Encadrement des loyers : l'expérimentation s'éteint le 25 novembre 2026, et rien n'est encore voté

Il reste trois mois. Sauf intervention du législateur d'ici là, l'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers prendra fin le 25 novembre 2026. Ce n'est pas une hypothèse de travail ni une menace politique : c'est une date inscrite dans la loi depuis 2022, et elle arrive.

Pour des centaines de milliers de baux à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, au Pays basque, à Grenoble et en Seine-Saint-Denis, la question n'est pas anodine : que devient un loyer plafonné le jour où le plafond disparaît ?

D'abord, ne pas confondre deux dispositifs

C'est la confusion la plus fréquente, et elle change tout. Deux mécanismes distincts portent le nom d'« encadrement des loyers ».

1. L'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation et au renouvellement. Il s'applique dans les 28 agglomérations classées en zone tendue, il interdit d'augmenter le loyer d'un logement au-delà de l'IRL lorsqu'on change de locataire ou qu'on renouvelle le bail. Il repose sur un décret annuel, et le dernier en date — le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 — le reconduit du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027. Ce dispositif-là n'est pas concerné par l'échéance de novembre.
2. L'encadrement du niveau des loyers. C'est l'expérimentation issue des articles 139 et 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 : dans les territoires volontaires, le préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré par quartier et par catégorie de logement, et aucun bail ne peut dépasser le majoré, hors complément de loyer justifié. C'est ce dispositif qui s'arrête le 25 novembre 2026.

Prévue pour cinq ans par la loi ELAN, l'expérimentation devait initialement s'achever le 25 novembre 2023. L'article 85 de la loi 3DS du 21 février 2022 l'a prolongée de trois années supplémentaires, jusqu'au 25 novembre 2026. Une loi du 13 juin 2025 a par ailleurs étendu le dispositif aux zones tendues d'outre-mer, avec un horizon distinct fixé à juin 2030.

Les territoires concernés, et depuis quand

Chaque agglomération est entrée dans l'expérimentation à son propre rythme, par décret :

• Paris — décret n° 2019-315 du 12 avril 2019, application au 1^er juillet 2019 ;
• Lille (avec Hellemmes et Lomme) — décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020, application au 1^er mars 2020 ;
• Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) — décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020, application au 1^er juin 2021 ;
• Lyon et Villeurbanne — décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021, application au 1^er novembre 2021 ;
• Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) — décret n° 2021-688 du 28 mai 2021, application au 1^er décembre 2021 ;
• Montpellier — décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021, application au 1^er juillet 2022 ;
• Bordeaux — décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021, application au 15 juillet 2022 ;
• Pays basque — décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023, application au 25 novembre 2024 ;
• Grenoble-Alpes Métropole — décret n° 2023-1046 du 16 novembre 2023, application au 20 janvier 2025.

Le contraste saute aux yeux : Paris applique le dispositif depuis sept ans, Grenoble depuis dix-huit mois. Certaines agglomérations n'auront donc pas eu le temps de produire la moindre donnée d'évaluation exploitable avant l'extinction du cadre légal qui les autorise.

Où en est la décision politique

L'état des lieux, à la mi-août 2026, est celui d'un dossier ouvert.

Un rapport d'évaluation devait être remis au Parlement avant le 26 mai 2026 pour éclairer le choix entre trois options : laisser l'expérimentation s'éteindre, la prolonger, ou la pérenniser. L'Assemblée nationale a adopté en décembre 2025 une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif ; ce texte n'a pas été inscrit à l'ordre du jour du Sénat. Du côté du gouvernement, l'hypothèse évoquée est celle d'une prolongation temporaire de deux ans, sans ouverture à de nouvelles communes.

Aucune de ces options n'est acquise. Et le calendrier parlementaire de la rentrée est déjà encombré : le projet de loi Relance et décentralisation du logement revient devant l'Assemblée, et le budget 2027 occupera l'automne.

Ce que le 25 novembre changerait, concrètement

Si aucun texte n'intervient, l'extinction ne produirait pas un effet uniforme. Trois situations se distinguent.

• Les baux en cours signés avant l'échéance. Ils restent régis par les conditions dans lesquelles ils ont été conclus. Un locataire dont le loyer a été fixé sous plafond ne verra pas ce loyer augmenter du seul fait de la fin de l'expérimentation : le loyer d'un bail en cours n'évolue que dans le cadre de la clause de révision annuelle, indexée sur l'indice de référence des loyers.
• Les nouvelles locations. C'est là que le changement serait réel : le loyer de référence majoré ne s'imposerait plus à la fixation du loyer initial. Mais l'encadrement de l'évolution à la relocation, lui, continuerait de s'appliquer dans les zones tendues jusqu'au 31 juillet 2027 — ce qui limiterait mécaniquement les rattrapages sur les logements déjà loués.
• Les contentieux en cours. Les actions engagées avant l'échéance sur des loyers fixés sous l'empire du dispositif conservent leur objet. Le délai d'action du locataire en diminution de loyer reste attaché au bail concerné.

Le régime de sanction, lui, ne survivrait pas à l'expérimentation qui le fonde. Aujourd'hui, un bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré s'expose, après mise en demeure, à une amende administrative prononcée par le préfet pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, indépendamment de l'action civile en diminution de loyer ouverte au locataire.

Ce qu'il faut faire d'ici là

Pour un bailleur : ne rien anticiper. Fixer aujourd'hui un loyer au-delà du plafond en pariant sur l'extinction du dispositif reviendrait à s'exposer à l'amende administrative et à une action en diminution, pour un bail qui resterait ensuite régi par ses conditions initiales. La règle applicable est celle du jour de la signature.

Pour un locataire : conserver le bail, l'annexe indiquant le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et le justificatif d'un éventuel complément de loyer. Ces pièces restent la base de toute contestation, y compris après novembre.

Pour les deux : suivre l'ordre du jour parlementaire de l'automne. Les plafonds de chacun des territoires concernés restent applicables jusqu'au dernier jour. Et dans les villes où l'offre est tendue, la question de fond reste inchangée : le nombre de logements disponibles, qu'il s'agisse d'appartements en location ou de maisons en location.

Sources

• ANIL — Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues (cadre légal, territoires, décrets, sanctions)
• Vie-publique.fr — Loi ELAN du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
• Vie-publique.fr — Loi 3DS du 21 février 2022 (article 85 : prolongation de l'expérimentation jusqu'au 25 novembre 2026)
• Ministère de la Transition écologique et du Logement — Encadrement des loyers : territoires concernés et fonctionnement
• ANIL — Encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue : décret du 20 juillet 2026 applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027
• Sénat — Question écrite sur l'avenir du dispositif expérimental d'encadrement des loyers

Photo : JOHN TOWNER — Unsplash — façade d'immeuble d'habitation