Le pacte de préférence immobilier : la clause qui vous garantit d'acheter en priorité — le guide 2026

Un parent qui s'engage à proposer sa résidence secondaire à son enfant avant tout autre acquéreur, des associés de SCI qui se réservent mutuellement l'achat des parts de la société, des coïndivisaires qui verrouillent la cession du bien commun : dans tous ces cas, c'est le même outil juridique qui est mobilisé, le pacte de préférence. Contrairement au droit de préemption du locataire ou à celui de la SAFER, ce mécanisme n'a rien de légal : il naît d'un contrat, obéit à ses propres conditions de validité et n'est sanctionné qu'à des conditions strictes que l'article 1123 du Code civil encadre précisément depuis la réforme du droit des contrats.

Qu'est-ce qu'un pacte de préférence ?

L'article 1123, alinéa 1er, du Code civil, issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats (entrée en vigueur le 1er octobre 2016), définit le pacte de préférence comme « le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Le promettant n'est donc pas engagé à vendre : il conserve sa liberté de vendre ou non. Son seul engagement est que, s'il se décide un jour à vendre, il devra en offrir la priorité au bénéficiaire, aux conditions qu'il proposera au marché.

Cette logique distingue nettement le pacte de préférence de la promesse unilatérale de vente régie par l'article 1124 du Code civil. Dans la promesse unilatérale, le promettant a déjà pris la décision de vendre et en a fixé les éléments essentiels (bien, prix) : il ne manque que la levée d'option du bénéficiaire pour que la vente se forme. Dans le pacte de préférence, rien n'est encore décidé ni fixé : c'est un droit de priorité conditionnel, pas un engagement de vente.

Pacte de préférence vs droit de préemption légal

Le pacte de préférence est fréquemment confondu avec les droits de préemption légaux, alors que leur nature diffère radicalement. Un droit de préemption légal — celui du locataire en cas de congé pour vente, celui de la SAFER sur les biens ruraux ou celui de la commune au titre du droit de préemption urbain — est institué par la loi, s'impose au propriétaire indépendamment de sa volonté et poursuit un objectif d'intérêt général ou de protection d'ordre public. Zimo a déjà détaillé le mécanisme applicable au locataire dans notre guide sur les trois droits de préemption du locataire.

Le pacte de préférence, lui, est de source purement contractuelle. Il ne vaut qu'entre les parties qui l'ont signé (et leurs ayants cause informés), il n'a aucune existence tant qu'il n'a pas été conclu, et sa violation n'entraîne pas systématiquement la nullité de la vente conclue avec un tiers : contrairement à un droit de préemption légal, la sanction la plus lourde suppose de prouver que le tiers acquéreur connaissait à la fois le pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.

Les conditions de validité

Le pacte de préférence est un contrat comme un autre et suppose donc le consentement des deux parties : le promettant qui s'engage, et le bénéficiaire qui accepte de se voir offrir cette priorité. Son objet — le bien concerné — doit être déterminé ou déterminable, mais, à la différence de la promesse unilatérale de vente, le prix n'a pas à être fixé à l'avance : il sera celui que le promettant décidera de proposer au marché le jour où il se décidera à vendre.

Le Code civil ne fixe aucune durée légale au pacte de préférence. Les parties sont libres de le conclure pour une durée déterminée, un événement déterminé, ou sans limitation de durée — sous la seule réserve, posée par l'article 1210 du Code civil, de la prohibition des engagements perpétuels, qui permet à chaque partie de résilier unilatéralement un engagement sans terme. En pratique, il est recommandé de fixer un terme précis (une date, un événement comme le décès du promettant ou la dissolution de la société) pour sécuriser le dispositif et éviter toute contestation ultérieure.

Que se passe-t-il en cas de violation du pacte ?

L'article 1123, alinéa 2, du Code civil pose le principe : lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire lésé peut toujours obtenir la réparation du préjudice subi, sous la forme de dommages-intérêts. Cette sanction ne suppose aucune connaissance du pacte par le tiers acquéreur ; elle engage la seule responsabilité contractuelle du promettant.

L'alinéa 3 du même article ouvre une sanction plus radicale, mais à double condition cumulative : le bénéficiaire peut demander la nullité du contrat conclu avec le tiers, ou sa propre substitution au tiers dans ce contrat, à condition de démontrer que le tiers connaissait à la fois l'existence du pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. La Cour de cassation a précisé cette exigence de longue date : dans un arrêt de principe rendu à propos d'un pacte de préférence inséré dans un bail commercial, elle a jugé que la connaissance du pacte seule ne suffit pas et que le juge doit caractériser la connaissance, par le tiers, de l'intention du bénéficiaire d'exercer son droit de priorité (Cass. civ. 3e, 3 novembre 2011, n° 10-20.936, publié au bulletin). C'est cette double preuve, souvent difficile à rapporter, qui explique le faible nombre de substitutions effectivement prononcées et l'intérêt du mécanisme d'interpellation prévu par la loi.

La procédure d'interpellation du tiers

Pour sécuriser les transactions et éviter qu'un pacte de préférence ignoré ne vienne bloquer une vente des années plus tard, les alinéas 4 et 5 de l'article 1123 du Code civil — consolidés par la loi de ratification n° 2018-287 du 20 avril 2018 — organisent une véritable action interrogatoire. Le tiers qui envisage d'acquérir un bien peut demander par écrit au bénéficiaire potentiel d'un pacte de préférence de confirmer, dans un délai que le tiers fixe lui-même et qui doit être raisonnable, l'existence du pacte et son intention de s'en prévaloir.

