Prix des logements anciens : l'indice Notaires-Insee du 2e trimestre 2026 tombe le 8 septembre, ce qu'il faut en attendre

C'est le rendez-vous statistique le plus structurant de la rentrée immobilière, et il est daté : l'Insee publiera le 8 septembre 2026 à 8 h 45 les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens pour le deuxième trimestre 2026. Ce chiffre n'est pas un baromètre d'agence ni une estimation de portail : il est construit à partir des actes authentiques transmis par les notaires, ce qui en fait la seule mesure des prix réellement transactés en France. Il paraît avec un décalage important — les ventes du printemps sont signées chez le notaire à l'été — mais c'est le prix de sa fiabilité.

Le point de départ : un premier trimestre 2026 quasi étale

La dernière publication disponible porte sur le premier trimestre 2026, parue le 28 mai. Elle décrit un marché qui a cessé de baisser sans pour autant repartir :

• + 0,2 % sur un trimestre pour l'ensemble des logements anciens en France (données corrigées des variations saisonnières) ;
• + 0,1 % seulement sur un an ;
• appartements : + 0,1 % sur le trimestre, + 0,6 % sur un an ;
• maisons : + 0,3 % sur le trimestre, mais encore − 0,2 % sur un an ;
• Île-de-France : + 0,9 % sur le trimestre et + 0,6 % sur un an ;
• province : 0,0 % sur le trimestre comme sur un an.

Ces chiffres disent une chose importante et souvent mal lue : la hausse trimestrielle du début 2026 est intégralement portée par l'Île-de-France. La province, prise dans son ensemble, est parfaitement stable. Le « rebond national » dont on parle depuis le printemps est donc, à ce stade, un rebond francilien accompagné d'un plateau provincial — deux dynamiques qu'il serait imprudent de confondre quand on arbitre un achat.

Les trois choses à regarder le 8 septembre

1. L'écart maisons / appartements se referme-t-il ? Depuis deux ans, ce sont les maisons qui ont le plus corrigé, et elles restaient encore en territoire négatif sur douze mois au premier trimestre. Un passage en positif sur un an serait le signal le plus net que la phase de correction est close, y compris sur le segment le plus exposé aux taux et au DPE.

2. La province suit-elle l'Île-de-France, ou pas ? C'est la question centrale pour la majorité des acheteurs. Si l'écart persiste au deuxième trimestre, cela confirmera un marché à deux vitesses géographiques, dans lequel les villes moyennes offrent encore des points d'entrée que la capitale et sa couronne n'offrent plus.

3. Le volume de transactions. L'indice de prix est publié avec le nombre de transactions cumulé sur douze mois. C'est souvent l'information la plus utile : un prix stable sur volumes en hausse et un prix stable sur volumes en baisse ne racontent pas du tout la même histoire de marché.

Ce que recouvre concrètement « le deuxième trimestre 2026 »

Un malentendu de calendrier fausse souvent la lecture de cette publication. L'indice du deuxième trimestre porte sur les actes authentiques signés entre avril et juin 2026. Or, entre l'accord sur le prix et la signature chez le notaire, il s'écoule en général trois à quatre mois : compromis, purge du délai de rétractation, obtention du prêt, levée des conditions suspensives, purge des droits de préemption.

Autrement dit, le chiffre publié le 8 septembre décrit des négociations conclues entre janvier et mars 2026. C'est un thermomètre fiable, mais qui mesure la température d'il y a six mois. Pour un vendeur qui fixe son prix en septembre, cela signifie deux choses : l'indice est une référence de négociation solide, mais il ne dit rien de l'état du marché au moment où il le lit. Les deux informations sont utiles, à condition de ne pas les confondre.

C'est aussi la raison pour laquelle un retournement de marché est toujours vu d'abord par les praticiens, ensuite par les baromètres d'annonces, et en dernier par la statistique publique. L'inverse — un indice officiel qui annonce un retournement que personne n'a vu venir sur le terrain — n'arrive tout simplement pas.

Comment l'indice est fabriqué

Les indices Notaires-Insee sont construits à partir des bases de données notariales, qui recensent les transactions de logements anciens en France. L'Insee en assure le traitement statistique et la publication ; les notaires fournissent la matière première et co-signent la méthodologie.

