Le prêt à usage (commodat) : loger gratuitement un proche dans son logement — le guide 2026

Votre fille part faire ses études dans la ville où vous possédez un studio. Vos parents vieillissants s'installent dans la maison que vous n'occupez plus. Un ami traverse une séparation et vous lui laissez l'appartement vide pendant six mois. Dans les trois cas, la même question : faut-il signer quelque chose ? Et si oui, quoi ?

La réponse tient dans un contrat que le Code civil connaît depuis 1804 et que presque personne n'utilise par écrit : le prêt à usage, encore appelé commodat. Il est régi par les articles 1875 à 1891 du Code civil. Bien employé, il protège le prêteur autant que l'occupant. Ignoré, il produit des situations qui finissent régulièrement devant les tribunaux — et dont le propriétaire sort rarement gagnant à court terme.

1. Ce qu'est un prêt à usage, et ce qu'il n'est pas

L'article 1875 pose la définition : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. »

Trois caractères en découlent, et chacun a des conséquences pratiques lourdes.

• Il est essentiellement gratuit (article 1876). C'est la ligne de partage avec le bail. Dès qu'une contrepartie est versée en échange de la jouissance, on quitte le prêt à usage.
• Le prêteur reste propriétaire (article 1877). L'occupant n'acquiert aucun droit réel sur le bien. Il n'a qu'un droit d'usage personnel.
• Il porte sur un usage déterminé. Le bien est prêté pour quelque chose : y habiter, y loger sa famille, y entreposer. Cet usage borne les droits de l'occupant et, on le verra, la durée du prêt.

Ce que le prêt à usage n'est pas : ce n'est pas un bail — la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas, donc ni durée de trois ans, ni droit au maintien dans les lieux, ni encadrement des loyers. Ce n'est pas non plus un usufruit, ni une donation, ni une sous-location. Et ce n'est pas une simple tolérance : la tolérance se révoque du jour au lendemain, le prêt à usage non.

2. Faut-il un écrit ? Oui, et voici pourquoi

Le prêt à usage est un contrat consensuel : il se forme sans écrit, et la jurisprudence le reconnaît volontiers de manière tacite lorsqu'un proche occupe un logement gratuitement, durablement, avec l'accord du propriétaire.

C'est précisément le problème. Sans écrit, le juge doit reconstituer l'intention des parties, et il le fait au vu des faits. Le propriétaire qui pensait « rendre service trois mois » découvre alors qu'il a consenti un prêt à usage sans terme, dont la sortie obéit à des règles qu'il n'a pas choisies.

Un écrit d'une page suffit. Il doit mentionner au minimum :

• l'identité des parties et la désignation précise du bien ;
• le caractère gratuit du prêt, affirmé sans ambiguïté ;
• l'usage autorisé : « habitation à titre de résidence principale de l'emprunteur et de sa famille », par exemple ;
• la durée ou le terme — le point décisif, développé plus bas ;
• la répartition des charges et des travaux ;
• l'assurance souscrite par chacun ;
• l'interdiction de sous-prêter ou de céder l'usage ;
• un état des lieux annexé.

Un acte sous signature privée suffit ; l'acte notarié apporte date certaine et force probante renforcée, ce qui se justifie dans les configurations familiales sensibles.

3. La question qui fait tout : la durée

C'est le cœur du sujet, et l'endroit où se jouent la quasi-totalité des contentieux.

a) Le prêt est assorti d'un terme précis

L'article 1888 est net : « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. » Si vous avez écrit « jusqu'au 30 juin 2029 », vous êtes tenu jusqu'au 30 juin 2029. C'est un engagement ferme, pas une intention.

b) Le prêt est lié à un usage qui a une fin prévisible

« Le temps des études de ma fille à l'université de Montpellier » est un terme implicite mais déterminable. Le prêt s'éteint quand l'usage prend fin. C'est la formule la plus protectrice pour un prêt familial de moyenne durée.

c) Le prêt est à durée indéterminée : la règle du préavis raisonnable

C'est le cas le plus fréquent — et longtemps le plus insoluble. Lorsqu'un logement est prêté pour un usage permanent — y habiter, sans qu'aucun terme naturel ne soit prévisible — la Cour de cassation a fixé la solution dans un arrêt de la première chambre civile du 3 février 2004 : le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, à la seule condition de respecter un délai de préavis raisonnable. Cette position a été confirmée depuis.

