Diviser une maison en plusieurs logements : le permis de diviser, une autorisation distincte du permis de construire — le guide 2026

Transformer une grande maison en deux ou trois logements distincts, pour les louer séparément ou les revendre en plusieurs lots, semble à première vue une opération de travaux comme une autre. Dans certaines communes ou intercommunalités, c'est pourtant une opération soumise à une autorisation administrative spécifique — le « permis de diviser » — distincte des autorisations d'urbanisme classiques, avec ses propres motifs de refus et ses propres sanctions.

Une autorisation à part, indépendante du permis de construire

Le cadre légal du permis de diviser figure aux articles L. 111-6-1 à L. 111-6-1-4 du code de la construction et de l'habitation. Il permet à l'organe délibérant d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme — ou, à défaut, au conseil municipal — de soumettre à autorisation préalable les travaux ayant pour effet de créer plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant, dans des zones qu'il délimite lui-même.

Cette autorisation est distincte des démarches d'urbanisme liées aux travaux eux-mêmes : selon l'ampleur de la surface de plancher créée, une déclaration préalable de travaux (entre 5 et 20 m² de surface créée) ou un permis de construire (au-delà de 20 m²) peut être exigé en parallèle. Le permis de diviser, lui, porte sur l'opération de division elle-même — la création de plusieurs logements dans un bâtiment qui n'en comptait qu'un — indépendamment du volume de travaux physiques nécessaires pour y parvenir.

Sur quels critères l'autorisation peut être refusée

Le président de l'EPCI compétent en matière de PLU, ou à défaut le maire, peut refuser l'autorisation lorsque les logements créés par la division ne respectent pas les proportions et tailles minimales fixées par le plan local d'urbanisme. L'objectif affiché de ce dispositif, issu de la loi Alur de 2014 puis complété par la loi Elan de 2018, est de limiter la création de micro-logements dégradés issus de découpages excessifs d'immeubles anciens, en particulier dans les secteurs où ce phénomène est déjà identifié par la collectivité.

La procédure varie ensuite selon que la division s'accompagne ou non de travaux nécessitant une autorisation d'urbanisme : lorsque c'est le cas, la demande de permis de diviser est le plus souvent intégrée à la déclaration préalable ou au permis de construire déposé pour les travaux. En l'absence de travaux soumis à autorisation, une déclaration ou une demande d'autorisation de division doit être déposée séparément en mairie, avant toute mise en location ou vente séparée des lots créés.

Les sanctions en cas de division sans autorisation

Réaliser une division créant plusieurs logements sans l'autorisation préalable requise, alors que la commune ou l'EPCI l'a rendue obligatoire, expose le propriétaire à une amende administrative prononcée par le représentant de l'État dans le département, après une procédure contradictoire laissant à l'intéressé la possibilité de présenter ses observations. Le montant de cette amende peut atteindre 15 000 euros, porté à 25 000 euros en cas de nouvelle infraction constatée dans les trois ans.

Avant d'engager une opération de division, la vérification s'impose en deux temps : consulter le règlement du plan local d'urbanisme de la commune pour connaître les tailles minimales de logement exigées, puis se renseigner en mairie ou auprès de l'EPCI compétent pour savoir si un périmètre de permis de diviser a été institué sur l'adresse concernée. Cette seconde information n'est, à ce jour, pas centralisée au niveau national et ne s'obtient qu'auprès du service urbanisme local.

Sources

• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 111-6-1 à L. 111-6-1-4.
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur).
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Elan).

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