Le bail verbal : louer un logement sans contrat écrit, preuve, durée, dépôt de garantie et impayés — le guide 2026

Remettre les clés contre un loyer et une poignée de main : beaucoup de locations entre particuliers se font encore sans contrat signé. Le bail verbal existe bel et bien en droit français, et pour un logement servant de résidence principale il reste soumis à la loi du 6 juillet 1989. Mais l'absence d'écrit est un risque, surtout pour le bailleur : preuve difficile, état des lieux absent, clause résolutoire inutilisable. Ce guide fait le point.

L'écrit est obligatoire, mais son absence n'annule pas la location

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État ». Il ajoute que « chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme » et que « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation » de cet article.

Concrètement, un bail conclu oralement produit des effets : les loyers sont dus, le logement doit être rendu, et le locataire bénéficie des protections de la loi. Une décision de la cour d'appel de Paris (5 novembre 2021, n° 19/17262), a ainsi jugé qu'un bail dont le contrat écrit n'était pas valablement établi devait être traité comme un bail verbal, tout en permettant à la bailleresse de demander la résiliation pour loyers impayés sur le fondement de l'article 7 a) de la loi de 1989.

Comment prouver un bail verbal ?

L'article 1715 du Code civil traite du bail fait sans écrit : tant qu'il n'a reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut pas être rapportée par témoins, quel que soit le loyer. À l'inverse, dès que le bail a commencé à être exécuté (clés remises, loyers versés), les juges admettent la preuve par tous moyens : virements réguliers, quittances, échanges de courriels ou de SMS, attestations, courrier adressé à l'adresse du logement. Selon les commentaires de l'article, la seule occupation des lieux ne suffit pas à prouver l'exécution du bail : elle se complète par exemple par des quittances (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 27 avril 1988).

Conséquence pratique : sans trace du loyer et de l'entrée dans les lieux, aucune des deux parties ne peut faire valoir ses droits. Mieux vaut payer par virement, avec une mention claire, que par espèces.

Ce que la loi de 1989 impose même sans écrit

• La durée : le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six ans pour une personne morale (article 10).
• La quittance : le bailleur doit transmettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande (article 21). Elle est aussi la meilleure preuve de l'existence du bail.
• Le dépôt de garantie : il ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal et doit être restitué dans un délai maximal d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon (article 22). Notre guide du dépôt de garantie détaille les retenues possibles.
• Le congé : le préavis est de six mois pour le bailleur, qui doit le justifier par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ou par un motif légitime et sérieux, et de trois mois pour le locataire (article 15).
• Le diagnostic technique : le dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat (article 3-3).

L'état des lieux : le piège pour le bailleur

Sans état des lieux d'entrée, il est difficile de démontrer qu'un dégât est apparu pendant la location. L'article 3-2 de la loi prévoit que la présomption de l'article 1731 du Code civil (le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état) ne profite pas à la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Un état des lieux contradictoire reste possible même quand le bail est verbal : voir notre guide sur l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Impayés : sans écrit, pas de clause résolutoire

Une clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24), mais encore faut-il qu'un contrat écrit la prévoie. Dans l'arrêt de la cour d'appel de Paris cité plus haut, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire a été rejetée faute de contrat écrit valable ; la bailleresse a dû passer par une demande de résiliation judiciaire du bail. Cette voie est plus longue : voir notre guide pour gérer les impayés de loyer. Par ailleurs, les garanties de loyers impayés exigent en général un bail écrit.

Régulariser : demander l'écrit

Chaque partie peut réclamer à tout moment un contrat conforme. Pour un bail verbal déjà en cours, la démarche consiste à :

1. proposer par écrit (de préférence en lettre recommandée) la signature d'un contrat sur le modèle officiel : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er octobre 2026, c'est le contrat type modifié par le décret du 6 juillet 2026, accompagné de la nouvelle notice d'information publiée au Journal officiel du 17 octobre ;
2. y faire figurer la date réelle d'entrée dans les lieux et le loyer effectivement payé ;
3. joindre le dossier de diagnostic technique et établir l'état des lieux.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de l'absence d'écrit pour contester les droits du locataire : régulariser protège donc surtout celui qui loue.

Sources

• Légifrance, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3, 3-2, 3-3, 7, 10, 15, 21, 22 et 24).
• Code civil, article 1715 (bail fait sans écrit), texte et commentaires.
• Le Monde du Droit, « Les loyers sont dus, qu'il s'agisse d'un bail verbal ou d'un contrat de bail écrit », commentaire de CA Paris, 5 novembre 2021, n° 19/17262.
• Photo : Ries Bosch (@ries_bosch) / Unsplash.