La mainlevée d'hypothèque : quand la demander, ce que coûte l'acte notarié et que faire si la banque refuse — le guide 2026

Vous vendez un bien dont le prêt n'est pas soldé, ou vous rachetez votre crédit auprès d'une autre banque : l'hypothèque qui garantit le prêt doit être effacée des registres pour que l'acheteur, ou la nouvelle banque, soit en règle. Cet effacement s'appelle la mainlevée d'hypothèque. Ce guide reprend ce que dit la fiche officielle de Service-public.gouv.fr (vérifiée le 3 janvier 2025) : quand la demander, comment la faire, qui paie et que faire si la banque refuse.

Hypothèque et mainlevée : de quoi parle-t-on ?

Selon Service-public.gouv.fr, l'hypothèque est un droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent, en garantie du paiement de la dette. La mainlevée est l'acte juridique par lequel il est mis fin à cette situation. Les règles de radiation et de réduction des inscriptions figurent aux articles 2435 à 2442 du Code civil. Pour comparer l'hypothèque aux autres garanties de prêt (caution, privilège de prêteur de deniers), voir notre guide sur la garantie du prêt immobilier.

Les trois cas où il faut la demander

La fiche officielle cite trois situations :

• vous vendez le bien sans avoir remboursé entièrement votre prêt immobilier ;
• vous vendez le bien avant la fin de l'inscription de l'hypothèque ;
• parfois, lors d'un rachat de crédit immobilier auprès d'un autre organisme financier.

Le deuxième et le troisième cas se rencontrent surtout quand on veut renégocier : voir renégocier ou faire racheter son crédit. Le premier est celui de l'achat-revente, où le prêt relais est souvent mobilisé.

Comment procéder : un acte notarié

Si l'organisme financier est d'accord, l'accord doit obligatoirement prendre la forme d'un acte authentique, c'est-à-dire établi par un notaire. Les frais de cet acte sont à votre charge. Le notaire présente ensuite l'acte au service de publicité foncière, qui radie l'inscription hypothécaire. Lorsque la mainlevée accompagne une vente, c'est en pratique l'étude notariale chargée de la vente que vous interrogerez sur le calendrier : demandez-lui qui dépose l'acte et à quelle date la radiation sera effective.

Ce que cela coûte

La fiche de Service-public.gouv.fr ne chiffre ni les honoraires du notaire ni la contribution de sécurité immobilière. Le Code général des impôts apporte deux repères : la contribution de sécurité immobilière est due à l'État par toute personne qui requiert l'accomplissement des formalités de publicité foncière (article 879), et son montant ne peut être inférieur à 15 € par radiation (article 881 M). Les honoraires, eux, sont à demander à l'étude. Pour une vue d'ensemble des postes de dépense d'une vente, voir le coût réel de vendre son bien.

Avant de signer, demandez par écrit :

• à la banque, le montant à rembourser à la date de la vente et, le cas échéant, les frais qu'elle facture, qui figurent dans votre contrat de prêt ou dans sa brochure tarifaire ;
• au notaire, un décompte détaillé des frais de mainlevée.

Si le prêt est remboursé jusqu'au bout : la fin automatique

Si vous gardez le bien, rien n'est à faire : selon Service-public.gouv.fr, l'inscription prend fin automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance de remboursement indiquée lors de l'inscription. En revanche, si vous vendez avant ce terme, la radiation doit être demandée par acte notarié.

Si la banque refuse

En cas de désaccord, il faut saisir le tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière où l'hypothèque est enregistrée. Le tribunal décide d'autoriser ou non la levée. Cette procédure prend du temps et se prépare avec un avocat ou un notaire : si une vente est en cours, signalez-le sans attendre à l'acheteur et à son notaire.

Ce qu'il faut retenir

• La mainlevée est nécessaire pour vendre un bien dont l'hypothèque n'est pas encore éteinte, ou parfois pour un rachat de crédit.
• Elle passe par un acte notarié, dont les frais sont à la charge du propriétaire.
• Sans vente ni rachat, l'inscription tombe seule un an après la dernière échéance.
• En cas de refus de la banque, c'est le tribunal judiciaire qui tranche.

Sources

• Service-public.gouv.fr, fiche « Mainlevée d'hypothèque » (F787), vérifiée le 3 janvier 2025 : service-public.gouv.fr.
• Code civil, articles 2435 à 2442 (radiation et réduction des inscriptions).
• Code général des impôts, articles 879 et 881 M (contribution de sécurité immobilière et montant minimum par radiation).
• Image : Unsplash, photographie d'Annika Wischnewsky (@wischn), licence Unsplash.