Marché immobilier Agen 2026 : prix, quartiers et le paradoxe d'une préfecture qui compte 25 400 emplois pour 32 800 habitants — et 64 % de locataires

Agen est une ville qui travaille beaucoup plus qu'elle ne loge. La commune compte 32 801 habitants et 25 433 emplois, pour seulement 13 745 actifs occupés qui y résident. Le rapport est de 1,85 emploi pour un actif résident : chaque matin, la ville aspire près de deux fois sa propre population active. C'est un ratio de métropole, appliqué à une préfecture de 33 000 habitants.

Le marché immobilier en porte la trace, mais pas dans le sens que l'on attendrait. Agen ne coûte pas cher — 1 792 €/m² tous biens confondus au 7 septembre 2026 — et pourtant elle est plus chère que son propre département. Elle offre des rendements locatifs bruts que peu de villes françaises égalent, et elle affiche en même temps 14,3 % de logements vacants et 29,8 % de taux de pauvreté. Tout l'enjeu, ici, est de savoir lire ces deux séries de chiffres ensemble.

Les prix au 7 septembre 2026

Les chiffres ci-dessous proviennent des annonces publiées sur Zimo pour la commune d'Agen, relevées le 7 septembre 2026. Ce sont des prix de présentation, pas des prix d'acte : ils décrivent l'offre telle qu'un acheteur la rencontre aujourd'hui.

• Tous biens confondus : 446 annonces, prix médian 131 250 €, 1 792 €/m², surface médiane 85 m². La moitié centrale du marché se situe entre 1 395 et 2 091 €/m² ;
• Appartements : 257 annonces, médiane 99 000 €, 1 774 €/m², 64 m² ;
• Maisons : 175 annonces, médiane 205 000 €, 1 833 €/m², 120 m².

Premier fait notable : à Agen, le mètre carré de maison (1 833 €) et le mètre carré d'appartement (1 774 €) sont presque au même niveau, à 3 % d'écart. C'est rare. Dans la plupart des villes moyennes, l'un des deux décroche nettement. Ici, le marché ne valorise ni la centralité du collectif, ni la rareté du pavillon : il valorise le mètre carré, point.

Le paradoxe : plus chère que son département, deux fois moins chère que sa région

Dans le Lot-et-Garonne, l'appartement se négocie 1 548 €/m² et la maison 1 566 €/m². Agen affiche respectivement 1 774 et 1 833 €/m², soit 15 % et 17 % au-dessus de son propre département. C'est la configuration classique d'une ville-centre qui concentre les services, l'emploi et les commerces face à un département très rural — l'inverse exact de ce que l'on observe dans l'Oise ou dans l'Aude, où la préfecture décroche.

Mais changez d'échelle et le tableau s'inverse. En Nouvelle-Aquitaine, l'appartement médian se vend 3 891 €/m² — un chiffre tiré vers le haut par Bordeaux, le Bassin d'Arcachon et la côte basque. Agen se situe 54 % en dessous. Pour la maison, l'écart se resserre nettement : 1 833 €/m² à Agen contre 1 972 €/m² en région, soit 7 % de moins seulement.

Autrement dit : la décote agenaise est massive sur le collectif, marginale sur l'individuel. Ce n'est pas la même chose selon que l'on achète pour habiter une maison ou pour louer un studio.

Le détail par typologie

Côté appartements, la structure de l'offre est instructive :

• T1 : 40 annonces, médiane 54 500 € pour 28 m², soit 2 141 €/m² — la typologie la plus chère au mètre carré ;
• T2 : 64 annonces, 85 000 € pour 45 m², soit 1 890 €/m² ;
• T3 : 84 annonces, 121 750 € pour 69 m², soit 1 666 €/m² — c'est la typologie dominante ;
• T4 : 48 annonces, 126 950 € pour 86 m², soit 1 439 €/m².

La dégressivité est nette et régulière : du T1 au T4, le prix au mètre carré perd 33 %. Un T4 de 86 m² se paie 127 000 €, à peine plus qu'un T3 de 69 m². Pour une famille, le grand appartement agenais est l'un des produits les moins chers de France au mètre carré.

