Don familial pour acheter ou rénover : la fenêtre d'exonération de 100 000 € se referme le 31 décembre 2026

C'est l'un des dispositifs les plus généreux du code général des impôts, et l'un des moins utilisés. Depuis le 15 février 2025, un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut donner jusqu'à 100 000 € en argent, totalement exonérés de droits de donation, à condition que la somme serve à acheter un logement neuf ou à financer des travaux de rénovation énergétique. Le plafond monte à 300 000 € par bénéficiaire lorsque plusieurs donateurs se mobilisent. Cette exonération n'est pas permanente : l'article 790 A bis du CGI la limite aux versements effectués jusqu'au 31 décembre 2026. Il reste donc moins de quatre mois — et le projet de loi de finances pour 2027, attendu à l'Assemblée nationale le 30 septembre, dira s'il y aura une suite.

Ce que le texte autorise exactement

L'article 790 A bis exonère de droits de mutation à titre gratuit les dons de sommes d'argent en pleine propriété consentis :

• à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant ;
• à défaut d'une telle descendance, à un neveu ou une nièce.

Le plafond joue à deux niveaux : 100 000 € par donateur et par donataire, dans la limite globale de 300 000 € par donataire. Autrement dit, un couple de parents et un grand-parent peuvent, à eux trois, faire passer 300 000 € exonérés à un même enfant. Cette exonération est autonome : elle ne consomme ni l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant applicable tous les quinze ans, ni le don familial de sommes d'argent de l'article 790 G. Les trois se cumulent.

Deux emplois possibles, et deux seulement

La contrepartie est stricte. Les sommes doivent être employées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, et pour l'un des deux usages limitativement prévus :

• l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement — un logement ancien, même intégralement rénové, n'ouvre pas droit à l'exonération ;
• la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans le logement dont le donataire est déjà propriétaire et qu'il affecte à son habitation principale.

Le délai de six mois est la vraie contrainte de calendrier. Un versement effectué le 31 décembre 2026 doit être employé avant le 30 juin 2027 : sur un achat en VEFA, cela suppose que la réservation soit déjà engagée et l'acte notarié programmé. Pour une opération qui n'est pas encore ficelée, il vaut mieux caler le versement sur le calendrier réel du projet plutôt que sur la date limite du dispositif.

L'engagement de cinq ans

Le logement acquis ou rénové doit être conservé pendant cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux, soit comme résidence principale du donataire, soit — et c'est une souplesse méconnue — en le donnant en location. La location est toutefois exclue au profit d'un membre du foyer fiscal du donateur : impossible de loger ses propres parents dans le bien financé par leur don.

Le non-respect de cette durée entraîne la remise en cause de l'exonération, donc le rappel des droits. Autre limite à connaître : les mêmes dépenses ne peuvent pas ouvrir droit, en parallèle, à un autre avantage fiscal. Un chantier de rénovation financé par le don ne pourra pas être présenté une seconde fois au titre d'un crédit d'impôt ou d'une déduction de charges. Pour les travaux, l'articulation avec les aides publiques mérite d'être examinée en amont — notre décryptage de l'éco-PTZ depuis le 1er septembre 2026 détaille les conditions de financement d'une rénovation globale.

Un dispositif qui répond à une réalité mesurée

L'aide familiale n'est pas un cas marginal du marché français : elle en est devenue l'un des ressorts. Selon les données publiées début septembre par l'observatoire d'un réseau national d'agences, un primo-accédant sur quatre est aidé par sa famille, pour un montant moyen de 45 000 €, et cette aide lui permet d'acheter environ dix ans plus tôt. Nous détaillons ces chiffres dans notre article sur les primo-accédants aidés par leur famille.

Rapportée à ce montant moyen, l'exonération de 790 A bis est calibrée très au-dessus de la pratique courante : elle vise moins le coup de pouce que le financement d'un apport substantiel. C'est aussi ce qui explique son sous-emploi — beaucoup de familles ignorent qu'elles peuvent aller jusqu'à 100 000 € par donateur sans droits, à condition de flécher l'argent vers le neuf ou la rénovation.

Le calendrier budgétaire à surveiller

Le projet de loi de finances pour 2027 est la seule chose qui puisse prolonger le dispositif. Le calendrier parlementaire est désormais connu :

• 30 septembre 2026 : dépôt du projet de loi de finances à l'Assemblée nationale, l'échéance légale étant fixée au 6 octobre ;
• 1er octobre : ouverture de la session ordinaire 2026-2027 ;
• 12 au 19 octobre : examen de la première partie, celle qui porte les mesures fiscales ;
• 20 octobre : vote solennel sur l'ensemble de la première partie ;
• 17 novembre : vote final en première lecture à l'Assemblée.

Deux scénarios, donc. Si le texte proroge l'article 790 A bis, la fenêtre restera ouverte en 2027. S'il n'en dit rien — ou si le budget n'est pas adopté dans les délais —, le dispositif s'éteint mécaniquement au 31 décembre 2026, sans mesure transitoire. Attendre le vote pour décider revient à parier sur un calendrier qui, ces trois dernières années, n'a jamais tenu ses promesses.

Ce qu'il faut faire d'ici décembre

Pour une famille qui envisage l'opération, trois vérifications s'imposent avant la fin de l'année :

• Le projet est-il éligible ? Neuf ou VEFA pour une acquisition ; rénovation énergétique sur une résidence principale déjà détenue. L'ancien classique est hors champ, même avec travaux.
• Le calendrier tient-il ? Six mois entre le versement et l'emploi des fonds, justificatifs à l'appui.
• Le don est-il correctement formalisé ? Le versement doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026 et être déclaré à l'administration fiscale ; un passage devant notaire sécurise la preuve de la date et de l'affectation.

Pour les transmissions plus larges, où le don d'argent n'est qu'un élément parmi d'autres, notre guide de la donation-partage immobilière replace ces abattements dans une stratégie d'ensemble. Et pour cadrer le projet lui-même, un tour d'horizon des appartements à vendre permet de mesurer l'écart réel entre neuf et ancien sur le secteur visé — c'est cet écart, plus que l'économie de droits, qui décide de la pertinence de l'opération.

Sources

• Article 790 A bis du code général des impôts, Légifrance — plafonds de 100 000 € et 300 000 €, bénéficiaires, délai de six mois, engagement de conservation de cinq ans, période d'application du 15 février 2025 au 31 décembre 2026
• Les dates clés du calendrier parlementaire pour le projet de loi de finances 2027, franceinfo — dépôt au 30 septembre, échéance légale du 6 octobre, examen des 12-20 octobre, vote du 17 novembre
• Exonération des dons familiaux — achat et rénovation de la résidence principale, Réseau ARAPL — conditions d'emploi des fonds et articulation avec les autres abattements

Photo : une main tenant des clés avec un porte-clés en forme de maison, posée au-dessus de pièces de monnaie et d'un portefeuille — Jakub Żerdzicki sur Unsplash.