Crédit immobilier : les barèmes de rentrée remontent de 0,10 à 0,20 point, avec l'OAT installée au-dessus de 4 %

Il y a six semaines, les banques cassaient leurs barèmes pour capter les dossiers de la rentrée. Les grilles diffusées au 1^er septembre 2026 disent l'inverse : selon les courtiers, la plupart des établissements ont relevé leurs taux de 0,10 à 0,20 point par rapport à août. C'est le premier mouvement de hausse généralisé depuis le printemps, et il tient à une cause très identifiable : le coût auquel l'État français emprunte.

Ce que les courtiers affichent au 1^er septembre

Les trois baromètres publiés en début de mois convergent sur le niveau, avec les écarts habituels liés au profil moyen de la clientèle de chaque réseau :

• Pretto : 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans, 3,61 % sur 25 ans.
• Vousfinancer : 3,40 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans, 3,60 % sur 25 ans.
• Cafpi : 3,23 % sur 15 ans, 3,43 % sur 20 ans, 3,53 % sur 25 ans.

Les meilleurs dossiers restent nettement mieux servis : Vousfinancer relève des taux négociés autour de 3,10 % sur 20 ans et 3,25 % sur 25 ans pour les profils les plus solides. L'écart entre le taux moyen et le meilleur taux, environ 0,40 point, reste donc la principale marge de manœuvre d'un emprunteur — davantage que le mouvement de marché lui-même.

Pierre Chapon (Pretto) et Julie Bachet (Vousfinancer) décrivent le même mécanisme : les banques ne ferment pas le robinet, elles réduisent la part de la hausse qu'elles absorbaient sur leurs marges. Les objectifs commerciaux de fin d'année restent là ; la capacité à les financer à perte, non.

La vraie cause : l'OAT à 10 ans au-dessus de 4 %

Le taux des crédits immobiliers à taux fixe se construit à partir du rendement de l'emprunt d'État français à 10 ans, l'OAT. Or celui-ci a franchi le seuil de 4 % le 23 juillet 2026, une première depuis juin 2009, puis s'est installé au-dessus : environ 4,10 % le 18 août.

Trois facteurs se cumulent : la trajectoire des finances publiques françaises, un pétrole revenu autour de 90 dollars, et une tension générale sur les taux longs pendant l'été. Une banque qui refinance à 4 % ne peut pas prêter durablement à 3,20 % sans rogner sa marge : le décalage finit toujours par se répercuter sur les grilles, avec un ou deux mois de retard.

Attention toutefois à ne pas lire l'OAT comme un indicateur mécanique : la concurrence entre réseaux, le coût des dépôts et la politique commerciale de chaque banque expliquent qu'une hausse de 0,50 point sur l'OAT ne se traduise pas par 0,50 point sur les barèmes.

La BCE tranche le 10 septembre

Le conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne se réunit le 10 septembre. Après le relèvement de juin, plusieurs prévisionnistes anticipent une seconde hausse de 25 points de base. Nous avions détaillé les enjeux de cette réunion dans notre article sur la décision du 10 septembre.

Il faut cependant garder la bonne chaîne de causalité en tête : les taux directeurs de la BCE pèsent sur le coût de la ressource courte des banques et sur les crédits à taux variable, mais le crédit immobilier français, accordé quasi intégralement à taux fixe, suit d'abord l'OAT. C'est le ton du communiqué et les projections d'inflation qui compteront le plus pour les barèmes d'octobre.

Ce que 0,20 point change concrètement

Prenons un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, hors assurance :

• À 3,34 % (barème d'août), la mensualité s'établit à environ 1 144 €.
• À 3,54 % (barème de septembre), elle passe à environ 1 164 €, soit 20 € de plus par mois et près de 4 900 € sur la durée totale.
• À mensualité constante de 1 164 €, ces 0,20 point coûtent environ 3 600 € de capacité d'emprunt — l'équivalent des frais d'agence sur un petit bien.

Calculs Zimo, à partir des barèmes moyens 20 ans publiés en août et en septembre 2026, hors assurance emprunteur et frais de dossier.

Ce qu'il faut faire, selon votre situation

• Vous avez une offre de prêt éditée : elle vous engage la banque pendant sa durée de validité, en principe 30 jours minimum après réception. La hausse de septembre ne la remet pas en cause.
• Vous avez un accord de principe mais pas d'offre : c'est la situation la plus exposée. Un accord de principe ne fige pas le taux. Faites éditer l'offre avant que la banque ne bascule sur sa grille d'octobre.
• Vous démarrez votre recherche : construisez votre budget sur 3,50 %, pas sur 3,20 %. Et surveillez le plafond de l'usure : les seuils du 4^e trimestre sont publiés fin septembre et, cette fois, leur relèvement joue plutôt en faveur des dossiers limites.
• Vous êtes primo-accédant : le levier le plus efficace reste le prêt à taux zéro, élargi au neuf intégral et à l'ancien en zones B2 et C. Une part de PTZ dans le plan de financement fait davantage baisser le taux moyen pondéré que 0,10 point négocié sur le prêt principal.
• Vous envisagiez une renégociation : la fenêtre se referme. Nous avions posé la méthode dans notre guide sur renégocier ou racheter son crédit en 2026 ; l'écart d'au moins 0,70 point avec le taux d'origine reste la règle de base.

Un retournement, pas une rupture

À 3,50 % sur 20 ans, on reste très loin des 4,20 % de fin 2023. Le marché du crédit ne se referme pas : la production continue, et les banques gardent des objectifs de conquête. Ce qui change, c'est le sens du mouvement. Fin juillet, nous décrivions des banques qui cassaient leurs barèmes pour la rentrée. Six semaines plus tard, la baisse continue n'est plus l'hypothèse de travail — et cela suffit à changer la stratégie d'un acheteur, qui a désormais intérêt à sécuriser vite plutôt qu'à attendre mieux.

Pour calibrer votre budget, comparez les biens réellement disponibles : les appartements à vendre et les maisons à vendre publiés sur Zimo donnent le niveau de prix effectif, celui sur lequel se calcule votre mensualité.

Sources

• Crédit immobilier : les taux en hausse en septembre, MySweetImmo, 1^er septembre 2026 (barèmes Pretto, Vousfinancer et Cafpi)
• OAT 10 ans au-dessus de 4 % : la France aborde la revue Fitch du 28 août sur la défensive, France Épargne
• OAT à 4,10 % : pourquoi les taux français flambent à la mi-août 2026, Creditnews
• OAT 10 ans : évolution et impact sur les taux immobiliers, Meilleurtaux

Photo : calculatrice posée sur des billets en euros — Jakub Żerdzicki sur Unsplash.