La sur-occupation d'un logement : combien de personnes peut-on y loger, et ce que risquent le bailleur comme le locataire — le guide 2026

Combien de personnes peut-on légalement loger dans un deux-pièces ? La question paraît simple, elle n'a pas de réponse unique. Le droit français ne fixe pas un nombre maximum d'occupants par logement : il empile trois séries de règles qui ne poursuivent pas le même but et ne produisent pas les mêmes sanctions. La décence conditionne la validité du bail. Les aides au logement conditionnent le versement de l'APL. La salubrité publique permet au préfet d'interdire l'habitation. Un même logement peut être décent, ouvrir droit à l'APL et rester sur-occupé au sens sanitaire — ou l'inverse. Voici la carte complète.

1. La règle de base : la décence

Le socle est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent. Son article 4 pose une exigence minimale de surface, formulée de manière alternative. Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

• soit une surface habitable au moins égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
• soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

Ces deux conditions sont alternatives, pas cumulatives : une pièce de 8 m² sous 2,60 m de plafond atteint 20,8 m³ et satisfait donc au critère volumétrique. C'est le seuil en dessous duquel un local ne peut pas être loué à usage d'habitation, quel que soit le nombre d'occupants.

Le point à retenir : ce seuil ne dépend pas du nombre de personnes. Il qualifie le logement, pas son occupation. Un studio de 9 m² reste décent qu'il abrite une personne ou trois. La limitation du nombre d'occupants viendra d'ailleurs.

2. La colocation : deux régimes, deux calculs

La colocation obéit à des règles distinctes selon la façon dont les baux sont signés — une distinction que nous détaillons dans notre guide de la colocation à bail unique et à baux multiples.

En colocation à bail unique, tous les colocataires signent le même contrat et le logement est loué comme un tout. Les exigences de surface sont celles du droit commun : au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m, ou de 20 m³.

En colocation à baux multiples, chaque colocataire signe son propre contrat portant sur une chambre privative, avec jouissance des parties communes. Chaque chambre privative doit alors respecter, pour elle-même, le seuil de 9 m² et 20 m³. Les espaces partagés — cuisine, salon, salle de bains — ne sont pas comptabilisés dans ce calcul individuel. C'est la règle qui bloque, en pratique, la découpe d'un grand appartement en chambres de 7 ou 8 m².

3. Les aides au logement : le barème qui compte vraiment

C'est ici que la notion de sur-occupation prend un contenu chiffré. L'article R. 822-25 du code de la construction et de l'habitation subordonne le versement des aides personnelles au logement à une surface habitable minimale, qui dépend cette fois du nombre d'occupants :

• 9 m² pour une personne seule ;
• 16 m² pour un ménage sans enfant ou deux personnes ;
• + 9 m² par personne supplémentaire ;
• dans la limite de 70 m² pour huit personnes et plus.

Concrètement : une famille de quatre personnes doit disposer d'au moins 34 m² (16 + 9 + 9) pour que la CAF ou la MSA verse l'APL ou l'ALF. En dessous, le logement est considéré comme sur-occupé au regard des aides, et le droit peut être refusé ou suspendu.

Ce mécanisme est plus fréquent qu'on ne le croit, et il se déclenche souvent sans changement de logement : une naissance, l'arrivée d'un parent âgé, le retour d'un enfant majeur suffisent à faire basculer un dossier. La caisse peut accorder une dérogation temporaire, le temps que la famille trouve un logement adapté, mais cette tolérance n'est pas de droit et n'est pas indéfinie. Une suspension d'APL sur un loyer de 700 € revient, pour le bailleur, à un impayé partiel immédiat.

4. La salubrité publique : ce que le préfet peut interdire

Le troisième étage est le plus lourd. L'article L. 1331-23 du code de la santé publique interdit de mettre à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux :

• les locaux insalubres, les caves, sous-sols et combles ;
• les pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante ;
• les pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou d'éclairement naturel suffisant, ou de configuration exiguë ;
• et les locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation.

Sur ce fondement, le préfet peut prendre un arrêté prescrivant au logeur de mettre fin à la situation de sur-occupation. La conséquence est financièrement lourde : le propriétaire bailleur est tenu d'assurer le relogement des occupants. S'il est défaillant, le préfet y procède d'office, aux frais du propriétaire, majorés d'intérêts.

