Statut du bailleur privé : six mois après le 21 février, ce que l'amortissement change vraiment pour un investisseur

Le 21 février 2026, la France a changé de logique en matière d'investissement locatif. Pendant dix ans, le Pinel avait installé une habitude : on achetait un logement neuf, on louait neuf ou douze ans, et l'État rendait un pourcentage du prix sous forme de réduction d'impôt. Le dispositif issu de la loi de finances pour 2026 — officiellement le nouveau statut du bailleur privé, appelé « Relance logement » par le gouvernement et « dispositif Jeanbrun » par la place — fonctionne à l'envers : il ne rend rien sur l'impôt, il autorise à déduire chaque année une fraction du prix du logement des revenus fonciers, comme le ferait une entreprise avec un actif.

Six mois après son ouverture, le dispositif a cessé d'être une annonce et est devenu un calcul. Voici ce que dit le texte, et ce que l'écart avec le Pinel implique concrètement.

Le mécanisme : un amortissement, pas une réduction d'impôt

La loi de finances pour 2026 crée deux régimes jumeaux, codifiés au i et au j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. Tous deux reposent sur une déduction des revenus fonciers au titre de l'amortissement du prix d'acquisition.

La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition net de frais, majorée du montant des travaux dans l'ancien. Le taux annuel dépend du niveau de loyer auquel le bailleur s'engage :

• Loyer intermédiaire : 3,5 % par an dans le neuf, 3 % dans l'ancien.
• Loyer social : majoration de 1 point dans le neuf, 0,5 point dans l'ancien.
• Loyer très social : majoration de 2 points dans le neuf, 1 point dans l'ancien.

Ces déductions sont plafonnées par foyer fiscal et par an : 8 000 € en principe, 10 000 € lorsqu'au moins la moitié des revenus concernés provient de logements loués au niveau social, 12 000 € au niveau très social. Autrement dit, l'avantage maximal est atteint par celui qui loue le moins cher — un renversement complet de l'incitation par rapport aux dispositifs de défiscalisation des années 2010.

Les conditions à ne pas manquer

Le statut est nettement plus restrictif que ce que ses présentations commerciales laissent parfois entendre.

• Immeubles collectifs uniquement. Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation. La maison individuelle est exclue, quelle que soit sa performance.
• Une fenêtre d'acquisition fermée : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Dans le neuf, cela vise les acquisitions en VEFA ou les logements dont le permis de construire est déposé dans ce délai.
• Dans l'ancien, il faut des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition — ou produisant un immeuble neuf au sens fiscal — et atteindre la classe A ou B du DPE à l'achèvement. C'est l'exigence la plus lourde du dispositif : sur un immeuble ancien, viser A ou B et non C relève souvent de la restructuration complète.
• Neuf ans de location nue, à titre de résidence principale, à compter de l'achèvement ou de l'acquisition.
• Plafonds de loyers et de ressources : ceux du dispositif Pinel pour le segment intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour les segments social et très social.
• Le locataire ne peut pas être membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant ou descendant, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.

Les trois pièges que six mois de pratique ont mis en évidence

1. L'avantage n'est pas un cadeau, c'est un décalage. À la revente, la loi minore le prix d'acquisition retenu du montant des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable est donc mécaniquement plus élevée. Le gain fiscal des neuf premières années est en partie repris au moment de la cession, sauf abattement pour durée de détention suffisant : le calcul de la plus-value immobilière devient donc une pièce centrale du montage, pas une formalité de sortie. C'est exactement la logique appliquée depuis 2025 aux loueurs en meublé, dont les amortissements sont réintégrés dans la plus-value.

2. L'amortissement ne se cumule pas avec le déficit foncier. La déduction ne vient pas s'ajouter aux mécanismes de l'article 156 du CGI. Un investisseur qui comptait empiler amortissement et imputation d'un déficit sur son revenu global surestimera son rendement net.

3. Le non-cumul est large. Le statut est exclusif, sur un même logement, du Girardin social, du Malraux, du Pinel, du Duflot et du Denormandie. Pour un bien éligible à plusieurs régimes, l'arbitrage doit être fait avant l'acte, pas après.

À cela s'ajoute le régime de reprise : en cas de rupture de l'engagement de location, le revenu foncier est majoré du montant des amortissements déduits, réparti sur les années d'application. Trois situations échappent à la reprise — l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint.

Pour qui le calcul fonctionne

La bascule de la réduction d'impôt vers la déduction change la population cible. Une réduction d'impôt vaut la même chose pour tout le monde ; une déduction vaut la tranche marginale d'imposition. À 41 %, 8 000 € de déduction représentent 3 280 € d'économie annuelle ; à 11 %, 880 €. Le statut du bailleur privé est donc, par construction, un outil de contribuables fortement imposés déjà titulaires de revenus fonciers — ceux qui ont matière à absorber la déduction.

Il entre par ailleurs en concurrence directe avec un dispositif plus ancien et moins contraignant sur le bâti : Loc'Avantages, reconduit jusqu'au 31 décembre 2027, qui offre une réduction d'impôt en échange d'un conventionnement Anah, sans condition d'immeuble collectif ni de DPE A ou B. Pour un bailleur détenant déjà de l'ancien, la comparaison mérite d'être faite dossier par dossier.

Enfin, ce statut n'est qu'un étage de la stratégie logement de l'exécutif. Le projet de loi Relance et décentralisation du logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, doit être examiné par l'Assemblée nationale à la rentrée ; c'est de ce texte, et du budget 2027 qui l'accompagnera, que dépendra la stabilité du cadre fiscal jusqu'en 2028.

Sources

• ANIL — Analyse juridique de la loi de finances pour 2026 : nouveaux dispositifs d'investissement locatif, amortissement, taux, plafonds et conditions
• Ministères Transition écologique, Aménagement du territoire, Ville et Logement — Relance logement : un nouveau dispositif pour faciliter l'achat et la location de logements
• Service-Public.fr — De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs (24 février 2026)

Photo : Sebastian Schuster — Unsplash — façade d'immeuble collectif contemporain et ses balcons