Taxe foncière : un logement locatif resté vide trois mois ouvre droit à un dégrèvement — et la réclamation se dépose avant le 31 décembre

Les avis de taxe foncière 2026 sont en ligne depuis le 27 août et le paiement est attendu à la mi-octobre. Chaque année, des dizaines de milliers de bailleurs règlent la totalité de la note sur un bien qui n'a pas été loué pendant plusieurs mois — sans savoir qu'un article du code général des impôts leur permet d'en récupérer une partie. L'article 1389 du CGI ouvre droit, sur réclamation, à un dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance d'un immeuble destiné à la location. Le dispositif existe de longue date, il est peu utilisé, et il obéit à une échéance précise : le 31 décembre de l'année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois. Pour une vacance qui a atteint ce seuil en 2025, la porte se ferme donc le 31 décembre 2026.

Les trois conditions, et elles sont cumulatives

Le dégrèvement de l'article 1389 n'est pas automatique. Il suppose la réunion de trois conditions :

• La vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable. C'est la condition centrale et la plus contestée. Un logement laissé vide par choix, réservé à un usage personnel futur ou retiré du marché n'ouvre aucun droit ;
• Elle doit durer au moins trois mois. Le délai se compte de date à date, sur une vacance continue ;
• Elle doit porter sur la totalité de l'immeuble, ou sur une partie susceptible de location séparée. Un appartement dans un immeuble par ailleurs loué est bien concerné, dès lors qu'il constitue une unité locative autonome.

Le texte vise la « maison normalement destinée à la location » — l'administration l'entend au sens de tout immeuble ou partie d'immeuble affecté à l'habitation et mis en location. Le bien doit donc avoir été loué, ou proposé à la location, avant la période de vacance invoquée.

La preuve : c'est là que tout se joue

Le caractère involontaire de la vacance ne se présume pas : il se démontre. L'administration attend la trace de diligences réelles et continues pendant toute la période invoquée. En pratique, un dossier solide réunit :

• le mandat de location confié à un professionnel, avec sa date ;
• les annonces publiées, datées, avec le loyer demandé ;
• la preuve d'un loyer conforme au marché — une demande manifestement supérieure aux références locales fait basculer la vacance du côté du choix du propriétaire ;
• les candidatures reçues et les refus motivés, le cas échéant ;
• l'état des lieux de sortie et la date de départ du précédent locataire.

Une vacance liée à des travaux mérite une attention particulière : elle est admise lorsqu'elle résulte d'une remise en état nécessaire, mais un chantier qui s'éternise sans justification bascule du côté de la vacance volontaire.

Le calcul : par douzièmes entiers

Le dégrèvement ne se calcule pas au prorata exact des jours. Il est établi par douzièmes entiers, à compter du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance et jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle prend fin.

Exemple concret. Un logement se libère le 8 mars 2025 et se reloue le 20 septembre 2025 : la vacance dépasse trois mois, elle est décomptée du 1er avril au 30 septembre, soit six douzièmes de la taxe foncière. Sur une taxe de 1 400 €, le dégrèvement atteint 700 €. Le calcul porte sur la part de taxe foncière sur les propriétés bâties ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, suit ses propres règles.

Le calendrier de la réclamation

C'est le point sur lequel la plupart des dossiers se perdent. La réclamation obéit à une double borne :

• elle ne peut être présentée qu'après réception de l'avis d'imposition contesté — d'où l'intérêt de la période qui s'ouvre, les avis étant en ligne depuis le 27 août ;
• elle doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint la durée minimale de trois mois.

Traduction pour 2026 : une vacance qui a franchi le cap des trois mois au cours de l'année 2025 doit faire l'objet d'une réclamation avant le 31 décembre 2026. Passé cette date, le droit est perdu, même si le dossier était parfaitement fondé. Ce délai est distinct — et beaucoup plus court — du délai général de réclamation contentieuse applicable aux erreurs d'assiette, qui court, lui, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement, comme nous le rappelions à propos des vérifications à faire sur l'avis 2026.

La réclamation se dépose auprès du centre des finances publiques dont dépend l'immeuble, par courrier ou depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Nous contacter ». Elle doit identifier le bien, la période de vacance, et joindre les justificatifs. Important : la réclamation ne suspend pas l'obligation de payer. La taxe reste due à l'échéance — le 15 octobre, ou le 20 octobre à minuit pour un paiement en ligne, comme détaillé dans notre article sur le calendrier de paiement 2026. Le dégrèvement se traduira ensuite par un remboursement.

Le cas des locaux professionnels

Le même article 1389 prévoit un mécanisme parallèle pour les immeubles à usage commercial ou industriel : le dégrèvement pour inexploitation. Les conditions sont proches — inexploitation indépendante de la volonté du contribuable, durée d'au moins trois mois, portant sur la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible d'exploitation séparée — mais la démonstration diffère : il ne s'agit plus de prouver des efforts de commercialisation, mais l'arrêt effectif de l'activité. Les bailleurs de murs commerciaux confrontés à un local vide depuis le départ d'un preneur ont donc, eux aussi, un levier.

Ne pas confondre avec la taxe sur les logements vacants

Le dégrèvement de l'article 1389 ne doit pas être confondu avec la fiscalité de la vacance, qui va en sens exactement inverse. La taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants frappent, elles, les logements volontairement laissés vides, et elles fusionneront en une taxe unique à compter de 2027 — les communes avaient jusqu'au 1er octobre 2026 pour se positionner, comme nous l'expliquons dans notre article sur la taxe sur la vacance des locaux d'habitation.

La logique des deux dispositifs est cohérente : la vacance subie, prouvée par des efforts de location, ouvre un dégrèvement ; la vacance choisie déclenche une taxation. C'est la même pièce justificative — mandat, annonces, loyer conforme — qui sert dans les deux cas, à charge ou à décharge.

Ce qu'il faut faire d'ici la fin de l'année

• Reprendre le calendrier locatif de 2025 bien par bien : y a-t-il eu une période continue de trois mois sans locataire ?
• Rassembler les preuves de mise en location sur toute la période : mandats, annonces datées, échanges avec les candidats ;
• Vérifier le loyer demandé au regard des références du secteur ;
• Déposer la réclamation avant le 31 décembre 2026, sans attendre — et payer la taxe à l'échéance d'octobre en parallèle.

Pour les bailleurs qui subissent une vacance récurrente, la question de fond n'est pas fiscale mais commerciale : un positionnement de loyer décalé de 5 % suffit souvent à expliquer trois mois de vide. Un tour de l'offre concurrente — appartements à louer — donne la mesure du marché réel, celle-là même que l'administration retiendra si elle examine le dossier.

Sources

• Article 1389 du code général des impôts, Légifrance — dégrèvement pour vacance de maison et pour inexploitation d'immeuble à usage commercial ou industriel
• BOI-IF-TFB-50-20-30 — Dégrèvements en cas de vacance de maison ou d'inexploitation, BOFiP — trois conditions cumulatives, calcul par douzièmes entiers, délai de réclamation au 31 décembre de l'année suivante
• Exonération de taxe foncière en cas de vacance d'une maison, ANIL — analyses juridiques et jurisprudence sur la preuve du caractère involontaire de la vacance
• J'ai reçu un avis de taxe foncière pour une maison inoccupée ou vacante, est-ce normal ?, impots.gouv.fr — modalités de dépôt de la réclamation

Photo : une pièce vide dans un appartement proposé à la location — Christian Lue sur Unsplash.