L'état daté en copropriété : plafond de 380 €, pré-état daté et certificat de l'article 20 — le guide 2026

Vous vendez un appartement en copropriété et, quelques jours avant la signature, le notaire réclame un document au syndic : l'état daté. Sa facture tombe presque toujours au même moment, et le vendeur la paie sans discuter. Pourtant, le montant de ce document est plafonné par décret, un document voisin, le « pré-état daté », n'a pas de définition légale, et un troisième, le certificat de l'article 20, peut décider de qui touche quoi sur le prix de vente. Voici comment s'y retrouver.

L'état daté : ce que c'est, qui l'établit, qui le paie

L'état daté est le document par lequel le syndic arrête la situation comptable d'un copropriétaire au moment de la vente de son lot. Il est établi par le syndic, prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le plus souvent, c'est le notaire chargé de l'acte qui le demande, mais le vendeur peut aussi le réclamer. Il comporte trois volets obligatoires :

• les sommes dont le copropriétaire vendeur est débiteur à l'égard du syndicat (charges impayées, provisions, arriérés) ;
• les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur (avances, provisions déjà versées) ;
• les sommes qui incomberont au nouvel acquéreur (provisions à venir, reconstitution des avances).

Il est complété par une annexe qui retrace la répartition des charges des exercices précédents et signale les procédures en cours du syndicat. Le coût de l'état daté est supporté par le vendeur, puisqu'il s'agit de sa mutation. L'acquéreur n'en est pas le débiteur, mais il a intérêt à le lire : le troisième volet lui indique ce qu'il devra au syndicat dès son entrée dans la copropriété.

Le plafond de 380 € TTC

Depuis le 1^er juin 2020, les honoraires et frais du syndic pour l'établissement de l'état daté ne peuvent pas dépasser 380 € TTC. Ce plafond résulte du décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris en application de l'article 10-1 de la loi de 1965 modifié par la loi ALUR. Il s'applique à la vente d'un ou de plusieurs lots dans la même mutation : le syndic ne peut pas multiplier l'état daté lot par lot, par exemple pour la cave et le parking vendus avec l'appartement.

Le Conseil d'État a rejeté le 17 mars 2026 (décision n° 499299) un recours dirigé contre ce plafond, en jugeant que l'inflation et la hausse des coûts ne suffisaient pas à le relever. Le plafond reste donc à 380 € TTC. Un avocat spécialisé signale par ailleurs que des lignes du type « frais de mutation », « frais de dossier vente » ou « actualisation de l'état daté », ajoutées à la facture au-delà de ce montant, sont contestables.

Le pré-état daté : un document sans définition légale

Au stade de l'avant-contrat, l'acquéreur doit être informé sur la copropriété. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation liste les documents à lui remettre au plus tard à la signature de la promesse de vente : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, entre autres. Tant que ces documents ne sont pas communiqués, les délais de rétractation ou de réflexion ne courent pas.

C'est dans ce contexte que certains syndics facturent un « pré-état daté », c'est-à-dire un dossier récapitulant ces éléments et une situation comptable provisoire. Ce document est hors du plafond de 380 €, dont le montant est libre lorsqu'il est établi. L'Institut national de la consommation rappelle toutefois qu'il n'a pas de base légale ou réglementaire, en s'appuyant sur une réponse ministérielle de 2015 selon laquelle le pré-état daté n'a pas d'existence légale ni réglementaire. En pratique, avant de le payer, demandez à quel texte il correspond et ce qu'il contient de plus que les documents que vous pouvez obtenir vous-même, au titre de l'article L. 721-2.

Le certificat de l'article 20 et l'opposition du syndic

L'article 20 de la loi de 1965 protège le syndicat contre un vendeur qui encaisserait le prix sans avoir réglé ses charges. Deux cas se présentent :

• Le vendeur remet au notaire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. Le notaire n'a alors pas à aviser le syndic de la mutation, et la procédure d'opposition sur le prix n'est pas déclenchée.
• Il n'en remet pas. Le notaire avise alors le syndic de la mutation, dans les quinze jours à compter du transfert de propriété. Le syndic dispose de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement du prix.

Le texte encadre l'opposition. Elle est faite par acte extrajudiciaire, avec élection de domicile, et doit indiquer à peine de nullité le montant et les causes de la créance. Elle est limitée au montant énoncé et met en œuvre l'hypothèque légale de l'article 19-1. Seules les créances liquides et exigibles à la date de la mutation entrent dans son champ. Si l'opposition est irrégulière, ne détaille pas ses causes ou vise des sommes déjà payées, le vendeur peut en demander la mainlevée, totale ou partielle.

L'article 20 prévoit aussi un certificat côté acquéreur : le notaire doit demander au syndic, avant la signature, un certificat de moins d'un mois attestant que l'acheteur n'est pas copropriétaire de l'immeuble ou, s'il l'est, qu'aucune mise en demeure de plus de 45 jours ne lui a été notifiée. Il concerne surtout l'acheteur déjà copropriétaire dans le même immeuble.

Comment préparer la vente sans mauvaise surprise

• Demandez le certificat de l'article 20 en même temps que l'état daté, en veillant à ce qu'il ait moins d'un mois à la signature : c'est ce qui évite un blocage d'une partie du prix.
• Vérifiez la facture de l'état daté : 380 € TTC au maximum pour l'ensemble des lots vendus ensemble.
• Soldez les appels de fonds en retard avant la vente. Une mise en demeure de charges doit être chiffrée pour produire ses effets ; un solde débiteur se règle plus simplement que par la voie d'une opposition sur le prix.
• Acquéreur : lisez le troisième volet. Il donne les provisions à venir et la reconstitution des avances que vous devrez au syndicat.

Ces documents interviennent à l'étape qui suit le compromis de vente. Pour connaître le rôle du gestionnaire de l'immeuble, voir notre guide du syndic de copropriété, et pour le bilan complet des frais et des retenues à prévoir, le coût réel de vendre son bien.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10-1, 19-1 et 20 (Légifrance).
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 5 (état daté) et article 5-1 (avis de mutation).
• Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafonnement de l'état daté, entrée en vigueur le 1^er juin 2020) ; Chambre des notaires de Paris, « Plafonnement du montant de l'état daté au 1^er juin 2020 ».
• Conseil d'État, 17 mars 2026, n° 499299 (rejet du recours contre le plafond de 380 € TTC), d'après le cabinet Kohen Avocats, article du 19 mai 2026.
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 721-2.
• Institut national de la consommation (INC), « État daté : tout savoir sur ce document demandé lors de la vente d'un lot de copropriété ».
• Kohen Avocats, « Vente d'un lot en copropriété : le syndic peut-il bloquer le prix chez le notaire avec une opposition mal détaillée ? », 28 août 2026.