont l'intérêt le plus direct à délibérer d'ici le 1er octobre.

Pour un propriétaire, la lecture est simple : le calcul « je laisse le bien vide en attendant que le marché remonte » devient nettement plus coûteux à partir de 2027 dans un nombre croissant de communes. Les alternatives — remise en location après travaux, vente au prix du marché, ou passage sous un régime d'investissement locatif comme le statut du bailleur privé créé par la même loi de finances — méritent d'être réévaluées avant la fin de l'année.

Trois choses à faire d'ici la fin septembre

1. Vérifiez le statut fiscal de votre commune. Est-elle en zone tendue ? Appliquait-elle la THLV ? Le service des impôts et le service urbanisme de la mairie savent répondre. Un conseil municipal de septembre peut être l'occasion de poser la question publiquement.
2. Documentez la vacance de vos biens vides : dates, mandats, annonces, prix demandés. C'est la seule défense recevable en cas d'imposition.
3. Arbitrez. Si un logement est vide depuis plus d'un an sans projet précis, la fenêtre pour agir — relouer, vendre, engager des travaux — court jusqu'au 1er janvier 2027. La durée de vacance antérieure à cette date sera prise en compte pour la première imposition.

Et n'oubliez pas l'autre échéance de l'automne : la taxe foncière 2026 est exigible au 15 octobre, un logement vacant restant pleinement redevable de cet impôt.

Sources

• Légifrance — Article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (création de la TVLH, article 1406 bis du CGI, abrogation des articles 232 et 1407 bis)
• Légifrance — LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
• Service-public.fr — Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027
• Zéro Logement Vacant — Réforme de la fiscalité sur les logements vacants : ce que prévoit la loi de finances pour 2026
• Collectivités locales — Taxe d'habitation sur les logements vacants (régime applicable jusqu'en 2026)
• ANIL — Logements vacants : ce qui change à partir de 2027 (actualité du 19 août 2026)

Photo : Muha Ajjan — Unsplash — façade et fenêtres aux volets de bois fermés