La clause de tontine : acheter à deux pour que le survivant récupère tout — ce qu'elle protège vraiment, et les quatre situations où elle se retourne contre vous — le guide 2026

Deux concubins achètent un appartement. L'un meurt. Sans précaution, sa moitié part à ses héritiers — parents, frères et sœurs, enfants d'une première union — et le survivant se retrouve en indivision avec des gens qu'il n'a pas choisis, parfois pressés de vendre. La clause de tontine, aussi appelée clause d'accroissement ou pacte tontinier, existe précisément pour éviter cela. Elle est ancienne, redoutablement efficace — et si mal comprise qu'elle produit chaque année des situations inextricables. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle coûte, et quand il ne faut surtout pas la signer.

Le mécanisme : une acquisition sous condition de survie

La tontine n'est pas un régime de propriété : c'est une clause insérée dans l'acte d'acquisition. Chacun des acquéreurs achète sous une double condition — suspensive de sa propre survie, résolutoire de son prédécès. Tant que les deux sont en vie, la propriété est en suspens. Au premier décès, la condition se réalise : le survivant est réputé avoir été seul propriétaire de la totalité du bien depuis le jour de l'achat.

Cette rétroactivité est le cœur du dispositif, et elle produit une conséquence radicale : le défunt n'a jamais été propriétaire. Rien ne tombe donc dans sa succession. Ses héritiers n'ont aucun droit sur le logement, aucune part à réclamer, aucune indivision à provoquer. Ce n'est pas une transmission qui serait organisée à l'avance : c'est une propriété qui, juridiquement, n'a jamais existé du côté du prémourant.

Ce que la tontine met réellement à l'abri

Des héritiers du défunt. C'est l'effet recherché. Le bien échappant à la succession, il échappe aussi aux règles qui la gouvernent — notamment à l'action en réduction pour atteinte à la réserve héréditaire. Un concubin peut ainsi être protégé alors même que le défunt laisse des enfants réservataires.

De l'indivision. Et c'est là que se joue à la fois la force et le danger de la clause. Les acquéreurs en tontine ne sont pas indivisaires en propriété. La règle cardinale de l'article 815 du code civil — « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », le partage peut toujours être provoqué — ne leur est pas applicable. Il n'y a rien à partager, donc rien à liciter.

Des créanciers du prémourant. Puisque le défunt n'a jamais rien possédé, ses créanciers personnels ne trouvent pas le bien dans son patrimoine. En contrepartie, un créancier averti refusera de prêter en se contentant d'un tel actif comme gage.

Le prix fiscal : l'article 754 A du CGI

Le droit civil dit que rien n'est transmis. Le droit fiscal dit exactement l'inverse. L'article 754 A du code général des impôts prévoit que les biens recueillis en vertu d'une clause d'accroissement sont, « au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement ». Autrement dit : droits de succession, liquidés selon le lien de parenté entre le défunt et le survivant.

Cette fiction fiscale change tout selon la situation du couple :

• Couple marié : le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession depuis 2007 (article 796-0 bis du CGI). Le coût fiscal de la tontine est donc nul — mais son utilité est réduite, puisque d'autres outils protègent déjà le conjoint.
• Partenaires de PACS : le partenaire survivant est lui aussi exonéré de droits de succession. Mais il n'est pas héritier légal : sans testament, il ne recueille rien. La tontine devient ici un outil réellement pertinent — protection civile forte, coût fiscal nul.
• Concubins : c'est le cas où la tontine est la plus utile juridiquement et la plus coûteuse fiscalement. Le survivant est un tiers pour le fisc : 60 % de droits après un abattement de 1 594 €. Sur une part de 150 000 €, la note dépasse 89 000 € — à payer, en pratique, par celui-là même qui vient de perdre son compagnon.

Une exception subsiste, mais elle est devenue théorique : l'article 754 A écarte les droits de succession pour l'habitation principale commune à deux acquéreurs dont la valeur globale est inférieure à 76 000 €. Dans ce cas, seuls les droits de mutation à titre onéreux sont dus — sauf si le bénéficiaire préfère opter pour les droits de mutation par décès. Ce seuil, fixé en francs en 1980, n'a jamais été revalorisé : il ne concerne plus, en 2026, qu'une portion marginale du parc.

La condition de validité que tout le monde oublie : l'aléa

La tontine est un contrat aléatoire. C'est cet aléa qui justifie qu'elle soit traitée comme un acte à titre onéreux et non comme une libéralité. Si l'aléa fait défaut, la clause peut être requalifiée en donation déguisée — avec, à la clé, la taxation aux droits de mutation à titre gratuit et surtout le rapport à la succession et la réduction pour atteinte à la réserve, c'est-à-dire l'effondrement de toute la construction.