« Raisonnable » n'est pas chiffré par la loi. Les juges apprécient au cas par cas, en fonction de l'ancienneté de l'occupation, de la situation personnelle et financière de l'occupant, de son âge, de la présence d'enfants, de sa capacité à se reloger. En matière de logement, des préavis de un à six mois ont été validés selon les circonstances ; six mois a pu être jugé suffisant pour une occupation ancienne. Ne comptez pas sur un mois pour une personne installée depuis dix ans.

d) Le besoin pressant et imprévu

L'article 1889 ouvre une soupape rarement utilisée : « si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre ». Il faut saisir le juge, et démontrer à la fois l'urgence et l'imprévisibilité. Une décision de vendre ne suffit généralement pas.

4. Qui paie quoi : charges, travaux, taxes

Le Code civil répartit les dépenses selon une logique simple : ce que consomme l'usage est pour l'occupant, ce qui touche à la substance du bien est pour le propriétaire.

• L'occupant assume les dépenses ordinaires d'usage : eau, électricité, chauffage, gaz, abonnements, entretien courant. Il est tenu de veiller à la garde et à la conservation du bien.
• L'occupant n'est pas responsable de la détérioration résultant du seul effet de l'usage pour lequel le bien a été prêté, s'il n'a commis aucune faute (article 1884). L'usure normale ne lui est pas imputable.
• En revanche, s'il emploie le bien à un autre usage, ou plus longtemps qu'il ne le devait, il répond de la perte même survenue par cas fortuit (article 1885). Le dépassement d'usage est lourdement sanctionné.
• Le prêteur supporte les grosses réparations et la structure. L'article 1890 prévoit qu'il rembourse à l'occupant les dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes que celui-ci a dû engager sans pouvoir l'en prévenir.
• Le prêteur est responsable des vices de la chose dont il avait connaissance et qu'il n'a pas signalés (article 1891).
• La taxe foncière reste due par le propriétaire. Elle n'est pas récupérable : il n'y a pas de loyer sur lequel l'imputer, et la mécanique des charges récupérables du bail ne s'applique pas.

Attention au piège. Si vous faites payer à l'occupant la taxe foncière, les grosses charges de copropriété ou un « forfait d'occupation », vous créez une contrepartie. Et une contrepartie détruit la gratuité, donc la qualification de prêt à usage. Le risque est la requalification en bail — avec, à la clé, un droit au maintien dans les lieux, une durée légale et une procédure d'expulsion là où un simple préavis aurait suffi. La demande d'un remboursement des consommations réelles au vu des factures reste en revanche compatible avec la gratuité.

5. La fiscalité : ni revenu, ni charge

Le prêt à usage est fiscalement neutre, ce qui est à la fois son avantage et sa limite.

• Pas de revenu foncier à déclarer. Aucun loyer n'est perçu, donc rien à porter en revenus fonciers.
• Pas de charges déductibles. C'est le revers : les travaux, intérêts d'emprunt et taxe foncière du logement prêté ne s'imputent sur aucun revenu foncier, et ne créent pas de déficit reportable. Un propriétaire qui rénove lourdement un bien prêté gratuitement perd tout le bénéfice fiscal des travaux.
• L'IFI reste dû. Le bien demeure dans le patrimoine du prêteur et entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière si le seuil est atteint. La mise à disposition gratuite ne l'en sort pas.
• Taxe d'habitation. Depuis sa suppression sur les résidences principales, elle ne concerne plus l'occupant qui y installe sa résidence principale. En revanche, si le logement prêté est occupé de façon intermittente, il peut relever de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires — au nom de la personne qui en a la disposition au 1^er janvier.
• Déclaration d'occupation. Le propriétaire doit déclarer la situation d'occupation de son bien à l'administration fiscale, en indiquant une occupation à titre gratuit et l'identité de l'occupant. Voir notre guide de la déclaration des biens immobiliers.

