La copropriété : comprendre le budget, les charges et le vote en assemblée générale
Fabian Lainé -
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PPT en copropriété : 18 mois après l'obligation des 15-50 lots, cap sur les AG de rentrée 2026
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 lots doivent disposer d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Dix-huit mois après l'entrée en vigueur, l'obligation reste largement méconnue — et les assemblées générales de rentrée seront le grand rendez-vous pour la faire voter. Enjeux, majorité, cotisation et sanctions.
Rappel : à qui s'applique le PPT en 2026 ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est une obligation issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et de son décret d'application. Il s'agit d'un document décennal qui recense l'ensemble des travaux à réaliser sur les parties communes de la copropriété sur les 10 années à venir, avec double objectif :
- Préserver la conservation du bâtiment (gros œuvre, façades, toitures, réseaux) ;
- Améliorer les performances énergétiques (isolation, chauffage, ventilation).
Le calendrier de mise en place est progressif selon la taille de la copropriété :
- Depuis le 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots ;
- Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots ;
- Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 15 à 50 lots.
Sont concernés tous les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, âgés de plus de 15 ans. Une majorité des copropriétés françaises entre donc désormais dans le champ.
Un bilan mitigé après 18 mois
Les remontées de terrain — syndics, associations de copropriétaires, ANIL, ADIL — convergent :
- Environ 30 à 40 % des copropriétés de 15-50 lots ont engagé la démarche (autorisation d'élaboration votée en AG) ;
- 10 à 15 % seulement ont adopté un PPT définitif en AG ;
- La majorité des copropriétés méconnaissent encore l'obligation, ou la reportent à l'année suivante.
Deux freins principaux : le coût d'établissement (2 000 à 6 000 € HT selon la taille) et la difficulté à mobiliser les copropriétaires sur un chantier long-terme sans obligation immédiate de travaux.
Procédure de vote en assemblée générale
La mise en place du PPT suit une procédure en deux étapes :
Étape 1 — Vote de l'autorisation d'élaboration (article 24, majorité simple)
Lors d'une première AG, les copropriétaires votent l'autorisation donnée au syndic de faire élaborer le projet de PPT par un professionnel qualifié (architecte, thermicien, bureau d'études). Cette autorisation se vote à la majorité simple — la majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance.
Étape 2 — Adoption du PPT définitif (article 25, majorité absolue)
Une fois le PPPT (projet) élaboré et transmis aux copropriétaires, une seconde AG (ou une résolution ultérieure de la même AG) vote l'adoption du PPT définitif. Cette adoption se vote à la majorité absolue — la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents ou absents). En cas d'échec avec au moins 1/3 des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé (article 25-1).
Contenu obligatoire du PPT
Le document décennal doit contenir :
- Une liste hiérarchisée des travaux à réaliser dans les 10 ans à venir (importance, urgence) ;
- Une estimation chiffrée pour chaque poste, mise à jour annuellement selon l'inflation ;
- Un calendrier de réalisation avec échéance et priorisation ;
- L'impact énergétique attendu de chaque intervention ;
- Un plan de financement possible (fonds travaux, appels de fonds exceptionnels, subventions).
Le PPT est établi par un professionnel qualifié — pas par le syndic seul. Il fait référence au DPE collectif de l'immeuble et à l'audit énergétique éventuel.
Impact sur le fonds travaux obligatoire
L'adoption d'un PPT entraîne mécaniquement une hausse du niveau minimum de cotisation au fonds travaux obligatoire. Rappel des seuils :
- Plancher légal général : 2,5 % du budget prévisionnel annuel ;
- Avec PPT adopté : minimum 2,5 % du montant total des travaux prévus au PPT, à collecter sur la durée du plan (10 ans).
Exemple : un PPT prévoyant 300 000 € de travaux sur 10 ans oblige à un fonds travaux minimum de 7 500 € par an, soit 62 500 € cumulés sur 10 ans (75 000 € en cotisation totale).
Cette hausse peut alourdir les charges à court terme mais évite les appels de fonds exceptionnels traumatiques (à 15 000-30 000 € par lot en cas de gros œuvre urgent).
Le PPT devient obligatoire pour la vente d'un lot
Depuis le 1er janvier 2025, le PPT ou son projet doit obligatoirement être remis à l'acquéreur lors de la vente d'un lot. Son absence expose le vendeur à :
- Une négociation à la baisse du prix par l'acquéreur (jurisprudence en construction) ;
- Un refus de signer ou un droit de rétractation renforcé ;
- Une contestation ultérieure pour vice caché fiscal ou technique.
C'est un enjeu concret pour les vendeurs de lots en 2026 : négocier une vente sans PPT devient plus difficile.
Que peut faire une copropriété qui n'a pas voté son PPT ?
Aucune sanction directe pour l'instant sur l'absence de PPT — mais deux conséquences pratiques :
- Le syndic doit inscrire la question à l'ordre du jour de chaque AG jusqu'à adoption. Un manquement engage sa responsabilité contractuelle ;
- En cas de refus persistant des copropriétaires, la mairie ou le préfet peuvent (théoriquement) imposer la réalisation d'un audit énergétique et ordonner des travaux d'urgence.
La contrainte réelle vient donc plutôt du marché (ventes de lots) que de l'administration.
AG de rentrée 2026 : le moment de vérité
Les assemblées générales tenues à l'automne 2026 (septembre-octobre-novembre) devraient concentrer la vague de votes de PPT dans les copropriétés de 15-50 lots. Pour les copropriétaires :
- Vérifier l'ordre du jour reçu 21 jours avant l'AG ;
- Se procurer le PPPT (projet) au moins 8 jours avant l'AG ;
- Participer à l'AG — en présentiel, par visioconférence ou par pouvoir — pour ne pas subir la décision sans peser dans le vote ;
- Vérifier le chiffrage des travaux et l'impact sur les charges.
Notre conseil
- Aux syndics : ne pas repousser indéfiniment l'inscription à l'AG. La responsabilité contractuelle est engagée.
- Aux copropriétaires : le PPT est un atout patrimonial. Une copropriété avec PPT et fonds travaux structuré vaut plus qu'une copropriété sans.
- Aux acquéreurs de lots : demander systématiquement le PPT ou son projet avant l'offre. Son absence est un signal.
Sources
Photo : Daniel McCullough — Unsplash
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