Zonage A/B/C : la lettre attribuée à votre commune décide de votre PTZ, de votre TVA réduite et de vos plafonds de loyer — et 487 communes ont changé de camp l'an dernier

C'est le classement le plus déterminant du logement français, et le moins commenté. Une lettre — A bis, A, B1, B2 ou C — est attachée à chacune des communes du territoire, et c'est elle qui décide si un primo-accédant obtient un prêt à taux zéro et de quel montant, si un bailleur peut conventionner son logement, si un promoteur bénéficie d'une TVA réduite, et à quel plafond un loyer intermédiaire doit s'arrêter. Il y a un an, le 5 septembre 2025, un arrêté en a redistribué 487. Beaucoup de propriétaires concernés l'ignorent encore.

Ce que le zonage mesure

Le zonage dit « ABC » est défini par le ministère chargé du logement comme un classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Il ne mesure ni la richesse, ni la population, ni le dynamisme économique : il mesure la tension du marché immobilier local, appréciée à travers des indicateurs de dynamique territoriale — évolution démographique, activité économique — et de niveau des prix et des loyers.

Cinq zones, par tension décroissante :

• A bis — Paris et sa proche couronne, ainsi que quelques communes d'Île-de-France et de province où la demande est extrême ;
• A — les grandes agglomérations : Lyon, Lille, Marseille, Toulouse, Montpellier, la Côte d'Azur, la frontière genevoise ;
• B1 — les agglomérations importantes et les villes où les prix restent élevés ;
• B2 — les villes moyennes et les communes périurbaines à tension modérée ;
• C — le reste du territoire, marché détendu.

Deux subtilités de lecture, souvent sources d'erreur : la zone A bis est incluse dans la zone A, et les zones B1 et B2 forment ensemble la zone B. Un texte qui vise « la zone A » s'applique donc aussi à A bis, sauf mention contraire — une nuance qui change l'éligibilité d'un dossier.

Tout ce qui en dépend

Le zonage n'est pas un indicateur statistique : c'est une clé d'accès. Il commande, notamment :

• le prêt à taux zéro, dont la quotité et les plafonds de ressources varient par zone ;
• le prêt d'accession sociale et le prêt social location-accession ;
• le bail réel solidaire et l'accession en organisme de foncier solidaire ;
• la TVA à taux réduit sur certaines opérations de logement ;
• Loc'Avantages, dont les plafonds de loyer conventionné sont établis par zone ;
• le dispositif Denormandie dans l'ancien à rénover ;
• le logement locatif intermédiaire et, plus largement, les plafonds de loyers et de ressources du logement social et intermédiaire.

Chaque dispositif applique ensuite ses propres règles : une commune classée B2 peut être éligible à un dispositif et exclue d'un autre. Le zonage donne la lettre ; c'est le texte du dispositif qui dit ce que la lettre autorise. C'est pourquoi la vérification doit toujours se faire en deux temps — d'abord la zone de la commune, ensuite la grille du dispositif visé, comme celle détaillée dans notre article sur le PTZ 2026.

La révision du 5 septembre 2025 : 487 communes concernées

Le zonage en vigueur repose sur l'arrêté du 1^er août 2014, qui a fait l'objet de révisions successives — six révisions partielles depuis 2019, selon le ministère. La plus importante des dernières années est celle de l'arrêté du 5 septembre 2025, publié au Journal officiel le 6 septembre.

Son bilan chiffré :

• 10 communes reclassées en zone A bis ;
• 64 communes reclassées en zone A ;
• 247 communes reclassées en zone B1 ;
• 147 communes reclassées en zone B2 ;
• soit 468 communes surclassées, auxquelles s'ajoutent 19 communes déclassées vers une zone de tension inférieure — 487 communes concernées au total.

Depuis, la modification la plus récente est l'arrêté du 23 juin 2026, d'ampleur bien plus limitée : il reclasse une seule commune, Alfortville, de la zone A vers la zone A bis.

Ce qu'un reclassement change concrètement

Passer de C à B2, ou de B1 à A, n'est pas une distinction honorifique. Pour un primo-accédant, cela peut ouvrir un droit au PTZ là où il n'existait pas, ou en augmenter la quotité. Pour un bailleur, cela déplace les plafonds de loyer conventionné de Loc'Avantages, et donc le taux de réduction d'impôt applicable. Pour un promoteur, cela conditionne l'équilibre d'une opération de logement intermédiaire.

Le déclassement, lui, produit l'effet inverse et il est plus brutal : une commune qui redescend d'un cran voit certains dispositifs se fermer pour les opérations futures. C'est pourquoi la date de référence à retenir n'est pas celle de la signature, mais celle prévue par chaque dispositif — dépôt de la demande de prêt, date de la demande de permis, ou signature de la convention selon les cas. Un projet monté sur l'ancienne zone doit être revérifié à chaque révision.

Ne pas confondre avec la « zone tendue »

C'est l'erreur la plus fréquente. Le zonage A/B/C ne se confond pas avec la liste des communes situées en « zone tendue » au sens du décret n° 2013-392, qui repose sur un critère différent — les communes appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre marqué entre offre et demande.

Cette seconde liste commande d'autres règles : le préavis réduit à un mois pour le locataire qui donne congé, l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, la taxe sur les logements vacants et la faculté pour les communes de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Une commune peut être en zone B1 sans être en zone tendue, et réciproquement. Vérifier l'une ne dispense jamais de vérifier l'autre — un réflexe utile aussi bien avant d'acheter que pour cadrer une recherche d'appartement dans une agglomération frontière.

Comment vérifier la zone de sa commune

La liste officielle des communes et de leur zone est publiée en données ouvertes sur data.gouv.fr, et mise à jour à chaque arrêté. C'est la seule source à consulter : les simulateurs commerciaux reprennent souvent une version antérieure du zonage, et l'écart d'un millésime suffit à fausser un plan de financement.

Pour un projet d'accession, la vérification s'enchaîne naturellement avec l'examen des dispositifs eux-mêmes — le prêt social location-accession et le bail réel solidaire reposent tous deux sur des plafonds indexés sur la zone. Pour un projet locatif, c'est la convention Loc'Avantages qui en dépend directement.

Sources

• Zonage A, B, C, ministères Transition écologique, Aménagement du Territoire, Transports, Ville et Logement — définition, dispositifs concernés, révisions successives
• Liste des communes selon le zonage ABC, data.gouv.fr — jeu de données officiel
• Logement : le zonage ABC révisé pour mieux répondre aux besoins des territoires, Banque des Territoires — bilan de l'arrêté du 5 septembre 2025
• Le zonage ABC révisé, ImmoDroit Formation — détail des 468 communes reclassées et des 19 communes déclassées, arrêté du 23 juin 2026

Photo : carte de France en noir et blanc — Christopher Fernandes sur Unsplash.