Logement neuf : la FPI publie ses chiffres du 2e trimestre le 8 septembre — les quatre courbes qui diront si la reprise existe

Le mardi 8 septembre 2026, la Fédération des promoteurs immobiliers présentera à la presse les résultats de son Observatoire de l'immobilier neuf pour le deuxième trimestre. C'est la statistique la plus regardée du secteur : l'Observatoire FPI couvre environ 90 % des ventes de logements neufs en France, et il publie huit à dix semaines après la clôture du trimestre, bien avant les données publiques consolidées.

La date n'est pas anodine : c'est aussi le jour où l'Insee diffuse l'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens du 2e trimestre 2026. En une matinée, le marché disposera donc de sa double lecture, ancien et neuf — et l'écart entre les deux est devenu le vrai sujet.

Voici, chiffres du trimestre précédent à l'appui, les quatre courbes qu'il faudra lire ce jour-là.

Courbe n° 1 : les mises en vente, au plus bas historique

C'est le chiffre le plus alarmant du premier trimestre 2026 : 11 649 logements mis en vente sur le trimestre. Jamais l'Observatoire FPI n'avait relevé un niveau aussi bas. La série parle d'elle-même :

• T1 2021 : 26 226
• T1 2022 : 23 021
• T1 2023 : 19 909
• T1 2024 : 14 792
• T1 2025 : 14 423
• T1 2026 : 11 649

La moyenne observée par la FPI entre 2020 et 2026 pour un premier trimestre s'établit à 18 600 : le T1 2026 est donc 37 % sous cette moyenne. Le commentaire de la fédération est sans ambiguïté : « le soufflé retombe », après une année 2025 où les mises en vente avaient progressé.

La logique est circulaire et c'est ce qui la rend inquiétante : les promoteurs ne lancent pas de programmes parce que les réservations ne suivent pas, et les réservations ne suivent pas parce qu'il n'y a rien à réserver. Le 8 septembre, un retour au-dessus de 15 000 mises en vente serait le premier signal sérieux de sortie de crise. Un maintien sous 13 000 signifierait que le blocage se prolonge d'un trimestre.

Courbe n° 2 : les réservations, et surtout leur composition

Au premier trimestre 2026, les réservations totales — détail, bloc et résidences services confondus — se sont établies à 19 050 logements, en recul de 14,3 % sur un an. Là encore, l'écart à la moyenne de la période (26 711 pour un premier trimestre) dépasse 28 %.

Mais c'est la décomposition qui est riche d'enseignements :

• Ventes au détail : 12 337 logements, contre 13 837 un an plus tôt, soit un repli de 10,8 % ;
• Ventes en bloc (bailleurs sociaux, institutionnels) : 4 413 logements contre 6 786, soit une chute de 35 % ;
• Résidences services : 2 300 logements, contre 1 600 — le seul segment en progression.

L'effondrement des ventes en bloc mérite attention : ce sont elles qui, depuis 2023, ont servi d'amortisseur au marché en absorbant des programmes que les particuliers ne réservaient plus. Si elles décrochent durablement, le filet de sécurité disparaît.

Au sein des ventes au détail, la répartition bascule : 9 288 réservations par des propriétaires occupants (75 %) contre 11 353 un an plus tôt (82 %), et 3 049 réservations par des investisseurs (25 %) contre 2 484. Autrement dit, l'accédant recule et l'investisseur revient — timidement. La FPI relie explicitement cette légère reprise investisseur au statut du bailleur privé instauré par la loi de finances pour 2026, tout en soulignant que le dispositif est trop récent pour être évalué.

C'est la courbe la plus intéressante du 8 septembre : si la part investisseur franchit les 30 % au T2, le nouveau régime fiscal aura fait la preuve de son effet.

Courbe n° 3 : le délai d'écoulement et les retraits

Deux indicateurs mesurent la santé réelle du stock.

Le délai d'écoulement — le temps nécessaire pour vendre l'offre commerciale disponible au rythme des ventes en cours — s'établissait à 19,9 mois au premier trimestre 2026. À titre de comparaison, il oscillait entre 9 et 12 mois en 2020-2021. Un marché sain tourne autour de 10 à 12 mois ; au-delà de 18, les programmes s'immobilisent, les frais financiers courent et les promoteurs arbitrent.

Le taux de retrait mesure la part des logements dont la commercialisation a été suspendue ou définitivement arrêtée dans le trimestre. Il a atteint 24 % au T1 2026, en hausse — contre 3 à 5 % en 2022. Un logement sur quatre mis sur le marché en sort sans avoir été vendu. C'est le symptôme le plus direct de programmes qui ne s'équilibrent plus financièrement.

