Droit de préférence du locataire commercial : la Cour de cassation juge le 1er octobre 2026 qu'il n'a pas à payer les honoraires d'agence de la vente

Quand un bailleur commercial vend le local, le locataire qui accepte son offre doit-il payer les honoraires de l'agent immobilier ? Non, juge la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 1er octobre 2026 (pourvoi n° 25-14.711) : aucun intermédiaire n'est « nécessaire ou utile » pour réaliser une vente qui résulte du mécanisme légal du droit de préférence.

Le droit de préférence du locataire commercial

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal décide de le vendre, le locataire bénéficie d'un droit de préférence prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le bailleur lui notifie son offre de vente, et le locataire dispose d'un mois à compter de la réception pour se prononcer. S'il accepte, il dispose de deux mois pour réaliser la vente, portés à quatre mois s'il a notifié son intention de recourir à un prêt.

La décision : les honoraires de négociation restent à la charge de personne

Selon le commentaire publié, le locataire avait payé des honoraires d'agence après avoir accepté l'offre, puis en a demandé le remboursement. La Cour de cassation juge que :

• le locataire qui accepte l'offre n'a pas à supporter les honoraires de négociation de l'agent immobilier ;
• s'il les a payés, il peut en obtenir la restitution, même s'il savait que le paiement n'était pas dû ;
• son accord sur un prix incluant les honoraires ne fait pas obstacle à cette restitution ;
• la simple mention d'honoraires en supplément du prix n'entraîne pas, à elle seule, la nullité de l'offre.

Selon le même commentaire, la décision vise les honoraires de négociation liés à l'exercice du droit de préférence, et ne permet pas d'écarter indistinctement tous les frais d'acquisition.

Ce qu'il faut en retenir

• Pour le bailleur : une offre de vente notifiée au locataire ne doit pas lui faire supporter la commission de l'agent. Mieux vaut la prévoir à la charge du vendeur.
• Pour le locataire commercial : des honoraires déjà versés peuvent être réclamés, même après la signature.

Pour comprendre le cadre du bail, voir notre guide du bail commercial 3-6-9. À ne pas confondre avec le pacte de préférence de droit civil, qui résulte d'une clause et non de la loi.

Cette synthèse repose sur un commentaire de l'arrêt ; seule la décision intégrale fait foi.

Sources

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-14.711, commenté par Zeitoun Avocat.
• Code de commerce, article L. 145-46-1 (Légifrance).