Le texte vise la sur-occupation « du fait du logeur » : celle qui résulte de la mise à disposition elle-même — un logement loué à un nombre de personnes manifestement incompatible avec ses dimensions — et non celle qui naîtrait, en cours de bail, de l'évolution de la famille du locataire. La distinction est décisive pour savoir qui répond de quoi.

Dans les cas extrêmes, le droit pénal prend le relais : l'article 225-14 du code pénal réprime le fait de soumettre une personne vulnérable ou dépendante à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine, puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 € d'amende.

5. Les règlements sanitaires départementaux

Dernière couche, souvent oubliée : chaque département dispose d'un règlement sanitaire départemental qui peut fixer des exigences plus strictes que le socle national, notamment en matière de surface par occupant et de ventilation. Un bailleur qui respecte le décret de 2002 peut donc être en infraction avec le règlement local. La consultation du texte départemental — disponible en préfecture ou auprès de l'ADIL — est un réflexe utile avant toute mise en location d'un petit logement ou d'une colocation.

Ce que risque concrètement le bailleur

Louer un logement sur-occupé expose à une cascade d'effets :

• Non-décence : le locataire peut exiger la mise en conformité et, en cas de refus, saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, suspendre ou réduire le loyer ;
• Suspension de l'aide au logement, l'organisme payeur cessant le tiers payant — l'impayé apparaît immédiatement ;
• Arrêté préfectoral imposant de mettre fin à la sur-occupation, avec obligation de relogement à la charge du propriétaire ;
• Sanction administrative dans les communes à permis de louer, où la mise en location sans autorisation préalable est elle-même sanctionnée — un dispositif que plus de 700 communes appliquent désormais, comme nous l'expliquions à propos de l'extension du permis de louer ;
• Poursuites pénales dans les situations d'hébergement indigne.

Pour les propriétaires confrontés à un logement dégradé et non aux effectifs, l'angle de traitement est différent : les aides à la remise en état sont détaillées dans notre article sur Ma Prime Logement Décent.

Ce que risque le locataire

Le locataire n'est pas hors de cause. La sur-occupation qui lui est imputable — parce qu'il héberge durablement plus de personnes que le logement ne peut en accueillir — constitue un manquement à son obligation d'user paisiblement des locaux loués, susceptible de fonder une demande de résiliation du bail. Elle peut également poser un problème d'assurance : une occupation très différente de celle déclarée au contrat fragilise l'indemnisation en cas de sinistre. Et sur le plan des aides, c'est lui qui perd l'APL.

Les cinq vérifications avant de louer

• La pièce principale atteint-elle 9 m² sous 2,20 m, ou 20 m³ ?
• En colocation à baux multiples, chaque chambre privative atteint-elle 9 m² et 20 m³, hors parties communes ?
• La surface totale est-elle compatible avec le barème de l'article R. 822-25 pour la composition familiale annoncée — 16 m² à deux, puis 9 m² par personne ?
• Le règlement sanitaire départemental impose-t-il davantage ?
• Le nombre d'occupants figure-t-il au bail, et l'assurance en a-t-elle connaissance ?

Ces vérifications prennent dix minutes et évitent la seule issue vraiment coûteuse pour un bailleur : un arrêté préfectoral assorti d'une obligation de relogement. Pour calibrer un projet locatif sur des surfaces réelles, un tour de l'offre disponible — appartements à louer — permet de vérifier ce que le marché propose effectivement à chaque typologie.

Sources

• Article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Légifrance — surface de 9 m² sous 2,20 m ou volume de 20 m³ de la pièce principale
• Article R. 822-25 du code de la construction et de l'habitation, Légifrance — 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux, + 9 m² par personne supplémentaire, plafond de 70 m² pour huit personnes et plus
• Article L. 1331-23 du code de la santé publique, Légifrance — interdiction de mise à disposition des locaux conduisant manifestement à leur sur-occupation
• Quelle est la hauteur et la surface minimum d'un logement à louer ?, Service-Public.fr — règles applicables à la location classique et aux deux formes de colocation

Photo : une chambre lumineuse dans un appartement ancien — Julia sur Unsplash.