6. Le point que les familles sous-estiment : la succession

Prêter gratuitement un logement à l'un de ses enfants pendant quinze ans crée, mécaniquement, un avantage économique. Les autres héritiers en réclameront-ils le rapport à la succession ?

La réponse jurisprudentielle est nuancée, et elle a évolué. La mise à disposition gratuite d'un logement n'est rapportable à la succession que si elle constitue une libéralité. Et pour qu'il y ait libéralité, deux éléments doivent être prouvés : un élément matériel — l'appauvrissement du disposant corrélé à l'enrichissement du bénéficiaire — et un élément intentionnel, l'intention libérale. La Cour de cassation, dans un arrêt de la première chambre civile du 18 janvier 2012 (n° 10-27.325), a rappelé que cette intention libérale ne se présume pas : elle doit être établie.

Autrement dit : l'occupation gratuite n'est pas automatiquement rapportable, mais elle n'est pas non plus automatiquement à l'abri. Le contentieux existe, il est fréquent, et il est coûteux. Deux précautions valent mieux qu'un procès :

• Écrire le prêt à usage, en qualifiant expressément l'opération de prêt et non de libéralité, et en indiquant le motif — aide temporaire, proximité d'un parent dépendant, poursuite d'études.
• En parler aux autres enfants, et si nécessaire rééquilibrer par une donation-partage, qui fige les valeurs et ferme le débat.

À noter également : le prêt à usage n'est pas éteint par le décès du prêteur. L'obligation se transmet à ses héritiers, qui restent tenus par le contrat conclu par leur auteur. Les héritiers de l'emprunteur, eux, peuvent en principe poursuivre l'usage, sauf si le prêt avait été consenti en considération de la personne de l'emprunteur seul.

7. L'assurance : le point aveugle

Un logement prêté n'est ni occupé par son propriétaire, ni loué. Beaucoup de contrats multirisques habitation gèrent mal cette configuration.

• L'occupant doit souscrire une assurance habitation couvrant sa responsabilité et son contenu. Exigez l'attestation à l'entrée dans les lieux, puis chaque année.
• Le propriétaire a tout intérêt à conserver une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir le bâti, les recours des voisins et les périodes de vacance. Elle est de toute façon obligatoire pour un lot de copropriété.
• Informez votre assureur de la mise à disposition gratuite. Une déclaration inexacte de la situation d'occupation peut être opposée en cas de sinistre.

8. Récupérer son logement : la marche à suivre

1. Vérifiez d'abord la qualification. Y a-t-il eu la moindre contrepartie ? Si oui, vous êtes probablement dans un bail, et la procédure est tout autre — voir notre guide du congé donné par le bailleur.
2. Identifiez le terme. Terme écrit, usage à fin prévisible, ou durée indéterminée : la réponse conditionne tout le reste.
3. Notifiez par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez le contrat, la nature du prêt, la date de restitution demandée, et laissez un préavis proportionné à l'ancienneté et à la situation de l'occupant. Gardez la preuve de l'envoi.
4. Proposez un accompagnement si la situation le permet : délai supplémentaire, aide au relogement. Un juge y sera sensible, et c'est souvent ce qui évite le procès.
5. À défaut de restitution, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour obtenir la restitution. Le maintien sans droit ni titre après l'extinction du prêt ouvre droit à une indemnité d'occupation.

Un dernier mot sur le calendrier. Prêter un logement est une décision facile à prendre et difficile à défaire. Avant de vous engager, mesurez ce que vous immobilisez : si le bien vaut le prix moyen des appartements actuellement à la vente dans votre secteur, l'aide que vous consentez a un coût d'opportunité réel, qu'il vaut mieux avoir chiffré que découvert.

Sources

• Code civil, articles 1875 à 1891 — Du prêt à usage ou commodat, Légifrance
• Prêt à usage ou commodat / Durée indéterminée, ANIL — analyse de Cass. 1^re civ., 3 février 2004
• La Cour de cassation maintient sa position sur la résiliation unilatérale du commodat à durée indéterminée, Dalloz Actualité
• Cass. 1^re civ., 18 janvier 2012, n° 10-27.325, Légifrance

Photo d'illustration : remise des clés d'un logement — Jakub Żerdzicki sur Unsplash.