Côté maisons, la progression est presque linéaire en volume mais plate en prix au mètre carré : 170 000 € pour 102 m² (1 795 €/m²) sur le segment 80-120 m², 268 000 € pour 145 m² (1 910 €/m²) entre 120 et 180 m², et 404 750 € pour 221 m² (1 783 €/m²) au-delà. La grande maison ne se paie pas plus cher au mètre carré que la moyenne — signe d'un marché haut de gamme étroit.

Les loyers et les rendements

Sur 376 annonces de location relevées le même jour, le loyer médian s'établit à 550 € pour 41 m², soit 13 €/m². Le détail :

• T1 : 106 annonces, 420 € pour 25 m², soit 19 €/m² ;
• T2 : 124 annonces, 543 € pour 39 m², soit 14 €/m² ;
• T3 : 74 annonces, 695 € pour 68 m², soit 11 €/m² ;
• Maisons : 31 annonces, 880 € pour 87 m², soit 11 €/m².

En rapprochant loyers et prix médians par typologie, on obtient des rendements bruts élevés :

• T1 : 420 € × 12 = 5 040 € pour un prix médian de 54 500 € — soit 9,2 % brut ;
• T2 : 543 € × 12 = 6 516 € pour 85 000 € — soit 7,7 % brut ;
• T3 : 695 € × 12 = 8 340 € pour 121 750 € — soit 6,9 % brut ;
• Maison : 880 € × 12 = 10 560 € pour 205 000 € — soit 5,2 % brut.

Ces calculs rapprochent deux médianes distinctes et ne tiennent compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni de la vacance, ni des travaux. Ce sont des ordres de grandeur, pas des rendements nets. Ils situent néanmoins Agen dans le haut du classement français pour les petites surfaces.

Pourquoi ces rendements sont si élevés — et ce qu'ils cachent

Trois données de l'Insee expliquent l'essentiel, et elles doivent être lues ensemble.

64,2 % des ménages agenais sont locataires, contre 33,0 % de propriétaires. C'est une proportion très supérieure à la moyenne nationale, et elle nourrit une demande locative permanente. Elle s'explique en partie par la structure des ménages : 57,4 % des ménages d'Agen sont composés d'une seule personne, pour une taille moyenne de 1,75 personne. D'où le poids du T1 et du T2 dans l'offre locative — 230 des 326 annonces d'appartements à louer.

14,3 % du parc est vacant, sur 22 182 logements. C'est un niveau élevé, caractéristique d'un parc ancien de centre-ville dont une partie n'est plus aux normes de confort ou de performance énergétique attendues. Un rendement affiché à 9 % sur un studio ne vaut que si le studio est loué douze mois sur douze — et la vacance structurelle rappelle que ce n'est pas acquis.

Le revenu médian disponible est de 20 990 € par an et le taux de pauvreté atteint 29,8 %, avec un taux de chômage de 14,3 % au sens du recensement. C'est la contrepartie directe du rendement : la solvabilité locative est la vraie variable de risque à Agen, davantage que la vacance ou le prix d'achat.

La démographie complète le tableau : la population a reculé de 0,4 % par an entre 2017 et 2023. La ville-centre perd des habitants pendant que son bassin d'emploi tient — un scénario de desserrement résidentiel vers Bon-Encontre, Boé ou Le Passage, communes de l'agglomération qui dépasse 81 500 habitants.

Les quartiers

Agen compte trois quartiers prioritaires de la politique de la ville : Agen Nord-Est (anciennement Montanou), Rodrigues-Barleté et Le Pin. Ce sont les secteurs où les rendements bruts affichés sont les plus élevés et où la vacance, la rotation locative et le risque d'impayé le sont également. Le quartier de Tapie et le centre-ville complètent la géographie sociale de la commune.

Le centre historique s'organise autour de la cathédrale Saint-Caprais, de l'église Notre-Dame des Jacobins (XIII^e siècle) et de la rue des Cornières et ses arcades médiévales. C'est le périmètre où se concentre le parc ancien de caractère — et donc aussi celui où l'étiquette énergétique doit être vérifiée avant toute acquisition locative.