Le point technique qui fait toute la différence est la correction de l'effet de structure. Si, au cours d'un trimestre, les ventes portent sur des biens plus grands, mieux situés ou en meilleur état que le trimestre précédent, un simple prix moyen au mètre carré augmenterait — sans qu'aucun bien n'ait pris de valeur. L'indice Notaires-Insee neutralise ce biais en raisonnant « à qualité constante », c'est-à-dire en comparant ce qui est comparable en termes de caractéristiques du logement et de localisation.

Deux conséquences pratiques :

• Une variation de l'indice est une vraie variation de prix, pas un effet de composition. C'est ce qui le rend utilisable comme référence dans une négociation, une expertise ou un partage.
• Il ne dit rien de votre bien en particulier. Un indice national à + 0,2 % ne signifie pas que votre appartement a pris 0,2 %. Les écarts entre communes, entre quartiers et surtout entre classes DPE sont aujourd'hui bien supérieurs à la variation nationale.

Pourquoi cet indice ne dit pas la même chose que les baromètres d'agences

Les écarts entre l'indice Notaires-Insee et les baromètres publiés par les réseaux ou les portails sont structurels, pas anecdotiques. Trois raisons :

• La source. L'Insee travaille sur des actes signés ; les baromètres travaillent le plus souvent sur des offres, des compromis ou le portefeuille d'un réseau donné.
• Le décalage. Un acte signé en juin porte sur un accord conclu en avril. L'indice décrit donc le marché avec environ un trimestre de retard sur les baromètres — ce qui explique qu'un retournement soit toujours vu d'abord par les agences, puis confirmé par l'Insee.
• La méthode. L'indice Notaires-Insee est un indice « à qualité constante » : il neutralise l'effet de composition (si l'on vend soudain plus de grandes surfaces, un prix moyen brut monte alors que le marché n'a pas bougé). C'est ce qui le rend comparable dans le temps.

Nous avons commenté au fil de l'été les autres publications de la place : la note de conjoncture des notaires du 25 juillet, et le bilan de premier semestre des réseaux. L'indice du 8 septembre viendra les arbitrer.

Ce que cela implique concrètement pour un projet en cours

Pour un vendeur, la publication de septembre est un point d'appui de négociation, dans un sens comme dans l'autre. Un bien mis en vente fin août sur un prix calé sur des références de 2024 sera confronté, deux semaines plus tard, à un chiffre officiel que tout acquéreur informé aura lu. Mieux vaut fixer son prix en connaissant la donnée que la subir en cours de mandat.

Pour un acheteur, l'enjeu est moins le chiffre que sa décomposition territoriale. Une stabilité nationale peut recouvrir des baisses réelles sur des segments précis — maisons énergivores en périphérie, grandes surfaces en centre-ville de villes moyennes — qui restent les meilleures fenêtres de négociation. C'est aussi pourquoi la saisonnalité compte : nous avions expliqué pourquoi juillet-août concentrent des opportunités d'achat, et l'arrière-saison prolonge généralement cette fenêtre jusqu'à la mi-octobre.

Pour un copropriétaire ou un indivisaire, la publication a un usage moins évident mais réel : l'indice constitue une référence objective, opposable et gratuite, pour actualiser une valeur dans un partage, une donation, une sortie d'indivision ou une déclaration d'IFI. Il ne remplace pas une expertise, mais il documente une évolution de marché quand aucune transaction comparable récente n'existe.

Pour un emprunteur, enfin, l'indice ne doit pas être lu seul. Le pouvoir d'achat immobilier dépend au moins autant du coût du crédit que du prix au mètre carré ; nous faisions le point sur les taux et le pouvoir d'achat de cet été. Le calendrier de la rentrée superpose d'ailleurs les deux sujets : l'indice de l'Insee le 8 septembre, puis la prochaine réunion de politique monétaire de la Banque centrale européenne dans la foulée.

Sources

• Insee — Informations rapides n° 130 : au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens sont en hausse (+ 0,2 %)
• Insee — Séries : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens
• Notaires de France — Tendances du marché immobilier en France

Photo : JOHN TOWNER — Unsplash — façade d'immeuble, Paris