Crédit Logement, 3ᵉ trimestre 2026 : taux moyen à 3,40 % en septembre, +15 points de base depuis juin, et un taux d'usure qui menace de décrocher

Le tableau de bord du 3ᵉ trimestre 2026 de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, publié le 15 octobre, confirme la remontée des taux : le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s'est établi à 3,40 % en septembre (3,31 % dans le neuf, 3,40 % dans l'ancien), soit 3,32 % sur l'ensemble du trimestre. Entre juin et septembre, il a gagné 15 points de base. L'Observatoire prévient que ce rythme risque de « déstabiliser la demande » et que le taux d'usure pourrait se trouver déconnecté du marché dans les prochains mois.

Les taux : de 3,25 % en juin à 3,40 % en septembre

• Décembre 2025 : 3,16 % en moyenne (15 ans : 3,09 % ; 20 ans : 3,17 % ; 25 ans : 3,25 %).
• Mars 2026 : 3,22 % (15 ans : 3,04 % ; 20 ans : 3,21 % ; 25 ans : 3,27 %).
• Juin 2026 : 3,25 % (15 ans : 3,12 % ; 20 ans : 3,22 % ; 25 ans : 3,30 %).
• Septembre 2026 : 3,40 % (15 ans : 3,21 % ; 20 ans : 3,39 % ; 25 ans : 3,45 %).

Entre juin et septembre, les prêts sur 15 ans ont renchéri de 9 points de base, ceux sur 20 ans de 17 points et ceux sur 25 ans de 15 points. Pendant le premier semestre, les hausses n'avaient été que de 3 points sur 15 ans et de 5 points sur 20 et 25 ans. L'Observatoire explique le mouvement par la dégradation du marché obligataire, le relèvement des taux de la BCE (juin, puis le 10 septembre) et des banques dont les marges étaient « sérieusement malmenées ». La hausse a touché tous les profils d'apport, y compris les ménages les moins bien dotés, où se trouvent souvent les primo-accédants modestes.

Ce que 15 points de base changent sur un prêt

Pour un emprunt de 200 000 € sur 25 ans, hors assurance et garantie, la mensualité passe d'environ 980 € au taux moyen de juin pour cette durée (3,30 %) à environ 996 € au taux de septembre (3,45 %), soit 16 € de plus par mois et près de 4 800 € d'intérêts supplémentaires sur la durée du prêt (calcul Zimo, mensualités constantes). L'écart paraît faible : il se cumule avec la hausse des prix et un taux d'effort plafonné, qui laisse peu de marge.

Durée : 252 mois en moyenne, presque un prêt sur deux à 25 ans ou plus

• Durée moyenne des prêts accordés au 3ᵉ trimestre : 252 mois (21 ans), 264 mois dans le neuf et 265 mois dans l'ancien.
• Part des prêts sur 25 ans et plus : 49,8 %, contre 46,5 % en 2025 et 51,1 % en 2024.
• Part des prêts de 20 à moins de 25 ans : 33,9 %.

L'Observatoire note que les banques maintiennent des durées élevées pour « rassurer une demande qui chancelle », mais que ces prêts plus longs, donc plus chers, tirent à leur tour le taux moyen vers le haut.

Le coût d'une opération : 4,2 années de revenus

Le coût relatif des opérations financées atteint 4,2 années de revenus au 3ᵉ trimestre, contre 4,1 un an plus tôt et 4,8 au début de 2022. Sur les neuf premiers mois de 2026, le coût moyen d'une opération a augmenté de 2,5 % (après +4,2 % en 2025), les revenus des emprunteurs de 1,6 % (après +2,1 %) et l'apport personnel de 1,5 % (après −3,5 % en 2025). L'indicateur de solvabilité de la demande « décroche », selon l'Observatoire, malgré le retour de ménages plus aisés et de secundo-accédants.

Le point d'attention : le taux d'usure

L'Observatoire relève que les taux d'usure, déterminés à partir de valeurs passées des taux des crédits, vont se trouver « déconnectés de la réalité du marché », comme de février à décembre 2023. Le plafond du 4ᵉ trimestre a été publié au Journal officiel : voir notre article sur le taux d'usure du 4ᵉ trimestre 2026. Plus le taux moyen monte, plus l'écart avec le plafond se réduit pour les profils les plus chers (faible apport, assurance élevée, durée longue).

Dans le neuf, la demande décroche

Sur le marché du neuf, la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant recule de 12,3 % en septembre sur un an (contre +40,3 % un an plus tôt), et le nombre de prêts de 10,3 % (contre +42,7 %). L'Observatoire évoque « les hésitations et les abandons de projets ».

Les prochaines échéances

• 27 octobre : publication des résultats de l'enquête de la BCE sur la distribution du crédit (voir notre article sur l'enquête sur la distribution du crédit).
• 29 octobre : réunion de la BCE, voir notre point sur la décision du 29 octobre.
• 5 novembre : la Banque de France publie les chiffres de septembre, détaillés dans notre article sur cette publication.

Sources

• L'Observatoire Crédit Logement/CSA, Tableau de bord trimestriel, 3ᵉ trimestre 2026 : lobservatoire.creditlogement.fr (taux, durées, coût relatif, activité).
• Calculs Zimo : mensualités constantes sur 200 000 € sur 25 ans, hors assurance et garantie, aux taux de 3,30 % et 3,45 %.