Marché immobilier Beauvais 2026 : prix, quartiers et le paradoxe d'une préfecture 31 % moins chère que son propre département, avec 39 700 emplois pour 55 500 habitants

Il existe en France une poignée de préfectures qui coûtent nettement moins cher que le département qu'elles administrent. Beauvais en fait partie, et l'écart y atteint une amplitude rare. Au 6 septembre 2026, le prix médian d'un bien mis en vente dans la ville s'établit à 154 000 € sur 354 annonces, contre 224 000 € dans l'Oise. Soit 31 % de moins que son propre département — un décalage que l'on n'observe habituellement qu'entre une ville-centre et sa couronne résidentielle, et non l'inverse.

L'explication tient en une carte. L'Oise est un département coupé en deux : son sud — Chantilly, Senlis, Creil, l'axe qui descend vers Roissy et Paris — vit à l'heure francilienne et en supporte les prix. Beauvais, à l'ouest, est resté une ville picarde, avec son économie propre, son bassin d'emploi, sa cathédrale inachevée et ses loyers de province. Le département fait la moyenne des deux. La préfecture, elle, n'en profite pas.

Les prix au 6 septembre 2026

Les chiffres ci-dessous proviennent des annonces publiées sur Zimo pour la commune de Beauvais, relevées le 6 septembre 2026. Ce sont des prix de présentation, pas des prix d'acte : ils décrivent l'offre telle qu'un acheteur la rencontre aujourd'hui.

• Tous biens confondus : 354 annonces, prix médian 154 000 €, 2 018 €/m², surface médiane 77 m². La moitié centrale du marché se situe entre 105 000 € et 218 000 €, soit entre 1 623 et 2 333 €/m² ;
• Appartements : 202 annonces, médiane 122 000 €, 1 903 €/m², 67 m² ;
• Maisons : 146 annonces, médiane 217 000 €, 2 146 €/m², 109 m².

Une anomalie saute aux yeux : à Beauvais, le mètre carré de maison vaut plus cher que le mètre carré d'appartement — 2 146 € contre 1 903 €, soit 13 % d'écart. C'est l'exact contraire de ce que l'on observe à l'échelle des Hauts-de-France, où l'appartement se négocie 2 878 €/m² et la maison 1 852 €/m². Autrement dit : le collectif beauvaisien est décoté d'un tiers par rapport à la moyenne régionale, tandis que la maison individuelle y est valorisée 16 % au-dessus. Le marché local ne paie pas la centralité ; il paie le pavillon.

Le détail par typologie

Côté appartements, la structure de l'offre est révélatrice. Le T3 domine (81 annonces), avec une médiane de 131 000 € pour 66 m², soit 1 948 €/m². Le T2 se vend 105 000 € pour 49 m² — mais à 2 135 €/m², c'est la typologie la plus chère au mètre carré, effet classique de la petite surface. Le T4, à 133 500 € pour 79 m², tombe à 1 701 €/m² : le grand appartement se brade, faute d'acheteurs qui lui préfèrent la maison à prix comparable.

Côté maisons, la progression est linéaire et le mètre carré décroît avec la taille : 158 500 € pour moins de 80 m² (2 305 €/m²), 207 500 € entre 80 et 120 m² (2 163 €/m², 99 m² de surface médiane), 284 500 € entre 120 et 180 m² (2 090 €/m², 140 m²). Une famille qui vise 100 m² avec jardin trouve donc un point d'entrée autour de 200 000 € — un niveau devenu introuvable dans le sud du département.

Le locatif : 61 % de locataires et des rendements à plus de 7 %

Beauvais est d'abord une ville locative. Selon l'Insee, la commune compte 61,3 % de locataires pour 35,9 % de propriétaires occupants — une proportion de propriétaires très inférieure à la moyenne nationale, qui traduit à la fois un parc social important et un revenu médian modeste (21 400 € par an et par unité de consommation).

Sur les 199 annonces de location relevées le 6 septembre, le loyer médian s'établit à 650 € pour 45 m², soit 15 €/m². Le détail par typologie :

• T1 : 487 €/mois pour 25 m², soit 20 €/m² — le tarif au mètre carré le plus élevé de la ville ;
• T2 : 654 €/mois pour 43 m², soit 16 €/m² ;
• T3 : 780 €/mois pour 60 m², soit 13 €/m².

Le croisement avec les prix de vente donne des rendements bruts inhabituels pour une préfecture à moins de 70 km de Paris. Un T2 acheté au prix médian de 105 000 € et loué 654 € par mois rapporte 7,5 % brut. Un T3 acheté 131 000 € et loué 780 € rapporte 7,1 % brut. Sur l'ensemble des appartements, le rapport médian ressort à 6,7 % brut.

Ces chiffres sont des rendements de façade : ils ignorent la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et les travaux. Or c'est précisément là que le dossier beauvaisien se complique.

Le revers : 9,6 % de logements vacants et 19 % de chômage

Le rendement élevé est le prix du risque, et à Beauvais ce risque a un nom : la vacance. Sur 28 736 logements recensés par l'Insee, 2 746 sont vacants, soit 9,6 % du parc. C'est un logement sur dix, un niveau qui dépasse le seuil au-delà duquel un marché cesse d'être tendu.

Le contexte socio-économique explique la prudence des investisseurs. Le taux de chômage au sens du recensement atteint 19,0 % et le taux de pauvreté 27,3 % — plus d'un habitant sur quatre vit sous le seuil de pauvreté. Pour un bailleur, cela signifie une sélection de dossiers plus difficile, un risque d'impayé supérieur à la moyenne, et l'intérêt sérieux d'une garantie loyers impayés ou d'un dispositif de caution.

