Arrêté de mise en sécurité, arrêté de traitement de l'insalubrité : qui décide, ce que le propriétaire doit exécuter, et pourquoi le loyer cesse d'être dû — le guide 2026

Un courrier recommandé arrive, une affiche apparaît sur la façade de l'immeuble et à la mairie. Le document s'intitule « arrêté de mise en sécurité » ou « arrêté de traitement de l'insalubrité ». Pour le propriétaire, c'est le début d'une procédure administrative dont les conséquences financières commencent à courir avant même le premier coup de marteau — à commencer par l'arrêt du loyer.

Ces deux arrêtés sont les deux faces d'une police administrative unifiée depuis le 1er janvier 2021. Voici ce qu'elle permet, ce qu'elle impose, et ce qu'elle coûte.

Une police unique depuis 2021

Jusqu'en 2020, la lutte contre l'habitat indigne était éclatée entre une dizaine de procédures distinctes : péril ordinaire et imminent, insalubrité remédiable et irrémédiable, sécurité des équipements communs, hôtels meublés dangereux. Chacune avait ses règles, ses délais et son autorité.

L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, a fusionné l'ensemble dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, codifiée aux articles L. 511-1 à L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation. Son objet, posé à l'article L. 511-1, est simple : protéger la sécurité et la santé des personnes.

Deux autorités, deux arrêtés

La distinction subsiste, mais elle porte désormais sur l'autorité compétente plutôt que sur la procédure :

• L'arrêté de mise en sécurité est pris par le maire. Il vise les désordres qui menacent la sécurité : structure dégradée, risque d'effondrement, équipements communs défaillants, présence de matières inflammables. À Paris, le maire est compétent pour les bâtiments d'habitation, le préfet de police pour les autres immeubles.
• L'arrêté de traitement de l'insalubrité est pris par le préfet, représentant de l'État dans le département. Il vise les atteintes à la santé : humidité, absence de ventilation, plomb, installations électriques dangereuses, suroccupation dégradant les conditions d'habitation.

Dans les deux cas, l'arrêté ne tombe pas sans préavis. Il est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne tenue d'exécuter les mesures — le propriétaire, ou le titulaire de droits réels sur l'immeuble. Ce temps d'échange est le moment utile pour discuter du diagnostic, du périmètre des travaux et du délai : une fois l'arrêté signé, la discussion devient contentieuse.

Ce que l'arrêté peut imposer

L'éventail est large et gradué. L'autorité peut prescrire :

• la réparation, ou toute autre mesure propre à remédier à la situation ;
• la démolition totale ou partielle du bâtiment ;
• la cessation de la mise à disposition des lieux à des fins d'habitation ;
• l'interdiction d'habiter ou d'accéder aux lieux, temporaire ou définitive.

L'arrêté fixe un délai d'exécution, apprécié selon la nature et l'urgence des désordres. Aucun délai minimal n'est imposé par le texte : un risque imminent peut justifier une exécution sous quelques jours.

Le loyer cesse d'être dû — c'est automatique

C'est la conséquence la plus immédiate, et la plus souvent ignorée des bailleurs. L'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation suspend le loyer de plein droit.

Le loyer en principal, comme toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. La suspension court jusqu'au premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, c'est-à-dire la constatation officielle que les travaux ont été réalisés.

Aucune démarche du locataire n'est nécessaire : la suspension ne se demande pas, elle s'applique. Et les sommes indûment perçues sont restituées au locataire, ou déduites des loyers à venir. Un bailleur qui continuerait d'encaisser pendant la période de suspension s'expose donc à une répétition intégrale.

Trois précisions complètent le dispositif. La durée résiduelle du bail se calcule à partir de la date de notification ou d'affichage. En cas d'interdiction définitive d'habiter, les baux en cours poursuivent leurs effets — sans obligation de paiement du loyer — jusqu'à leur terme ou au départ des occupants. Enfin, les occupants en attente de relogement sont considérés comme occupants de bonne foi et ne peuvent pas être expulsés.

Héberger ou reloger : l'obligation est à la charge du propriétaire

La suspension du loyer ne dispense pas le bailleur de sa seconde obligation, qui varie selon la nature de l'interdiction :

• Interdiction temporaire d'habiter, ou travaux rendant le logement provisoirement inhabitable : le propriétaire doit assurer l'hébergement des occupants pendant la durée des travaux.
• Interdiction définitive d'habiter : il doit assurer leur relogement.

Si le propriétaire est défaillant, la collectivité publique — ou un organisme de logement social, une société d'économie mixte, une association agréée — s'y substitue. Le propriétaire lui doit alors, en application de l'article L. 521-3-2, une indemnité représentative des frais engagés, égale à un an du loyer prévisionnel. Cette créance est recouvrée comme en matière de contributions directes : la personne publique dispose des mêmes prérogatives que le Trésor pour se faire payer.

Astreinte, travaux d'office : le coût de l'inaction

Le législateur a doté l'autorité de deux outils qui rendent l'attentisme très coûteux.

