Terrain constructible : la commune peut majorer sa valeur locative jusqu'à 3 € le mètre carré, et elle a jusqu'au 30 septembre pour le décider

Un terrain à bâtir laissé en herbe coûte peu à son propriétaire : la taxe foncière sur les propriétés non bâties se calcule sur une valeur locative cadastrale souvent dérisoire, héritée d'un usage agricole. Le législateur a prévu un correctif, et il est entre les mains des conseils municipaux : l'article 1396 du code général des impôts autorise la commune à majorer forfaitairement cette valeur locative, jusqu'à 3 € par mètre carré. Comme toutes les délibérations de fiscalité directe locale, la décision doit être prise avant le 1^er octobre pour produire effet l'année suivante. Les communes qui veulent l'instaurer, la modifier ou la supprimer pour 2027 jouent donc leur dernière semaine.

Le mécanisme : une majoration forfaitaire, pas une hausse de taux

La majoration ne modifie ni le taux d'imposition ni la méthode d'évaluation : elle s'ajoute à la valeur locative cadastrale du terrain, sous la forme d'un montant fixe rapporté à la surface. Le conseil municipal fixe ce montant dans une fourchette allant de 0 à 3 € par mètre carré, et il doit être uniforme sur l'ensemble de la commune — il n'est pas possible de cibler un quartier ou une rue.

Un plafond de sécurité complète le dispositif : la majoration ne peut excéder 3 % d'une valeur forfaitaire moyenne au mètre carré représentative de la valeur du terrain selon sa situation géographique, déterminée par référence au zonage. Sur les secteurs les moins chers, ce plafond mord avant la limite de 3 €.

Autre limite, souvent ignorée : la majoration ne porte que sur la part communale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Elle ne s'applique ni aux parts intercommunales, ni aux taxes additionnelles perçues au profit des chambres d'agriculture.

Les 200 m² qui changent tout — et que la commune peut supprimer

La superficie retenue pour le calcul n'est pas la superficie totale du terrain : elle est réduite de 200 m². Sur une parcelle de 600 m², la majoration porte donc sur 400 m² ; sur un terrain de 250 m², elle ne porte que sur 50 m².

Cette réduction n'est cependant pas garantie. La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent peuvent, par une délibération distincte, la supprimer. C'est un second curseur, et il est au moins aussi déterminant que le premier : pour les petites parcelles, la suppression de l'abattement multiplie l'assiette taxée.

Quels terrains sont concernés

Le dispositif vise les terrains constructibles au sens des documents d'urbanisme : terrains déjà classés dans la catégorie fiscale des terrains à bâtir, et terrains situés en zone urbaine ou à urbaniser, dès lors que les voies publiques et les réseaux existants ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Deux conditions de forme s'ajoutent. D'abord, les documents d'urbanisme doivent être approuvés au moment où le conseil municipal délibère. Ensuite, la commune doit communiquer à l'administration fiscale la liste des terrains concernés avant le 1^er octobre de l'année qui précède l'année d'imposition — en identifiant les parcelles ou subdivisions fiscales, et en précisant la superficie lorsque seule une partie du terrain est constructible. Cette liste doit être tenue à jour à chaque révision ou modification du document d'urbanisme, et à chaque évolution de la desserte par les réseaux. Une commune qui laisse sa liste se périmer taxe des terrains qui ne devraient plus l'être — ou l'inverse.

Pourquoi cette majoration existe

L'objectif est explicite : décourager la rétention foncière. Un propriétaire qui conserve un terrain constructible sans le bâtir ni le vendre attend, le plus souvent, une plus-value ; tant que la fiscalité de détention reste symbolique, l'attente ne coûte rien. La majoration renchérit le portage, dans un contexte où la raréfaction du foncier constructible est devenue le principal frein à la production de logements — c'est tout l'enjeu de la trajectoire zéro artificialisation nette et de ses effets sur la division parcellaire.

Le dispositif reste toutefois peu employé : instaurer une taxe supplémentaire sur des administrés propriétaires n'est pas la décision la plus confortable pour un conseil municipal, et son rendement est modeste rapporté aux masses de la fiscalité locale. Sa mise en œuvre relève donc largement d'un choix politique local.

Comment savoir si l'on est concerné

• Regarder son avis de taxe foncière sur les propriétés non bâties : lorsque la majoration s'applique, elle apparaît distinctement dans le détail du calcul de la valeur locative. C'est l'un des postes à contrôler au même titre que les lignes de l'avis de taxe foncière du bâti.
• Vérifier le classement de sa parcelle : la majoration suit le document d'urbanisme. Un terrain reclassé en zone naturelle ou agricole sort du champ, mais encore faut-il que la commune ait mis sa liste à jour.
• Contrôler la superficie retenue : la réduction de 200 m² s'applique sauf délibération contraire, et la majoration ne doit porter que sur la fraction réellement constructible de la parcelle.
• Se renseigner avant d'acheter un terrain à bâtir : la question mérite d'être posée en mairie au même titre que celle de la taxe d'aménagement due au moment de construire. Une majoration en vigueur change l'économie d'un portage foncier de plusieurs années.

Pour un propriétaire qui envisageait de faire construire « un jour », l'arbitrage se resserre donc : entre le coût de portage majoré et le cadre protecteur du contrat de construction de maison individuelle, l'immobilisme devient l'option la plus chère.

Sources

• BOI-IF-TFNB-20-10-40-20 — Majoration sur délibération des communes de la valeur locative des terrains constructibles : modalités d'application, BOFiP-Impôts — montant forfaitaire de 0 à 3 €/m², plafond de 3 % d'une valeur forfaitaire moyenne représentative selon la situation géographique, caractère uniforme sur la commune, réduction de 200 m² et faculté de la supprimer, délibération avant le 1^er octobre, communication de la liste des terrains avant le 1^er octobre de l'année précédant l'imposition, application à la seule part communale
• Article 1639 A bis du code général des impôts, Légifrance — délibérations de fiscalité directe locale à prendre avant le 1^er octobre pour être applicables l'année suivante
• Je possède un terrain constructible, suis-je soumis à une majoration de taxe foncière ?, impots.gouv.fr — conditions d'application de la majoration
• Taxe foncière sur les propriétés non bâties : majoration de la valeur locative des terrains constructibles, Association des maires de France — objectif de lutte contre la rétention foncière et modalités de délibération

Photo : panneau planté sur une parcelle en herbe — Matt Seymour sur Unsplash.