Un bailleur qui affronterait une vacance prolongée a d'ailleurs intérêt à connaître le dégrèvement de taxe foncière pour vacance de l'article 1389 du CGI, applicable dès trois mois de vide involontaire.

Le paradoxe de l'emploi : 39 700 emplois pour 55 500 habitants

Voilà le second chiffre qui déroute. L'Insee recense 39 697 emplois dans la zone pour 55 550 habitants — un ratio de 0,71 emploi par habitant, exceptionnel pour une ville de cette taille. Beauvais n'est pas une cité-dortoir : c'est un pôle d'emploi qui attire chaque jour des actifs de tout l'ouest de l'Oise. Préfecture, hôpital, université, assurances, industrie, logistique et un tissu de 2 220 établissements actifs, dominé aux deux tiers par des structures de 1 à 9 salariés.

Cette densité d'emploi coexiste pourtant avec 19 % de chômage. Le paradoxe n'est qu'apparent : les emplois beauvaisiens sont largement occupés par des actifs qui n'habitent pas la ville, tandis que la population résidente cumule les difficultés d'insertion. C'est le schéma classique d'une ville-centre qui concentre à la fois les fonctions économiques et la précarité, pendant que les couronnes captent les revenus. Un mécanisme que nous avions déjà décrit à Compiègne, l'autre pôle de l'Oise, avec 26 500 emplois pour 40 700 habitants.

Les quartiers

La ville se découpe en huit quartiers administratifs, dont les profils immobiliers diffèrent nettement :

• Centre-ville — autour de la cathédrale Saint-Pierre, qui porte le chœur gothique le plus haut du monde et n'a jamais reçu sa nef. C'est le cœur du marché de l'appartement ancien, celui qui bénéficie depuis 2018 du programme national Action Cœur de Ville. Les prix y sont tirés vers le haut par la rareté du bâti de caractère et vers le bas par la qualité énergétique moyenne d'un parc ancien ;
• Marissel et Voisinlieu — anciens faubourgs devenus quartiers résidentiels, dominés par la maison individuelle. C'est là que se joue l'essentiel du marché familial ;
• Saint-Jean, Argentine — quartiers de grands ensembles, où se concentrent le parc social et les prix les plus bas de la commune. Le rendement locatif y est le plus élevé, la liquidité à la revente la plus incertaine ;
• Notre-Dame-du-Thil, Saint-Just-des-Marais, Saint-Lucien — profils intermédiaires, avec un bâti pavillonnaire hétérogène.

La règle est ici la même que partout, mais elle joue plus fort dans un marché à 2 000 €/m² : l'écart de prix entre deux quartiers de Beauvais est plus important que l'écart entre Beauvais et une autre ville de l'Oise. Le choix de l'adresse compte davantage que le choix de la commune.

Paris à 1 h 15, et le neuvième aéroport de France

Beauvais n'a pas le TGV, et ce manque explique une partie de sa décote. La gare est desservie par les TER Hauts-de-France vers Paris-Nord, avec un temps de trajet compris entre 1 h 10 et 1 h 21 selon les services, sur environ 65 km. L'A16 complète la desserte routière.

La ville dispose en revanche d'un atout que peu de préfectures de sa taille possèdent : l'aéroport de Paris-Beauvais (Beauvais-Tillé) a accueilli 6,68 millions de passagers en 2025, ce qui en fait le neuvième aéroport français. Ryanair et Wizz Air y opèrent l'essentiel du trafic. L'effet sur le marché résidentiel reste indirect — emploi aéroportuaire, hôtellerie, logistique — mais il ancre la ville dans un flux économique que sa démographie seule n'expliquerait pas.

Pour qui Beauvais a du sens en 2026

Pour le primo-accédant du sud de l'Oise ou du Val-d'Oise : à 200 000 €, une maison de 100 m² avec terrain reste accessible, ce qui n'est plus vrai à Creil, Senlis ou Chantilly. Le coût du transport quotidien vers Paris doit être intégré au calcul, mais l'écart de prix le finance largement.

Pour l'investisseur : les rendements bruts de 7 % sont réels, mais ils se paient en risque locatif et en liquidité à la revente. Le bon arbitrage se joue sur le T2 et le T3 en centre-ville ou en proche périphérie, pas sur les grands ensembles où le rendement affiché masque une vacance structurelle. Vérifier l'étiquette énergétique est ici décisif : dans un parc ancien à faible valeur vénale, le coût d'une remise à niveau représente une fraction élevée du prix d'achat.

Pour le vendeur : avec 354 biens en concurrence et un marché où la moitié de l'offre se situe entre 105 000 € et 218 000 €, le positionnement de prix est l'unique variable qui compte. Les 110 jours de délai de vente moyen constatés en 2026 s'allongent mécaniquement dans les marchés peu tendus dès que le prix de départ s'écarte de la réalité.

Pour prendre la mesure de l'offre actuelle : appartements à vendre à Beauvais, maisons à vendre à Beauvais et appartements à louer à Beauvais.

Sources

• Dossier complet — Commune de Beauvais (60057), Insee — population municipale, logement, emploi, revenus (données 2023, établissements 2024)
• Annonces immobilières publiées sur Zimo pour la commune de Beauvais, relevé du 6 septembre 2026 — 354 annonces à la vente, 199 à la location ; médianes et quartiles calculés sur les prix de présentation
• Beauvais, Wikipédia — quartiers administratifs, patrimoine, desserte ferroviaire et autoroutière
• Aéroport de Beauvais-Tillé, Wikipédia — 6,68 millions de passagers en 2025, neuvième aéroport français

Photo : façades et cheminées de maisons de ville françaises — Andy Arbeit sur Unsplash.