Encadrement des loyers en 2026 : de nouvelles villes concernées et un cap vers la pérennisation

Encadré dans une soixantaine d'agglomérations, le plafonnement des loyers entre dans une année charnière. De nouvelles villes ont rejoint le dispositif, une proposition de loi adoptée en première lecture vise à le pérenniser et à l'élargir, tandis que l'expérimentation actuelle arrive à échéance fin 2026. Pour les locataires comme pour les bailleurs, il devient essentiel de savoir où l'on se situe — et ce que l'on risque en cas de dépassement. Le point complet.

Où s'applique l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers s'applique désormais dans 69 villes et agglomérations en 2026. On y retrouve les pionnières — Paris (depuis juillet 2019), Lille (mars 2020), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021), Bordeaux et Montpellier (été 2022) — ainsi que les intercommunalités franciliennes de Plaine Commune et Est Ensemble, le Pays Basque et la métropole Grenoble-Alpes, qui couvre 21 communes depuis janvier 2025.

Le mouvement s'accélère : Marseille doit basculer dans le dispositif courant 2026, et des territoires plus inattendus comme Clermont-Ferrand, Annemasse Agglo, Cergy ou encore Grand-Orly Seine Bièvre ont validé leurs arrêtés. L'objectif affiché par les pouvoirs publics est d'éviter que la pression sur les loyers ne se déplace simplement des centres-villes encadrés vers les communes limitrophes qui ne le sont pas.

Comment fonctionne le plafonnement

Le mécanisme repose sur trois bornes fixées chaque année par arrêté préfectoral, selon le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement :

• Le loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé pour un bien comparable ;
• Le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %), qui constitue le plafond à ne pas dépasser ;
• Le loyer de référence minoré (loyer de référence − 30 %), qui sert de plancher lors d'un renouvellement.

Le loyer de base d'un nouveau bail ne peut donc excéder le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles — et à condition que le loyer de base atteigne déjà le plafond majoré. Depuis août 2022, ce complément est expressément interdit lorsque le logement souffre de défauts : sanitaires sur le palier, traces d'humidité, fenêtres défectueuses, ou classe énergétique F ou G au DPE.

Ce que le bail doit obligatoirement indiquer

Pour permettre au locataire de vérifier la conformité de son loyer, le contrat de location doit mentionner noir sur blanc le loyer de base, le loyer de référence, le loyer de référence majoré applicable au logement, ainsi que, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. L'absence de ces mentions est en soi une irrégularité que le locataire peut faire corriger.

Concrètement, un locataire dispose d'un mois après la signature pour demander, par lettre recommandée, la mise en conformité du loyer s'il dépasse le plafond. En l'absence de réponse, il peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Le complément de loyer abusif, lui, peut être contesté dans un délai de trois mois.

Des sanctions à ne pas sous-estimer

Un bailleur qui ne respecte pas le plafond s'expose à une amende administrative prononcée par le préfet, après mise en demeure restée sans effet : jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (SCI, société de gestion). Au-delà de l'amende, le propriétaire doit rembourser au locataire le trop-perçu depuis le début du bail. Les professionnels de la gestion locative sont par ailleurs susceptibles d'être sanctionnés par la DGCCRF.

Vers une pérennisation du dispositif ?

C'est l'enjeu majeur de l'année. L'encadrement des loyers est aujourd'hui un dispositif expérimental, reconduit jusqu'au 31 juillet 2026 par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, et dont l'autorisation légale arrive à échéance à l'automne 2026. Sans nouveau texte, il pourrait donc tout simplement disparaître.

Pour l'éviter, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 11 décembre 2025, une proposition de loi « pour la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », portée par le député Iñaki Echaniz et votée par 105 voix contre 56, malgré l'avis défavorable du gouvernement. Le texte vise à pérenniser l'encadrement et à l'élargir : il permettrait à toutes les communes situées en zone tendue, ainsi qu'à leurs voisines au sein de la même intercommunalité, de l'instaurer sans avoir à passer par un décret préalable. La navette parlementaire n'est toutefois pas achevée, et l'issue reste incertaine.

Ce qu'il faut retenir

Pour un locataire qui emménage dans l'une des villes concernées, le réflexe est simple : vérifier que le bail mentionne bien le loyer de référence majoré et que le loyer demandé ne le dépasse pas. En cas de doute, les préfectures et les agglomérations mettent à disposition des simulateurs en ligne du loyer maximal autorisé. Pour un bailleur, l'enjeu est de calibrer le loyer dès la mise en location et de documenter tout complément de loyer, sous peine d'amende et de remboursement. Quant à la pérennisation, elle déterminera dans les prochains mois si l'encadrement devient un cadre durable ou reste une parenthèse réglementaire.

Sources

• Service-Public.fr — Encadrement des loyers en zone tendue
• PAP — Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?
• LCP — L'Assemblée vote en faveur d'une pérennisation du dispositif
• Banque des Territoires — Première étape franchie vers la pérennisation
• Éditions Législatives — Encadrement des loyers : les sanctions applicables

Photo de couverture : Brandon Griggs / Unsplash (licence libre).