Injonction de payer : depuis le 1^er septembre, le bailleur n'a plus que trois mois pour faire signifier l'ordonnance

C'est un délai qui a été divisé par deux, et il court déjà. Depuis le 1^er septembre 2026, une ordonnance d'injonction de payer obtenue contre un locataire débiteur doit être signifiée dans les trois mois de sa date, et non plus dans les six. Passé ce délai, elle devient non avenue : le bailleur perd son titre et doit tout recommencer.

La règle vient du décret n° 2026-96 du 16 février 2026 portant réforme de l'injonction de payer. L'essentiel du texte est entré en vigueur le 1^er avril 2026, mais le raccourcissement du délai de signification a été différé : il s'applique aux ordonnances rendues à compter du 1^er septembre 2026. Les ordonnances antérieures restent sous le régime des six mois.

Ce que dit désormais l'article 1411 du code de procédure civile

La rédaction est laconique et sans échappatoire : l'ordonnance portant injonction de payer est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les trois mois de sa date.

Trois précisions comptent en pratique :

• Le point de départ est la date de l'ordonnance, pas la date à laquelle vous en avez eu connaissance. Ni le dépôt de la requête, ni la réception du dossier par le greffe, ni l'avis que vous recevez ne décalent le compteur. Si le greffe met trois semaines à vous informer, ces trois semaines sont déjà consommées.
• C'est la signification qui compte, c'est-à-dire l'acte délivré par un commissaire de justice au locataire — pas l'envoi d'un courrier, même recommandé.
• La sanction est automatique. « Non avenue » signifie que l'ordonnance est privée d'effet : elle ne vaut plus titre, et elle ne peut plus fonder le moindre acte d'exécution.

Ce que vous perdez exactement — et ce que vous ne perdez pas

La nuance est importante, parce qu'elle est souvent mal comprise. Une ordonnance non avenue ne fait pas disparaître la dette : la créance de loyer survit, c'est le titre qui meurt. Concrètement, le bailleur qui laisse filer les trois mois :

• ne peut plus faire pratiquer de saisie sur le fondement de cette ordonnance ;
• doit engager une nouvelle procédure — nouvelle requête, nouveaux frais, nouveau délai d'attente au greffe ;
• reste exposé à la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : les actions dérivant du bail d'habitation se prescrivent par trois ans. Sur un impayé ancien, recommencer n'est pas toujours possible.

L'injonction de payer récupère de l'argent, pas le logement

C'est le point que les bailleurs confondent le plus souvent. L'injonction de payer est une procédure de recouvrement : elle sert à obtenir un titre exécutoire sur une somme, rapidement et sans audience tant que le débiteur ne fait pas opposition. Elle est adaptée à un arriéré non contesté.

Elle ne résilie pas le bail et n'expulse personne. Pour cela, il faut l'autre voie : le commandement de payer délivré par commissaire de justice, puis le jeu de la clause résolutoire et une assignation devant le juge des contentieux de la protection. Les deux chemins peuvent être menés de front, mais ils ne produisent pas le même résultat — et depuis le décret du 4 août 2026, le commandement de payer déclenche le diagnostic social et financier du locataire.

Les trois réflexes à adopter dès maintenant

• Mandatez le commissaire de justice avant même d'avoir l'ordonnance. Le délai court à partir d'une date que vous ne maîtrisez pas. Le seul moyen de ne pas le subir est d'avoir l'acte prêt à partir dès réception.
• Vérifiez l'adresse du locataire au dépôt de la requête. Une signification à une adresse périmée oblige à des recherches qui consomment les semaines qui vous restent. C'est la première cause de dépassement.
• Notez la date de l'ordonnance, pas celle de l'avis. Sur un dossier suivi par un gestionnaire ou une agence, c'est la date à faire figurer dans l'échéancier.

Une réforme d'efficacité, pas de sévérité

Le décret du 16 février 2026 ne cherche pas à pénaliser les créanciers : son objet affiché est d'accélérer le recouvrement et d'alléger le travail des greffes, en dématérialisant plusieurs procédures d'exécution mises en œuvre par les commissaires de justice. Le délai plus court est la contrepartie logique d'une procédure censée aller plus vite.

Reste que, pour un bailleur particulier qui gère seul son bien, la marge d'erreur se réduit. C'est un argument de plus pour traiter l'impayé tôt : les outils de prévention et les garanties mobilisables — dépôt de garantie, caution solidaire, garantie Visale ou GLI — coûtent toujours moins cher qu'une procédure à reprendre depuis le début. Et l'agenda de l'automne est chargé : la trêve hivernale s'ouvre le 1^er novembre.

Sources

• Décret n° 2026-96 du 16 février 2026 portant réforme de l'injonction de payer et diverses dispositions relatives aux procédures mises en œuvre par les commissaires de justice et au code de commerce, Légifrance
• Circulaire du 17 février 2026 (JUSC2604468C), direction des affaires civiles et du sceau, ministère de la Justice
• Impayé de loyer : 3 mois pour signifier l'injonction de payer dès le 1^er septembre 2026, Me Reda Kohen, 1^er septembre 2026
• Injonction de payer : une procédure resserrée à compter du 1^er septembre 2026, Morvilliers Sentenac
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription triennale des actions dérivant du bail)

Photo : courrier posé en attente d'être ouvert — Christian Lue sur Unsplash.