L'astreinte administrative (article L. 511-15) frappe le propriétaire qui n'a pas exécuté les mesures dans le délai fixé. Son montant peut atteindre 1 000 € par jour de retard, et elle court jusqu'à complète exécution. Elle n'a pas besoin d'être précédée d'une condamnation : elle est liquidée par l'administration.

Les travaux d'office permettent à l'autorité de faire exécuter les mesures elle-même, aux frais du propriétaire. Celui-ci se retrouve alors débiteur d'un chantier qu'il n'a ni choisi, ni négocié, ni chiffré.

Les sanctions pénales

L'article L. 511-22 assortit la procédure d'un dispositif répressif gradué, dont la sévérité augmente avec la présence d'occupants vulnérables :

• Refus d'exécuter les mesures prescrites : 1 an d'emprisonnement et 50 000 € d'amende ; 2 ans et 75 000 € lorsque la victime est une personne vulnérable.
• Non-respect d'une mise en demeure en matière d'insalubrité : 2 ans et 75 000 € ; 3 ans et 100 000 € en présence d'un occupant vulnérable.
• Dégradation des lieux ou non-respect d'une interdiction d'habiter : 3 ans et 100 000 € ; 5 ans et 150 000 € en présence d'un occupant vulnérable.

S'y ajoutent des peines complémentaires redoutables pour un bailleur : la confiscation du bien, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle pendant cinq ans, et surtout l'interdiction d'acheter un bien immobilier pendant dix ans. Cette dernière vise directement les marchands de sommeil, dont le modèle repose sur la reconstitution permanente d'un parc dégradé.

Ce qu'il faut faire quand l'arrêté arrive

1. Lire le délai et la nature des mesures. Réparation, démolition, interdiction d'habiter : les conséquences locatives ne sont pas les mêmes. Le point de départ de la suspension du loyer est le premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage — il se calcule immédiatement.
2. Prévenir le locataire par écrit. Il n'a rien à demander pour bénéficier de la suspension, mais il doit savoir si l'hébergement ou le relogement lui est dû, et par qui.
3. Chiffrer les travaux sans attendre. À 1 000 € par jour d'astreinte possible, un mois de tergiversation coûte davantage que bien des chantiers.
4. Contester si le diagnostic est erroné. L'arrêté est une décision administrative : elle peut faire l'objet d'un recours gracieux devant son auteur et d'un recours contentieux devant le tribunal administratif. Le recours ne suspend pas l'exécution, ce qui impose de mener les deux de front.
5. Demander la mainlevée dès les travaux achevés. Tant qu'elle n'est pas prononcée et notifiée ou affichée, le loyer reste suspendu : chaque semaine de retard administratif est une semaine de loyer perdue.

À la vente, l'arrêté suit l'immeuble : un acquéreur reprend l'obligation d'exécuter les mesures prescrites. La vérification auprès de la mairie et de la préfecture fait partie des diligences minimales avant signature.

Pour aller plus loin

La suroccupation est l'un des motifs qui peuvent conduire à un arrêté de traitement de l'insalubrité : les seuils de surface et les sanctions applicables sont détaillés dans notre guide de la sur-occupation d'un logement. En amont de la police administrative, de plus en plus de communes contrôlent la qualité des logements dès leur mise sur le marché : c'est l'objet du permis de louer, désormais en vigueur dans plus de 700 communes. Enfin, pour un locataire dont le logement fait l'objet d'un arrêté, les règles de maintien des aides au logement sont exposées dans notre guide des APL et des aides au logement.

Sources

• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 511-1 à L. 511-22, Légifrance — objet de la police (L. 511-1), autorités compétentes (maire pour la mise en sécurité, préfet pour le traitement de l'insalubrité), procédure contradictoire préalable, mesures pouvant être prescrites (réparation, démolition, cessation de mise à disposition, interdiction d'habiter temporaire ou définitive), astreinte plafonnée à 1 000 € par jour de retard (L. 511-15), exécution d'office aux frais du propriétaire, sanctions pénales et peines complémentaires (L. 511-22)
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 521-2, Légifrance — cessation du loyer à compter du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification ou l'affichage, jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée ; restitution ou déduction des sommes indûment perçues ; calcul de la durée résiduelle du bail ; maintien des baux en cas d'interdiction définitive d'habiter ; qualité d'occupant de bonne foi des personnes en attente de relogement
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 521-3-2, Légifrance — substitution de la collectivité publique ou d'un organisme en cas de défaillance du propriétaire, indemnité représentative des frais de relogement égale à un an du loyer prévisionnel, recouvrement de la créance comme en matière de contributions directes
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 521-3-1, Légifrance — obligation d'hébergement des occupants en cas d'interdiction temporaire d'habiter ou de travaux rendant le logement temporairement inhabitable, obligation de relogement en cas d'interdiction définitive d'habiter
• Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, Légifrance — fusion des anciennes polices spéciales de l'habitat indigne en une police unique, entrée en vigueur le 1er janvier 2021

Photo d'illustration : entrées d'un immeuble d'habitation aux fenêtres murées — Joseph Two sur Unsplash.