Le droit viager au logement du conjoint survivant : ce que protège la loi, et comment le demander — le guide 2026

À la différence d'une clause de tontine ou d'une donation, qui résultent d'un choix fait par le couple de son vivant, le droit au logement du conjoint survivant est une protection légale automatique, prévue aux articles 763 à 765-1 du Code civil. Elle joue même en l'absence de tout testament, dès lors que le conjoint occupait effectivement le logement à titre de résidence principale au moment du décès — avec deux régimes distincts qui se succèdent dans le temps : un droit temporaire, intouchable, puis un droit viager, optionnel et à demander dans un délai précis.

Le droit temporaire d'un an : une protection d'ordre public

L'article 763 du Code civil dispose que si, à l'époque du décès, le conjoint successible occupe effectivement, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement ainsi que du mobilier qui le garnit. Si le couple était locataire, ou si le défunt ne détenait le bien qu'en indivision partielle, la succession rembourse les loyers ou l'indemnité d'occupation pendant cette même année, au fur et à mesure de leur paiement.

Ce droit temporaire présente une particularité juridique importante : le Code civil précise qu'il est « réputé effet direct du mariage et non droit successoral ». Concrètement, il échappe au calcul des droits de succession et surtout, l'article le précise noir sur blanc, il « est d'ordre public » — le défunt ne peut donc pas le supprimer, ni par testament ni par aucune autre disposition. C'est la seule des deux protections qui soit véritablement absolue.

Le droit viager : un droit d'habitation à demander dans l'année

Passé ce délai d'un an, le conjoint qui souhaite continuer à occuper le logement doit s'appuyer sur un second mécanisme, prévu à l'article 764 du Code civil : sauf volonté contraire du défunt exprimée par testament authentique (dans les conditions de l'article 971), le conjoint qui occupait effectivement le logement à titre d'habitation principale au moment du décès dispose, jusqu'à son propre décès, d'un droit d'habitation sur ce logement et d'un droit d'usage sur le mobilier qui le garnit — à condition, là encore, que le bien appartienne aux époux ou dépende totalement de la succession.

Contrairement au droit temporaire, ce droit viager n'est donc pas automatique dans son maintien : il peut être écarté par le défunt de son vivant, par un testament authentique reçu par notaire. Une telle privation reste toutefois sans effet sur un usufruit distinct que le conjoint tiendrait par ailleurs de la loi ou d'une libéralité, qui continue à obéir à ses propres règles.

L'article 764 prévoit aussi une soupape pratique : si le logement grevé du droit d'habitation n'est plus adapté aux besoins du conjoint — une maison devenue trop grande, par exemple, ou trop coûteuse à entretenir —, celui-ci peut le donner en location, à usage autre que commercial ou agricole, afin de dégager les ressources nécessaires à un hébergement plus approprié. Le conjoint, les autres héritiers, ou l'un d'eux, peuvent par ailleurs exiger qu'un inventaire du mobilier et un état de l'immeuble soient dressés.

Un délai d'un an pour se manifester

Ce droit viager n'est pas acquis automatiquement : l'article 765-1 du Code civil impose au conjoint de manifester sa volonté d'en bénéficier dans un délai d'un an à compter du décès. Le texte ne précise pas de formalisme particulier pour cette manifestation de volonté, mais en pratique, elle se fait par une déclaration actée par le notaire chargé de la succession, afin d'en conserver une preuve certaine. Passé ce délai sans manifestation expresse, le conjoint perd le bénéfice du droit viager — d'où l'intérêt de traiter cette question dès l'ouverture de la succession, y compris lorsque le climat familial rend les échanges difficiles.

Comment il s'impute sur les droits successoraux

Le droit viager n'est pas un avantage gratuit qui s'ajouterait à la part successorale du conjoint : l'article 765 du Code civil prévoit que la valeur des droits d'habitation et d'usage s'impute sur la valeur de ses droits dans la succession. Si cette valeur est inférieure à ses droits successoraux, le conjoint complète sa part en prenant d'autres biens de la succession. Si elle leur est supérieure, en revanche, la loi le protège explicitement : il n'est pas tenu de « récompenser » la succession à raison de l'excédent, autrement dit il ne doit rien rembourser aux autres héritiers, y compris aux enfants d'un premier lit, même si le logement vaut plus que sa part théorique.

C'est cet équilibre qui rend le mécanisme particulièrement protecteur dans les familles recomposées : les enfants d'un précédent mariage ne peuvent pas exiger la vente du logement pour toucher leur part tant que le conjoint survivant reste en vie et n'a pas renoncé à son droit d'habitation. Une situation à anticiper, le cas échéant, avec les mêmes outils qu'une donation-partage ou une SCI familiale, qui permettent d'organiser la transmission du bien en amont plutôt que de s'en remettre au seul jeu de la loi.

Conjoint marié, partenaire pacsé, concubin : qui est protégé ?

Ces deux régimes, temporaire et viager, ne bénéficient qu'au conjoint marié : le Code civil vise expressément le « conjoint successible », une qualité que seul le mariage confère. Un partenaire pacsé n'a pas la qualité d'héritier légal et n'entre donc pas dans le champ de ces articles ; un couple souhaitant sécuriser le logement du survivant hors mariage doit passer par d'autres outils — testament, assurance-vie, démembrement de propriété organisé du vivant des deux partenaires, ou encore clause d'indivision adaptée. Le concubin, en dehors de tout Pacs ou mariage, ne bénéficie légalement d'aucun de ces droits.

Pour un couple marié disposant d'un patrimoine important, la valeur du droit d'habitation peut par ailleurs entrer dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière du conjoint survivant qui en bénéficie, un point à vérifier avec son notaire au moment d'exercer l'option.

Sources

• Article 763 du Code civil, Légifrance
• Article 764 du Code civil, Légifrance
• Article 765 du Code civil, Légifrance
• Article 765-1 du Code civil, Légifrance

Photo : Vitaly Gariev — Unsplash