L'économie et la desserte

Le bassin agenais tient sur deux piliers industriels identifiés. Le premier est UPSA, laboratoire pharmaceutique fondé en 1935, premier employeur privé du territoire et premier fabricant français de médicaments à base de paracétamol ; la filière chimie-pharmacie représente 44 % de l'emploi industriel du bassin. Le second est Agropole, créé en 1990, seul technopôle européen spécialisé dans les industries alimentaires, qui accueille environ 80 entreprises et a contribué à la création de 2 700 emplois.

Côté desserte, Agen se situe à mi-distance de Bordeaux (140 km) et de Toulouse (115 km), sur l'A62 et sur la ligne ferroviaire Bordeaux — Toulouse. Paris-Montparnasse est à 3 h 30 à 3 h 50 avec dix à douze trains quotidiens, Toulouse à environ 1 h 10, Bordeaux à un peu plus d'une heure. Le projet de LGV Bordeaux-Toulouse, s'il aboutit, ferait d'Agen une gare de bifurcation avec Paris à environ 2 h 30 et Toulouse à une trentaine de minutes. C'est un pari de long terme, pas un paramètre de calcul pour 2026.

Enfin, le pont-canal d'Agen (1843), 23 arches franchissant la Garonne, reste l'emblème de la ville et l'un des plus longs ouvrages du genre en France.

Pour qui Agen a du sens en 2026

Pour l'investisseur en petite surface : le T1 à 54 500 € et le T2 à 85 000 € sont des tickets d'entrée très bas pour des rendements bruts de 8 à 9 %. Le calcul ne tient que si trois conditions sont réunies : un emplacement en centre-ville ou proche des pôles d'emploi plutôt qu'en QPV, une étiquette énergétique vérifiée avant l'achat, et une provision réaliste pour vacance et impayés. Sur un bien à 55 000 €, une remise à niveau énergétique représente une fraction élevée du prix d'acquisition — un point d'autant plus sensible que les logements classés F seront interdits à la location au 1er janvier 2028.

Pour la famille qui achète pour habiter : c'est le meilleur profil du marché agenais. Un T4 de 86 m² à 127 000 € ou une maison de 102 m² à 170 000 € restent des prix que peu de préfectures dotées de 25 000 emplois peuvent afficher. À titre de comparaison, Montauban, à 25 minutes de Toulouse, et Périgueux, capitale du Périgord, offrent des configurations proches mais des dynamiques de bassin d'emploi différentes.

Pour le vendeur : avec 446 biens en concurrence, une population communale en repli et 14,3 % de vacance, le prix de départ est la seule variable qui compte réellement. Les 110 jours de délai de vente moyen constatés en 2026 s'allongent mécaniquement sur les marchés peu tendus dès que le positionnement s'écarte de la réalité.

Pour prendre la mesure de l'offre actuelle : appartements à vendre à Agen, maisons à vendre à Agen et appartements à louer à Agen.

Sources

• Dossier complet — Commune d'Agen (47001), Insee — population municipale 32 801 (2023), évolution 2017-2023, 22 182 logements dont 14,3 % vacants, 64,2 % de locataires, 25 433 emplois dans la zone pour 13 745 actifs occupés résidents, revenu médian disponible 20 990 €, taux de pauvreté 29,8 %, 57,4 % de ménages d'une personne
• Annonces immobilières publiées sur Zimo pour la commune d'Agen, relevé du 7 septembre 2026 — 446 annonces à la vente, 376 à la location ; médianes et quartiles calculés sur les prix de présentation
• Agen, Wikipédia — patrimoine, quartiers historiques, situation entre Bordeaux et Toulouse, agglomération
• Pont-canal d'Agen, Wikipédia — ouvrage de 1843, 23 arches sur la Garonne
• Filière chimie-pharmaceutique et filière agroalimentaire, Technopole Agen-Garonne — UPSA premier employeur privé, 44 % de l'emploi industriel, Agropole et ses 2 700 emplois
• Quartier prioritaire Rodrigues-Barleté, SIG Politique de la ville — périmètres des quartiers prioritaires d'Agen

Photo d'illustration : une ville française installée dans la boucle de son fleuve — Pascal Bernardon sur Unsplash.