Maison neuve : les communes ont jusqu'au 30 septembre pour raboter votre exonération de taxe foncière de 2027 — et l'oubli de la déclaration à 90 jours coûte encore plus cher

Une construction neuve à usage d'habitation est exonérée de taxe foncière pendant deux ans. C'est l'article 1383 du code général des impôts, et c'est de plein droit : personne n'a à le demander. Mais cette exonération n'est pas intangible. La commune peut la réduire, l'intercommunalité peut la supprimer pour sa part — et pour que la décision s'applique aux impositions de 2027, elle doit être prise avant le 1er octobre 2026. Autrement dit : les conseils municipaux qui délibèrent ces jours-ci décident du montant que paieront, en octobre 2027, les ménages qui emménagent aujourd'hui dans un logement neuf.

Ce que dit exactement l'article 1383

Le texte pose le principe : les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties « durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement ». Une maison achevée en novembre 2026 est donc exonérée au titre de 2027 et de 2028, et redevient imposable en 2029.

L'exonération porte sur la part communale et sur celle de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Depuis la suppression de la part départementale de taxe foncière, transférée aux communes en 2021, cela représente l'essentiel de la cotisation — mais pas la totalité. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due, comme les taxes annexes qui figurent sur le même avis : elles ne sont pas concernées par l'article 1383.

Pour les constructions autres qu'à usage d'habitation — un local commercial, un entrepôt, un bâtiment professionnel — le régime est bien moins favorable : l'exonération est limitée à 40 % de la base imposable pendant deux ans, et elle ne s'applique pas à la part perçue par l'EPCI.

Le levier communal : de 40 % à 90 %, ou rien du tout

C'est le point que la plupart des acquéreurs de neuf ignorent. L'article 1383 autorise la commune, par délibération, à limiter l'exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable, pour la part qui lui revient — la limitation visant les immeubles qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés de l'État. L'EPCI, lui, dispose d'une faculté plus radicale : il peut supprimer purement et simplement l'exonération pour sa propre part.

Concrètement, un ménage qui achève sa maison cette année peut se retrouver, selon la commune, dans trois situations très différentes en 2027 : exonération totale de la part communale et intercommunale ; exonération réduite à la moitié de la base côté commune ; ou exonération communale rabotée et part intercommunale pleinement due. Sur une taxe foncière de 1 400 €, l'écart entre les deux extrêmes se compte en plusieurs centaines d'euros par an, deux années de suite.

La date qui commande tout : le 30 septembre

Ces délibérations relèvent de l'article 1639 A bis du code général des impôts, qui fixe la règle générale de la fiscalité directe locale : les décisions autres que celles fixant les taux ou les produits doivent être prises avant le 1er octobre pour être applicables l'année suivante. Les communes et les EPCI ont donc jusqu'au 30 septembre 2026 pour modifier le régime applicable aux impositions de 2027. Passé ce délai, la délibération de l'année précédente reste applicable : le régime en vigueur se reconduit tacitement, et un conseil municipal qui rate l'échéance ne pourra rien changer avant 2028.

C'est la même mécanique de calendrier qui commande, ces jours-ci, plusieurs autres décisions fiscales locales : c'est aussi avant le 30 septembre que se décide la taxe GEMAPI qui s'ajoute, elle, à votre taxe foncière.

L'autre piège, plus coûteux : les 90 jours de l'article 1406

L'exonération est de plein droit, mais elle est conditionnée à une déclaration. L'article 1406 du code général des impôts impose au propriétaire de déclarer la construction nouvelle à l'administration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours de son achèvement. L'achèvement s'entend au sens fiscal : le bâtiment est habitable, le gros œuvre est terminé, les menuiseries extérieures sont posées, les équipements sanitaires et le chauffage sont en place. Ce n'est pas la date de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposée en mairie, qui relève de l'urbanisme.

Que se passe-t-il en cas de retard ? Contrairement à une idée répandue, l'exonération n'est pas anéantie : le II de l'article 1406 prévoit que, lorsque la déclaration est souscrite hors délai, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante. La sanction est donc une amputation. Un propriétaire qui déclare avec un an de retard ne conserve, en pratique, qu'une fraction de ses deux années — voire rien du tout si le retard dépasse la durée de l'avantage.

La déclaration se fait sur le modèle H1 (formulaire 6650) pour une maison individuelle et sur le modèle H2 (formulaire 6652) pour un logement situé dans un immeuble collectif. Elle se dépose désormais, dans la plupart des cas, en ligne depuis l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. C'est la même déclaration qui sert à établir la valeur locative cadastrale du logement — donc le montant de la taxe foncière des années suivantes.

Ce qu'il faut faire, et quand

• Vous faites construire et le chantier s'achève cette année : notez la date d'achèvement au sens fiscal et déclarez dans les 90 jours. C'est cette formalité, et elle seule, qui déclenche l'exonération de 2027 et 2028.
• Vous avez acheté en VEFA : la livraison ne vaut pas déclaration. Vérifiez auprès du promoteur qui dépose la H2, et à quelle date, car le délai court à compter de l'achèvement du logement.
• Vous voulez savoir ce que vous paierez en 2027 : la délibération applicable est celle de votre commune et de votre EPCI. Les décisions prises d'ici au 30 septembre sont publiques et consultables auprès de la mairie.
• Vous avez agrandi un logement existant : une addition de construction relève du même régime, avec la même obligation déclarative à 90 jours. C'est aussi ce type de travaux non déclarés que le dispositif « Foncier innovant » de la DGFiP repère par imagerie aérienne.

Pour les acquéreurs de neuf, l'arbitrage se déplace ainsi d'un cran : au-delà du prix au mètre carré et du zonage A/B/C qui commande le PTZ et la TVA réduite, la facture réelle des deux premières années dépend d'une délibération locale que personne ne lit. Elle se joue cette semaine.

Sources

• Article 1383 du code général des impôts, Légifrance — exonération de deux ans des constructions nouvelles à usage d'habitation, faculté pour la commune de limiter l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable, faculté pour l'EPCI de la supprimer pour sa part, exonération limitée à 40 % pour les constructions autres qu'à usage d'habitation
• Article 1639 A bis du code général des impôts, Légifrance — délibérations de fiscalité directe locale à prendre avant le 1er octobre pour être applicables l'année suivante
• Je fais construire un logement, que dois-je déclarer et sur quel formulaire ?, impots.gouv.fr — déclaration dans les 90 jours de l'achèvement, modèles H1 (6650) et H2 (6652), dépôt en ligne via « Gérer mes biens immobiliers »
• BOI-IF-TFB-10-60-20 — Exonération de droit commun de deux ans : durée et portée, BOFiP-Impôts — portée de l'exonération temporaire, taxes annexes non concernées

Photo : lotissement de maisons neuves — James Feaver sur Unsplash.