La cohabitation intergénérationnelle solidaire : un contrat encadré par la loi, ni bail ni sous-location — le guide 2026

Un senior qui a une chambre de trop, un jeune qui cherche un toit abordable près de son lieu d'études ou de son premier emploi : depuis 2018, la loi organise un cadre juridique spécifique pour ce type d'échange, distinct du bail classique et de la sous-location de droit commun. Ce contrat, la cohabitation intergénérationnelle solidaire, reste largement méconnu alors qu'il répond directement à deux tensions du marché du logement : l'isolement des propriétaires âgés et la difficulté d'accès au logement des moins de 30 ans.

Ce que dit la loi

Le dispositif a été créé par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 117) et figure aujourd'hui aux articles L. 631-17 à L. 631-19 du code de la construction et de l'habitation. Une charte nationale de la cohabitation intergénérationnelle, destinée à en fixer les bonnes pratiques, a par ailleurs été adoptée le 30 janvier 2020.

Le texte définit précisément les parties et l'objet du contrat : une personne de 60 ans ou plus, propriétaire ou locataire de son logement, s'engage à louer ou sous-louer une partie de ce logement à une personne de moins de 30 ans, moyennant une contrepartie financière modeste. Le contrat peut également prévoir, en plus de cette contrepartie, la réalisation par le jeune de menus services, sans lien de subordination entre les parties — la loi précise explicitement que cette collaboration ne relève pas du droit du travail, pour éviter toute requalification en contrat de travail déguisé.

Ni un bail, ni une sous-location ordinaire

C'est le point le plus mal compris du dispositif : la cohabitation intergénérationnelle solidaire n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d'habitation classiques. Elle ne suit pas non plus le régime de la sous-location de droit commun, où le locataire principal doit obtenir l'accord écrit exprès de son bailleur. Ici, la règle est inversée : lorsque le senior est lui-même locataire de son logement, il doit seulement informer préalablement son bailleur de son intention de conclure un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire — et le bailleur ne peut pas s'y opposer. C'est une différence de taille avec la sous-location classique, que nous détaillons dans notre guide sur la sous-location et l'hébergement d'un tiers.

La durée du contrat et le montant de la contrepartie financière sont librement fixés par les parties. Lorsque l'une ou l'autre décide d'y mettre fin, le préavis est d'un mois — un délai bien plus court que le préavis d'un bail d'habitation classique, cohérent avec la nature souple de l'engagement.

La fiscalité : une exonération possible, sous conditions

Lorsque la pièce mise à disposition est meublée et constitue la résidence principale du jeune cohabitant, les sommes perçues par le senior peuvent être totalement exonérées d'impôt sur le revenu, au titre de l'article 35 bis du code général des impôts, à condition que le loyer annuel par mètre carré reste raisonnable. Pour 2026, les plafonds fixés par l'administration sont de 215 €/m²/an en Île-de-France et de 159 €/m²/an dans les autres régions. Au-delà de ces seuils, ou si la pièce louée ne constitue pas la résidence principale du jeune, les loyers perçus redeviennent imposables selon le régime de droit commun de la location meublée — voir notre comparatif micro-BIC ou régime réel pour la déclaration.

Ce que la loi ne précise pas — et qu'il faut clarifier par écrit

Le texte légal fixe le cadre général mais laisse volontairement de côté plusieurs points pratiques, à régler dans le contrat lui-même :

• La répartition des charges (eau, électricité, chauffage) entre le senior et le jeune cohabitant, à défaut de règle légale supplétive précise.
• Les modalités des « menus services » éventuellement prévus en complément de la contrepartie financière : mieux vaut les lister explicitement (courses, présence le soir, aide informatique) pour éviter toute ambiguïté sur la nature de la relation.
• L'assurance habitation : il est recommandé que le jeune cohabitant soit couvert par une assurance responsabilité civile, même si le contrat n'est pas un bail au sens strict.

Plusieurs réseaux associatifs (Cohabilis, Ensemble2Générations, entre autres) proposent des modèles de contrat conformes à la charte nationale et peuvent mettre en relation seniors et jeunes cohabitants, mais rien n'oblige à passer par un intermédiaire : deux particuliers peuvent conclure ce contrat librement, à condition de respecter les conditions d'âge et l'objet fixés par la loi.

Pour qui ce dispositif a-t-il du sens ?

Pour le senior, c'est une source de revenu complémentaire modeste, une présence rassurante au quotidien, et une fiscalité allégée si les plafonds sont respectés. Pour le jeune — étudiant, apprenti, jeune actif — c'est un logement à coût réduit, souvent mieux placé que ce que permettrait son budget sur le marché locatif classique. Le dispositif ne remplace pas un bail meublé étudiant ou un bail mobilité lorsque l'occupant recherche une autonomie complète et un cadre locatif standard : voir à ce sujet notre guide sur le préavis et le congé du locataire, applicable au bail classique mais pas à la cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Sources

• Articles L. 631-17 à L. 631-19 du code de la construction et de l'habitation, Légifrance
• Article 117 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), Légifrance
• La cohabitation intergénérationnelle solidaire, ANIL
• Le cadre juridique de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, Réseau Cohabilis
• Seuils 2026 pour l'exonération d'IR de la location d'une pièce de la résidence principale (article 35 bis du CGI), LégiFiscal