TVA immobilière : le 1^er septembre, le CIBS remplace le code général des impôts — et le Sénat attend toujours une réponse sur la TVA sur marge

Dans six jours, l'article 268 du code général des impôts — celui que tout marchand de biens connaît par cœur — cessera d'être le siège de la TVA sur la marge. Non pas qu'il soit supprimé : il déménage. À compter du 1^er septembre 2026, l'ensemble des dispositions relatives à la taxe sur la valeur ajoutée quitte le CGI pour le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS).

L'opération est le fait de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services, prise sur le fondement de l'habilitation donnée au gouvernement par le VII de l'article 111 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

Un déménagement, pas une réforme

Il faut le dire d'emblée pour éviter les contresens : la recodification est présentée comme une opération à droit constant. Aucun taux ne change, aucune exonération ne disparaît, aucun régime n'est refondu. Ce qui change, c'est la numérotation — et, pour un secteur qui vit d'actes notariés, de clauses et de renvois, ce n'est pas un détail.

La cartographie du secteur immobilier dans le nouveau code :

• Articles L. 221-1 à L. 221-103 du CIBS : le régime de TVA applicable au secteur immobilier.
• À partir de l'article L. 221-40 : un sous-ensemble dédié aux logements relevant de la politique sociale du logement.
• Articles L. 221-18 à L. 221-20 : la TVA sur la marge — l'ancien article 268 du CGI, qui régit les cessions de terrains à bâtir et d'immeubles anciens par un assujetti n'ayant pas ouvert droit à déduction lors de l'acquisition.

L'ordonnance porte par ailleurs le principe de la généralisation de la facturation électronique et les obligations de transmission de données à l'administration fiscale — un chantier dont le calendrier fiscal de rentrée comporte déjà plusieurs jalons pour les bailleurs.

La période transitoire : les deux codes cohabitent jusqu'à fin 2027

C'est le point le plus rassurant du dispositif, et le moins connu. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027. Un compromis de vente signé en octobre 2026 qui vise encore « l'article 257 du CGI » ne sera donc pas frappé de nullité, ni le régime de TVA remis en cause.

Cette fenêtre de seize mois n'est pas une invitation à l'inertie. Elle est faite pour que les rédacteurs d'actes — notaires, avocats fiscalistes, services juridiques de promoteurs — basculent leurs modèles sans rupture. Passé le 31 décembre 2027, la référence au CGI deviendra une référence à un texte abrogé.

Le doute qui subsiste : la TVA sur marge des terrains à bâtir

« À droit constant » est une intention, pas une garantie. Le secteur immobilier a une mémoire longue en matière de TVA sur marge, régime dont le périmètre exact — et notamment la condition d'identité entre le bien acquis et le bien revendu — a occupé la doctrine administrative et le juge pendant une décennie.

D'où la question écrite n° 09498, publiée le 16 juillet 2026 par le sénateur Olivier Paccaud (Oise, Les Républicains) et adressée au ministre de l'action et des comptes publics. Le sénateur y relève que la recodification, « bien que présentée comme une opération formelle, suscite des craintes dans le secteur immobilier concernant le maintien du régime de TVA sur la marge pour les cessions de terrains à bâtir ». Il demande deux choses : la confirmation que la réforme ne remet pas ce régime en cause, et des précisions sur les règles transitoires applicables.

À ce jour, le ministère n'a pas répondu. La question reste en attente, à six jours de l'entrée en vigueur. C'est un signal à prendre pour ce qu'il est : ni un aveu, ni une garantie.

Qui est concerné, concrètement

Beaucoup plus de monde qu'on ne le croit. La TVA immobilière ne concerne pas que les professionnels :

• Les marchands de biens, dont l'équilibre économique repose souvent sur la marge, et dont chaque acte devra viser le bon texte.
• Les promoteurs et les acquéreurs en VEFA : les taux réduits de l'immobilier neuf sont assis sur des articles qui changent de numéro.
• Les particuliers qui vendent un terrain à bâtir à un professionnel : la question du régime applicable détermine le prix net vendeur.
• Les bailleurs ayant opté pour la TVA sur des locaux professionnels ou une location meublée para-hôtelière : l'option et ses conditions migrent elles aussi.
• Les SCI qui réalisent des opérations soumises à TVA.

La check-list des six prochains jours

• Recensez vos actes en cours : promesses signées non réitérées, compromis avec condition suspensive, réservations en VEFA. Vérifiez la rédaction des clauses fiscales.
• Ne réécrivez pas dans l'urgence : la double référence CGI / CIBS est admise jusqu'au 31 décembre 2027. Mieux vaut une mise à jour ordonnée qu'une correction précipitée.
• Faites confirmer par écrit le régime applicable à toute opération de marchand de biens engagée à cheval sur le 1^er septembre — c'est le point sur lequel le Sénat a jugé utile d'interroger le gouvernement.
• Si vous vendez un terrain, faites qualifier sa nature (terrain à bâtir ou non) avant la signature : c'est cette qualification, et non le code applicable, qui commande la TVA. Comparez au préalable les terrains proposés à la vente dans votre secteur pour situer votre prix.
• Si vous achetez dans le neuf, demandez le détail du prix TTC et le taux appliqué : sur un appartement neuf, l'écart entre 20 % et 5,5 % change l'équilibre du plan de financement.

Une recodification est censée être invisible. Celle-ci le sera probablement — à condition que chacun ait vérifié, avant le 1^er septembre, que ses modèles d'actes et ses logiciels de facturation savent parler les deux langues.

Sources

• Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services, Légifrance
• Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, Légifrance
• Question écrite n° 09498 d'Olivier Paccaud, publiée le 16 juillet 2026 — Conséquences de la recodification de la TVA sur le régime applicable à la marge des marchands de biens, Sénat

Photo : documents comptables et calculatrice — Kelly Sikkema sur Unsplash.