Deux paramètres sont regardés :

• Les espérances de vie doivent être comparables. Un écart d'âge très marqué, ou un état de santé gravement dégradé connu au moment de l'acte, détruit l'aléa.
• Les apports doivent être équivalents. Chaque acquéreur doit contribuer réellement au financement, en apport comme en remboursement d'emprunt. Un déséquilibre flagrant — l'un paie tout, l'autre rien — transforme la clause en libéralité aux yeux du juge comme de l'administration.

C'est un point à soigner dans la durée : ce ne sont pas seulement les apports du jour de la signature qui comptent, mais la contribution effective au remboursement du prêt pendant toute sa durée. Les relevés bancaires font foi.

Les quatre situations où la tontine se retourne contre vous

1. La séparation. C'est le piège le plus fréquent, et le plus brutal. Le couple se sépare, l'un veut vendre, l'autre refuse. Il n'y a pas d'indivision, donc pas de partage judiciaire possible, pas de licitation, pas de droit de préemption entre coacquéreurs. Aucun juge ne peut ordonner la sortie. Seul un accord unanime permet de vendre le bien ou de racheter la part de l'autre — et cet accord suppose que celui qui bloque accepte de renoncer à son espérance de tout récupérer. Là où l'indivision offre toujours une porte de sortie contentieuse, la tontine n'en offre aucune. C'est l'exact inverse d'une sortie d'indivision, qui peut être provoquée par un seul indivisaire.

2. Le décès rapide du plus jeune ou du plus fortuné. La tontine est un pari. Celui qui a financé l'essentiel du bien et qui meurt le premier a tout perdu — et ses héritiers avec lui, sans recours si l'aléa était réel.

3. La facture fiscale entre concubins. 60 % après 1 594 € d'abattement. Un survivant qui n'a pas anticipé cette liquidation peut être contraint de vendre le logement pour payer les droits sur un bien qu'il occupe déjà — résultat exactement contraire à l'intention initiale.

4. Les enfants d'une première union. La tontine les prive du logement. C'est juridiquement solide tant que l'aléa tient, mais c'est aussi un terrain de contentieux familial classique : les héritiers évincés attaqueront sur l'absence d'aléa ou sur l'inégalité des apports. Mieux vaut avoir constitué le dossier — âges, états de santé, preuves de financement — dès la signature.

Les alternatives à examiner avant de signer

• Le PACS ou le mariage : ils suppriment le coût fiscal successoral. Le PACS assorti d'un testament produit une protection proche de celle de la tontine, avec une sortie possible en cas de séparation. C'est l'arbitrage central à poser avant de choisir le régime d'acquisition d'un couple.
• La SCI avec démembrement croisé des parts : plus souple, elle permet d'organiser à la fois la protection du survivant et la sortie, au prix d'une gestion sociale à tenir. Voir notre guide de la SCI familiale.
• L'indivision avec convention : moins protectrice au décès, mais elle laisse ouvertes les voies de sortie, y compris le rachat de soulte.
• La donation ou la donation-partage : pour organiser la transmission de son vivant, avec les abattements du droit commun — voir notre guide de la donation-partage immobilière.

En pratique

La clause de tontine doit figurer dans l'acte authentique d'acquisition : elle ne peut pas être ajoutée après coup à un bien déjà acheté — il faudrait revendre pour racheter, avec les frais correspondants. Elle se discute donc avec le notaire au moment du compromis, pas à la signature définitive.

Sa bonne indication est étroite : un couple non marié et non pacsé, d'âge et de santé comparables, aux apports équivalents, qui veut protéger le survivant contre des héritiers du défunt — et qui accepte à la fois le coût fiscal de 60 % et l'absence totale de porte de sortie en cas de séparation. Hors de ce cas, d'autres outils font mieux, pour moins cher, et sans blocage.

Sources

• Article 754 A du code général des impôts, Légifrance — biens recueillis en vertu d'une clause d'acquisition en commun réputés transmis à titre gratuit, exception pour l'habitation principale commune à deux acquéreurs d'une valeur globale inférieure à 76 000 € et option pour les droits de mutation par décès
• Article 815 du code civil, Légifrance — nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, règle inapplicable à l'acquisition en tontine
• Article 796-0 bis du code général des impôts : exonération de droits de succession du conjoint survivant et du partenaire de PACS — exonération totale depuis 2007
• Tontine immobilière : clause d'accroissement, CPIM — conditions de validité (aléa réel, équivalence des apports), risque de requalification en donation déguisée, taux de 60 % entre concubins après abattement de 1 594 €, portée résiduelle du seuil de 76 000 €
• Lorsque la tontine est une donation déguisée : rapport à succession, Me Murielle-Isabelle Cahen — conditions de la requalification et conséquences successorales

Photo : clés de logement au-dessus de maisons miniatures — Jakub Żerdzicki sur Unsplash.