Ces deux courbes sont celles qui déterminent, très concrètement, si un acquéreur en VEFA verra son chantier démarrer. Rappelons qu'un contrat de réservation n'oblige le promoteur à construire que si les conditions de lancement sont réunies : notre guide sur le contrat de réservation en VEFA détaille les clauses à lire avant de verser un dépôt de garantie.

Courbe n° 4 : le prix, qui monte quand tout baisse

C'est le paradoxe central du logement neuf. Alors que les volumes s'effondrent, le prix moyen de l'appartement neuf vendu au détail a atteint 5 209 €/m² au premier trimestre 2026 — le plus haut niveau de la série de l'Observatoire, après 5 056 €/m² au quatrième trimestre 2025 et 4 563 €/m² au premier trimestre 2021. Soit une progression de l'ordre de 14 % en cinq ans, dans un marché dont les volumes ont été divisés par plus de deux.

L'explication tenue par la profession est celle des coûts : normes de construction, fiscalité, foncier, difficultés d'obtention des autorisations. La FPI ajoute un avertissement méthodologique qu'il faut prendre au sérieux — cette moyenne nationale porte sur un volume réduit de programmes et masque d'importantes disparités locales. Un prix moyen calculé sur un marché étroit est mécaniquement instable.

Reste que l'écart avec l'ancien n'a jamais été aussi large. Dans la plupart des villes moyennes françaises, le neuf se paie aujourd'hui 40 à 60 % de plus que l'ancien au mètre carré. C'est cet écart, plus que le niveau des taux, qui explique le désamour de l'accédant pour le neuf.

Le contexte macro que la FPI met en avant

Lors de sa présentation du premier trimestre, la fédération a insisté sur trois éléments de conjoncture qui pèseront aussi sur le T2 :

• Le crédit. Le taux moyen des crédits immobiliers dans le neuf s'établissait à 3,18 % au T1 2026 — encore attractif au regard des cinq dernières années, mais orienté à la hausse.
• L'inflation. Contenue autour de 1 % jusqu'en début d'année, elle est remontée à 2,2 % en avril 2026 sous l'effet des prix de l'énergie.
• L'investissement des ménages. Après une amélioration au second semestre 2025, la formation brute de capital fixe des ménages est repartie à la baisse (-0,7 % au T1 2026).

Le contrepoint : les autorisations repartent

Un signal positif existe, et il vient des statistiques publiques. Selon Sit@del2, 103 363 logements ont été autorisés au premier trimestre 2026, contre 79 968 un an plus tôt — soit une hausse de 29,3 %, portée par l'individuel pur (26 380, +33,9 %) comme par le collectif (50 393, +28,1 %).

La FPI relativise elle-même ce rebond : le mois de mars a été « totalement atypique » et explique quasiment à lui seul la progression, dans un contexte de fin de mandature municipale. Et le niveau reste inférieur à la moyenne trimestrielle de 113 300 logements autorisés observée entre 2015 et 2018. Surtout, le décalage entre autorisations et mises en chantier persiste : 34 230 logements collectifs mis en chantier au T1 2026, contre environ 50 000 par trimestre en 2015-2018. Un permis n'est pas une grue.

Nous avions détaillé cette dynamique des autorisations dans notre analyse de la statistique SDES de fin juillet : le rebond est réel, mais il part d'un point bas historique.

Ce qu'il faut regarder le 8 septembre, en une phrase

Les mises en vente au-dessus ou en dessous de 13 000 ; la part investisseur au-dessus ou en dessous de 25 % ; le délai d'écoulement au-dessus ou en dessous de 20 mois ; le prix au-dessus ou en dessous de 5 200 €/m². Ces quatre seuils suffisent à trancher entre « le creux est passé » et « le blocage se prolonge ». Le reste sera du commentaire.

Sources

• FPI France — Agenda : conférence de presse de l'Observatoire de l'immobilier neuf, T2 2026 (8 septembre 2026)
• FPI France — Les chiffres de la promotion privée, 1er trimestre 2026, conférence de presse du 12 mai 2026 (PDF)
• FPI France — Les chiffres de l'Observatoire FPI (méthodologie et couverture)
• SDES — Sit@del2, autorisations et mises en chantier de logements
• Insee — Informations rapides n° 130 : prix des logements anciens au 1er trimestre 2026 (prochaine publication le 8 septembre 2026)

Photo : Zulfugar Karimov — Unsplash — immeubles d'habitation en construction et grue de chantier