Les trois droits de préemption du locataire : congé pour vente, vente par lots, vente en bloc — le guide 2026

Quand un propriétaire vend un logement occupé, le locataire n'est pas un spectateur. Selon la manière dont la vente est organisée, il dispose d'un droit de préemption — c'est-à-dire d'un droit d'acheter en priorité, aux conditions notifiées par le vendeur.

La difficulté, c'est qu'il n'existe pas un droit de préemption du locataire, mais trois, issus de deux lois distinctes, avec des seuils, des délais et des sanctions différents. Les confondre coûte cher : dans les trois cas, l'irrégularité de la notification est sanctionnée par la nullité de la vente.

Voici le mode d'emploi complet, côté bailleur comme côté locataire.

Vue d'ensemble : trois régimes, trois déclencheurs

Point commun aux trois : le silence du locataire vaut refus. Il n'a jamais à répondre pour dire non.

1. Le congé pour vente (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989)

C'est le cas le plus fréquent. Un propriétaire souhaite vendre son appartement libre d'occupation. Il ne peut pas mettre fin au bail quand il veut : il doit donner congé pour l'échéance du contrat, avec un préavis de six mois.

Ce que le congé doit contenir

Le congé pour vente est un acte formaliste. À peine de nullité, il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit également reproduire les premiers alinéas de l'article 15-II, afin que le locataire connaisse ses droits sans avoir à les chercher.

Un congé qui ne mentionne pas le prix, ou qui affiche un prix manifestement fictif destiné à décourager le locataire, est attaquable.

Le mécanisme de l'offre

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis — soit les deux premiers des six mois.

Si le locataire accepte :

• il dispose de deux mois à compter de l'envoi de son acceptation pour réaliser la vente ;
• ce délai est porté à quatre mois s'il indique, dans son acceptation, son intention de recourir à un prêt.

Le bail est prorogé de plein droit jusqu'à l'expiration de ce délai. Si la vente n'est pas conclue dans les temps, l'acceptation de l'offre est nulle de plein droit et le locataire doit quitter les lieux à l'échéance du congé.

Le second droit de préemption : la vente à des conditions plus avantageuses

C'est le garde-fou anti-manœuvre. Si le locataire a refusé l'offre à 250 000 € et que le bailleur vend ensuite à un tiers à 220 000 €, ou à des conditions plus favorables, le notaire est tenu de notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce nouveau prix.

Cette notification vaut nouvelle offre de vente, valable un mois. Elle rouvre au locataire, aux conditions réellement pratiquées, un droit qu'il avait décliné à un prix supérieur.

Les exclusions

Le droit de préemption de l'article 15-II ne joue pas lorsque la vente intervient au profit d'un parent jusqu'au troisième degré inclus — à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans. Certaines opérations relevant du logement social sont également écartées.

Attention : rien de tout cela en location meublée

C'est l'erreur la plus courante. En location meublée de résidence principale, l'article 25-8 de la loi de 1989 prévoit bien un congé pour vente, avec un préavis réduit à trois mois. Mais l'article 15 n'est pas rendu applicable au meublé : le locataire d'un meublé n'a aucun droit de préemption, et le congé n'a donc pas à mentionner de prix.

Le locataire protégé (article 15-III)

Une protection distincte du droit de préemption, mais souvent décisive en pratique. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail d'un locataire :

• âgé de plus de 65 ans, et
• dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés,

sans lui avoir proposé un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans des limites géographiques fixées par la loi. La protection s'étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, sous condition de ressources cumulées.

L'âge s'apprécie à la date d'échéance du contrat ; les ressources à la date de notification du congé.

L'exception : ces dispositions ne s'appliquent pas si le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond.

2. La première vente après division (article 10 de la loi du 31 décembre 1975)

Situation différente : le propriétaire d'un immeuble entier le divise en lots de copropriété et met les appartements en vente à l'unité. C'est la « vente à la découpe ».

La loi impose alors de purger le droit de préemption du locataire ou de l'occupant de bonne foi avant la première vente de chaque lot consécutive à la division ou à la subdivision.

Les délais

• Validité de l'offre : deux mois à compter de sa réception.
• Réalisation de la vente : deux mois à compter de l'acceptation, portés à quatre mois si le locataire mentionne le recours à un prêt.
• Conditions plus avantageuses consenties à un tiers : nouvelle offre valable un mois.

Deux différences majeures avec le congé pour vente

Le locataire n'a pas à partir. Contrairement au congé pour vente, l'offre au titre de l'article 10 n'emporte pas congé : le locataire qui refuse d'acheter se maintient dans les lieux, avec son bail. La vente se fait alors avec le locataire en place — ce qui, pour l'acquéreur, signifie une décote et l'obligation de reprendre le bail existant.

Le seuil de parenté est plus large. Les ventes entre parents et alliés sont exclues du droit de préemption jusqu'au quatrième degré inclus (contre le troisième degré à l'article 15-II). Sont également exclues la vente de l'immeuble entier et les cessions aux organismes HLM ou aux sociétés d'économie mixte, sous conditions.

La sanction

La notification d'une offre irrégulière est sanctionnée par la nullité de la vente. Et la jurisprudence a précisé que la notification d'une offre irrégulière n'ouvre pas droit, au bénéfice du locataire, à une nouvelle offre : c'est la vente elle-même qui tombe.

3. La vente en bloc (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975)

C'est le régime le plus récent et le plus protecteur. Il est issu de la loi du 13 juin 2006, dite loi Aurillac, adoptée en réaction aux opérations de vente à la découpe des années 2000.

Le champ d'application

Le dispositif s'applique avant la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, à un acquéreur qui ne s'engage pas à proroger les baux en cours.

