Vendre en 2026 : 110 jours en moyenne selon Orpi, et c'est le prix de départ qui explique l'essentiel

Le réseau Orpi a publié le 1^er septembre 2026 son bilan de l'été. Le chiffre qui ressort n'est pas un prix ni un volume : c'est une durée. Il faut désormais 110 jours en moyenne pour vendre un logement, soit près de quatre mois entre la mise en ligne et la signature du compromis. Et le réseau attribue cet allongement à une cause précise : des biens mis sur le marché à des prix surestimés.

Le marché tient en volume, mais met plus longtemps

Les autres indicateurs du bilan sont pourtant loin d'être mauvais :

• Volume de compromis : − 0,06 % par rapport à la même période de 2025. Autrement dit, stable au centième près.
• Prix moyen au mètre carré : + 1,4 %, alors que le bilan du premier semestre publié en juillet affichait encore − 0,8 %. Le prix est repassé en territoire positif pendant l'été.
• Saisonnalité : après un mois de mai ralenti par les jours fériés, juin et juillet se sont révélés plus dynamiques.

Un marché stable en volume, en légère hausse en prix, mais dont le délai de commercialisation s'allonge : la combinaison décrit un marché qui fonctionne, à condition d'entrer au bon prix. Ce n'est plus le crédit qui bloque une vente — c'est l'écart entre l'attente du vendeur et la capacité de l'acheteur.

La carte de France des volumes

Les écarts territoriaux sont considérables. Les pourcentages ci-dessous portent sur les volumes de compromis, pas sur les prix.

Les villes qui reculent :

• Marseille : − 10 %
• Lyon : − 9 %
• Lille : − 7 %
• Paris : − 4 %, avec un prix moyen de 9 700 €/m²
• Bordeaux : − 2 %, à 4 310 €/m²

Les villes qui progressent :

• Avignon : + 12 %
• Bayonne : + 11 %
• Strasbourg : + 9,5 %, à 3 700 €/m²
• Limoges : + 8 %
• Montpellier : + 7,8 %, à 3 490 €/m²

Le clivage n'est pas entre grandes et petites villes : Strasbourg et Montpellier sont des métropoles. Il oppose les marchés où le prix a déjà corrigé — et où les acheteurs reviennent — à ceux où il ne l'a pas encore fait. Les quatre premières baisses de la liste sont précisément les quatre marchés les plus chers hors Paris.

110 jours : ce que cela veut dire pour un vendeur

Quatre mois de commercialisation, ce n'est pas seulement une attente. C'est une mécanique de prix :

• Un bien qui reste en ligne perd de son attractivité. Les acheteurs qui suivent un secteur repèrent les annonces anciennes et en déduisent, souvent à raison, que le prix est négociable. La date de mise en ligne devient un argument contre le vendeur.
• La baisse tardive coûte plus cher que l'ajustement initial. C'est l'avertissement explicite du réseau : afficher un prix trop ambitieux au départ allonge la commercialisation et contraint ensuite à une baisse plus importante que celle qu'il aurait fallu consentir dès le premier jour.
• Le calendrier de la vente déborde sur celui de l'achat. Avec 110 jours de commercialisation, puis deux à trois mois entre compromis et acte, une vente engagée en septembre se signe en février ou en mars. Pour qui achète en parallèle, cela déplace le besoin de prêt relais d'un trimestre entier.

Les trois chiffres à vérifier avant de fixer votre prix

• Le prix des biens vendus, pas celui des biens en vitrine. Les annonces encore en ligne après quatre mois sont, par construction, celles qui sont trop chères. Les prendre comme référence, c'est reproduire l'erreur qui les a immobilisées.
• Le prix au mètre carré de votre segment exact. Un T4 et un T2 dans le même immeuble n'ont pas le même prix au mètre carré : les grandes surfaces se vendent structurellement moins cher au mètre carré. Comparez à surface équivalente.
• L'étiquette énergétique. C'est devenu le premier facteur de décote sur le marché de l'ancien, et le seul que l'on peut anticiper avant la mise en vente.

Pour caler votre estimation, comparez avec les appartements à vendre et les maisons à vendre réellement en ligne sur Zimo, dans votre commune et votre gamme de surface.

Deux publications vont préciser le tableau

Le bilan Orpi mesure l'activité d'un réseau d'agences, ce qui en fait un indicateur avancé mais partiel. Deux statistiques exhaustives arrivent :

• L'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens du 2^e trimestre, publié le 8 septembre, construit sur les actes signés et non sur les annonces.
• L'observatoire du logement neuf de la FPI, le même jour, qui dira si la reprise du neuf est réelle.

Le décalage entre les deux séries est instructif : les notaires enregistrent des actes signés trois à quatre mois après le compromis. L'indice du 2^e trimestre reflète donc des négociations conclues à l'hiver — c'est-à-dire, précisément, ce que les 110 jours de commercialisation racontent aujourd'hui.

Ce qu'il faut préparer avant de mettre en vente

• Les diagnostics. Un dossier de diagnostic technique complet dès la mise en ligne évite trois semaines de flottement au moment du compromis : notre guide détaille la liste, la validité et le coût de chaque diagnostic.
• Le calcul de la plus-value. Résidence principale exonérée, abattements pour durée de détention, travaux déductibles : autant d'éléments qui changent le prix net vendeur, et donc le prix de présentation acceptable. Le détail est dans notre guide de la plus-value immobilière.
• Le prix d'affichage. Un prix rond juste sous un palier de recherche (299 000 € plutôt que 305 000 €) élargit mécaniquement l'audience de l'annonce. C'est le levier le moins coûteux de toute la commercialisation.

Fin juillet, le baromètre des notaires confirmait la fin de la correction. Le bilan d'Orpi ne la contredit pas : il rappelle simplement que la sortie de correction ne rend pas le pouvoir de fixer les prix aux vendeurs.

Sources

• Immobilier : il faut désormais 110 jours pour vendre son bien selon Orpi, MySweetImmo, 1^er septembre 2026
• Immobilier 1^er semestre 2026 (Orpi) : le marché tient et les villes moyennes tirent leur épingle du jeu, MySweetImmo, 6 juillet 2026
• Immobilier : les ventes se stabilisent au premier semestre 2026, Batiactu

Photo : panneau d'agence immobilière devant des maisons de ville — Samuel Regan-Asante sur Unsplash.