Cet écrit doit obligatoirement mentionner qu'à défaut de réponse du bénéficiaire dans le délai imparti, celui-ci ne pourra plus solliciter ni sa substitution dans le contrat conclu avec le tiers, ni la nullité de ce contrat. Le silence du bénéficiaire vaut donc renonciation à agir sur ce fondement, à charge pour le tiers de conserver la preuve de l'envoi et de la réception de sa demande. Ce mécanisme profite avant tout au tiers acquéreur et à l'agent immobilier ou au notaire chargé de sécuriser la vente : il permet de purger le risque attaché à un pacte dont l'existence est connue ou suspectée, sans attendre une action en justice.

Cas d'usage en immobilier

Le pacte de préférence est particulièrement répandu dans quatre configurations immobilières.

Entre coïndivisaires, d'abord. La loi organise déjà, à l'article 815-14 du Code civil, une préemption légale au profit des indivisaires lorsque l'un d'eux cède sa quote-part à un tiers. Mais ce mécanisme légal ne joue pas lorsque c'est le bien indivis lui-même, dans son ensemble, qui est vendu — une hypothèse aujourd'hui plus fréquente depuis l'assouplissement des règles de sortie d'indivision. Un pacte de préférence inséré dans la convention d'indivision permet précisément de couvrir ce cas de figure et de garantir qu'un coïndivisaire pourra racheter le bien avant qu'il ne soit proposé à un tiers étranger à la famille. Voir notre guide pour sortir de l'indivision.

Entre associés de SCI, ensuite. Il est courant que les statuts ou un pacte d'associés distinct prévoient un pacte de préférence au bénéfice des associés en place en cas de cession de parts par l'un d'entre eux, en complément — et non en remplacement — de la clause d'agrément statutaire qui, elle, conditionne l'entrée d'un tiers dans la société. Ce dispositif contractuel reste pertinent y compris depuis que la cession de parts de SCI doit, pour certaines opérations, revêtir un formalisme renforcé ; voir notre guide sur la SCI familiale.

Dans les baux commerciaux, également. Le locataire commercial bénéficie déjà d'un droit de préemption légal sur le local qu'il exploite lorsque le bailleur décide de le vendre (article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014). Mais ce droit légal exclut expressément certaines hypothèses, notamment la vente en bloc de plusieurs locaux d'un même ensemble immobilier. C'est précisément dans ce cas — un pacte de préférence inséré dans le bail commercial au profit du preneur — que la Cour de cassation a rendu l'arrêt de principe de 2011 cité plus haut, aboutissant à la substitution du locataire dans les droits de l'acquéreur tiers.

Dans les ventes familiales, enfin. En dehors de toute indivision ou société, un propriétaire peut s'engager par un simple acte sous seing privé, ou de préférence par acte notarié, à proposer en priorité la vente d'un bien à un proche déterminé avant toute mise sur le marché — un usage fréquent pour transmettre une résidence secondaire ou un bien de famille sans passer par une donation immédiate.

Quel formalisme adopter ?

Le pacte de préférence n'est soumis à aucun formalisme légal obligatoire : un acte sous seing privé suffit à sa validité. En pratique, la rédaction notariée reste vivement recommandée dès lors que l'enjeu financier est significatif, car elle confère date certaine à l'engagement, sécurise la preuve de son existence et permet d'anticiper sa purge lors d'une vente ultérieure.

Lorsque le pacte porte sur un immeuble, sa publication au fichier immobilier n'est pas obligatoire : elle reste facultative, en application de l'article 37, § 1, 1°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, qui la prévoit pour la seule information des tiers. Elle est néanmoins conseillée pour les pactes portant sur un enjeu patrimonial important, car elle permet à tout acquéreur consultant le fichier avant signature de prendre connaissance du pacte — ce qui facilite ensuite la preuve de sa connaissance en cas de litige. À noter que ce régime de la publicité foncière, issu du décret de 1955, est en cours de recodification par l'ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 : ses modalités d'application doivent encore être précisées par décret en Conseil d'État, pour une entrée en vigueur au plus tard le 31 décembre 2028.

Enfin, lorsqu'un bien grevé d'un pacte de préférence est finalement mis en vente, le notaire chargé de la transaction doit vérifier l'absence de pacte non purgé avant la signature du compromis, et le mentionner le cas échéant dans l'acte pour sécuriser l'acquéreur. Voir notre comparatif compromis de vente vs promesse de vente pour resituer cette étape dans le calendrier d'une transaction.

Sources

• Article 1123 du Code civil, Légifrance
• Article 1124 du Code civil (promesse unilatérale), Légifrance
• Article 815-14 du Code civil (préemption légale entre indivisaires), Légifrance
• Titre Ier : Du fichier immobilier, décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, Légifrance
• Article L. 145-46-1 du Code de commerce (droit de préemption du locataire commercial), Légifrance
• Ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 modifiant et codifiant le droit de la publicité foncière, Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 novembre 2011, n° 10-20.936, Légifrance
• Sous-section 3 : Le pacte de préférence et la promesse unilatérale (articles 1123 à 1124), Légifrance

Photo : signature d'un document contractuel — Jakub Żerdzicki sur Unsplash.