Le seuil mérite attention : la loi Aurillac l'avait fixé à plus de dix logements en 2006. Il a été abaissé à plus de cinq logements par la loi ALUR. Une notification calée sur l'ancien seuil serait aujourd'hui erronée.

La notification

Le bailleur doit notifier à chaque locataire, par lettre recommandée avec avis de réception :

• l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans son ensemble ;
• et les conditions propres au logement occupé par le destinataire.

Cette notification vaut offre de vente, valable quatre mois à compter de sa réception — soit le double du délai de l'article 10.

En cas d'acceptation, le locataire dispose de deux mois pour réaliser la vente, quatre mois s'il indique recourir à un prêt. Comme dans les deux autres régimes, une vente ultérieure à des conditions plus avantageuses rouvre une offre d'un mois.

L'échappatoire : l'engagement de proroger les baux

Le droit de préemption de l'article 10-1 ne joue pas si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour une durée de six ans. C'est la contrepartie voulue par le législateur : ou bien les locataires peuvent acheter, ou bien ils sont assurés de rester six ans.

Et cet engagement est sérieux : est nul le congé pour vente délivré en violation de l'engagement de proroger les baux. Un acquéreur qui achète en bloc en promettant six ans, puis délivre des congés pour vente dans la foulée, agit dans le vide.

La sanction, la plus sévère des trois

L'absence de notification conforme aux locataires, ou la non-reproduction des dispositions légales contenues à l'article 10-1, I, A, entraîne la nullité de la vente en bloc — sans que le locataire ait à démontrer l'existence d'un préjudice.

C'est une nullité de plein droit, purement formelle. Pour un immeuble de rapport, l'enjeu se chiffre en millions.

Les exclusions

Comme à l'article 10, les ventes entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont exclues, de même que les cessions aux organismes de logement social et les cas où un droit de préemption a été exercé au titre du code de l'urbanisme.

Ce qu'il faut vérifier, côté bailleur

1. Qualifier l'opération avant de rédiger quoi que ce soit. Vends-je un logement libre à l'échéance du bail (art. 15-II), un lot pour la première fois après division (art. 10), ou l'immeuble entier en une fois (art. 10-1) ? Le régime ne se choisit pas : il découle des faits.
2. Compter les logements. Plus de cinq déclenche l'article 10-1.
3. Reproduire les textes. Les trois régimes imposent la reproduction des dispositions légales dans la notification. C'est la première cause de nullité.
4. Notifier par LRAR, et conserver les accusés de réception.
5. Faire intervenir le notaire en cas de revente à des conditions plus avantageuses : la notification du second droit de préemption lui incombe.

Ce qu'il faut vérifier, côté locataire

1. Vérifier le prix affiché. Un prix manifestement supérieur au marché est un indice de congé de complaisance. Comparez avec les annonces réelles du quartier avant de renoncer.
2. Ne pas laisser filer les délais. Deux mois (art. 15-II et art. 10) ou quatre mois (art. 10-1), c'est court pour boucler un financement. Si un prêt est nécessaire, le dire expressément dans l'acceptation : c'est ce qui fait passer le délai de réalisation de deux à quatre mois.
3. Surveiller la revente. Si le bien est finalement vendu moins cher, le notaire doit vous le notifier. Cette seconde offre est souvent la bonne.
4. Vérifier son statut de locataire protégé si l'on a plus de 65 ans et des revenus modestes.

Pour aller plus loin

Le congé pour vente n'est qu'un des motifs pour lesquels un bailleur peut mettre fin au bail : notre guide sur le congé donné par le bailleur détaille les trois motifs admis et leur formalisme.

Une fois l'offre acceptée, la mécanique redevient celle d'une vente ordinaire : voir notre guide du compromis de vente, clauses suspensives et délai SRU.

Attention à ne pas confondre ces trois droits avec le droit de préemption urbain, qui appartient à la commune et non au locataire — et qui, lorsqu'il est exercé, prime sur le droit du locataire dans le cadre de l'article 10-1.

Enfin, lorsque la vente d'un immeuble familial oppose plusieurs propriétaires, c'est un autre corpus qui s'applique : voir notre guide pour sortir de l'indivision.

À retenir

• Trois régimes distincts : congé pour vente (art. 15-II, loi de 1989), première vente après division (art. 10, loi de 1975), vente en bloc de plus de cinq logements (art. 10-1, loi de 1975).
• Validité de l'offre : 2 mois (art. 15-II, sur les 6 mois de préavis), 2 mois (art. 10), 4 mois (art. 10-1).
• Réalisation de la vente : 2 mois dans les trois cas, portés à 4 mois si le locataire indique recourir à un prêt.
• Vente ultérieure à des conditions plus avantageuses : nouvelle offre d'un mois, notifiée par le notaire.
• Sanction : nullité de la vente. Pour la vente en bloc, sans preuve de préjudice.
• Aucun droit de préemption en location meublée : préavis de 3 mois, sans mention de prix.
• Exclusions familiales : 3^e degré à l'article 15-II, 4^e degré aux articles 10 et 10-1.

Sources

• Légifrance — Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé pour vente, droit de préemption, locataire protégé)
• Légifrance — Article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé en location meublée, préavis de trois mois)
• Légifrance — Article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (première vente après division)
• Légifrance — Article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (vente en bloc de plus de cinq logements)
• Notaires de France — Les différents droits de préemption du locataire
• ANIL — Le droit de préemption et la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble (loi du 13 juin 2006)
• 119^e Congrès des notaires de France — En cas de congé pour vente

Photo : Jakub Żerdzicki — Unsplash — remise des clés d'un logement