Contourner l'agent immobilier : la Cour de cassation juge le 7 mai 2026 que l'acquéreur qui signe en direct avec le vendeur peut devoir réparer la perte de la commission (pourvoi n° 24-10.637)

Un acquéreur qui signe directement avec le vendeur pour éviter de payer la commission d'un agent immobilier peut être condamné à réparer la perte de cette commission. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a jugé le 7 mai 2026 (pourvoi n° 24-10.637, arrêt publié au Bulletin), à propos d'une villa vendue 2 500 000 € « à l'insu » de l'agent qui l'avait fait visiter. Le commentaire de l'arrêt a été relayé le 10 novembre par le Journal de l'Agence.

L'essentiel en quatre points

• Décision : Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637, publiée au Bulletin ; le pourvoi est rejeté et l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 25 octobre 2023 est confirmé.
• Principe : l'acquéreur n'est pas partie au mandat de vente et ne doit pas la commission, mais il engage sa responsabilité délictuelle (articles 1200 et 1240 du code civil) s'il la fait perdre à l'agent par des manœuvres frauduleuses.
• Faute retenue : les juges ont relevé « une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier », au vu de l'ensemble du comportement des acquéreurs.
• Précédent confirmé : la solution prolonge l'arrêt d'Assemblée plénière du 9 mai 2008 (n° 07-12.449), qui avait déjà admis la responsabilité de l'acquéreur envers l'agent évincé.

Les faits : une villa, un mandat non exclusif, une vente en direct

D'après les commentaires publiés par le cabinet Kohen Avocats et par Eurojuris, une agence détenait un mandat non exclusif de vente de la villa d'un couple, avec une commission de 6 % à la charge des acquéreurs et un prix affiché de 2 990 000 €. L'agent a fait visiter le bien aux acquéreurs le 5 avril 2018. Environ cinq semaines plus tard, une promesse de vente a été signée directement entre vendeurs et acquéreurs, sans que l'agent en soit informé.

La promesse contenait une clause par laquelle les acquéreurs s'engageaient à « prendre en charge » les réclamations des autres agences qu'ils auraient contactées. L'acte authentique, signé le 29 août 2018, fixe le prix à 2 500 000 €, sans commission et sans mention de l'entremise de l'agent. L'agent a alors assigné les acquéreurs pour obtenir la réparation de la commission perdue.

Pourquoi l'acquéreur répond, et pas seulement le vendeur

Dans ce type de litige, le débiteur naturel de la commission est celui qui a signé le mandat, c'est-à-dire le vendeur. Mais, relève le Journal de l'Agence, le vendeur est souvent introuvable plusieurs mois après la vente, ce qui rend le recours contre lui illusoire. L'arrêt confirme que l'agent dispose d'une seconde voie : agir contre l'acquéreur, sur le terrain délictuel, dans le délai de prescription de cinq ans.

Pour caractériser la faute, la Cour s'appuie sur plusieurs indices cités par les commentateurs : les acquéreurs connaissaient le droit de l'agent à une commission, la promesse a été signée peu après la visite et à son insu, la clause visait précisément les autres agences, et l'acte authentique passait sous silence l'intervention de l'agent. C'est cet ensemble, et non une vente en direct prise isolément, qui traduit la fraude.

Ce que cela change pour un acquéreur ou un vendeur

• Pour l'acquéreur : visiter un bien grâce à une agence, puis traiter en direct pour échapper à sa rémunération, expose à une condamnation personnelle, y compris lorsque le mandat est non exclusif. Avant de négocier sans l'agence, mieux vaut vérifier à qui la commission est due et ce que prévoit le mandat.
• Pour le vendeur : la clause de rémunération, sa charge (vendeur ou acquéreur) et la durée du mandat restent déterminantes. Nos guides détaillent le contenu, la durée et la résiliation du mandat, ainsi que le choix entre mandat exclusif et simple avant de signer.

L'arrêt ne dit pas que toute vente conclue sans l'agence après une visite est fautive : il juge qu'une fraude caractérisée suffit à engager la responsabilité de l'acquéreur. L'appréciation reste donc dépendante des circonstances de chaque dossier, et le montant de l'indemnité dépend de la commission que l'agent aurait perçue.

À lire aussi

La Cour de cassation s'est aussi prononcée le 8 octobre 2026 sur la portée d'une annonce immobilière : notre article sur l'offre au public liant le vendeur au premier acceptant montre comment le juge lit les engagements pris avant la vente.

Sources

• La Base Lextenso, Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637, arrêt n° 284 FS-B, publié au Bulletin : labase-lextenso.fr.
• Journal de l'Agence, Alain Cohen-Boulakia, « Vente conclue dans le dos d'une agence : un acquéreur condamné à l'indemniser », 10 novembre 2026 : journaldelagence.com.
• Cabinet Kohen Avocats, « La responsabilité délictuelle de l'acquéreur pour contournement d'agent immobilier », 9 août 2026 (faits de l'espèce) : kohenavocats.fr.
• Eurojuris, « Vente immobilière, mandat de vente et responsabilité délictuelle de l'acquéreur à l'égard de l'agent immobilier », 26 juin 2026 (prix affiché, prix de vente, clause de la promesse ; cet article cite aussi le numéro 24-22.425 en en-tête, que les autres sources ne retiennent pas) : eurojuris.fr.

Photo d'illustration : deux hommes se serrant la main au-dessus d'une maquette de maison et de clés ; la photo ne déclare pas de lieu et ne représente pas les parties à l'affaire. Photo : Tuấn 123 (@bdstuan123) / Unsplash.