Enquête ressources dans le parc social : le questionnaire arrive à la rentrée, un mois pour répondre — et le silence déclenche le surloyer maximal plus 25 €

C'est l'un des courriers les plus mal compris du logement social. Chaque automne, les organismes HLM adressent à leurs locataires l'enquête dite « SLS-OPS » : un questionnaire sur les ressources et sur la composition du foyer, accompagné d'une demande d'avis d'imposition. Beaucoup de ménages le rangent avec les prospectus. La loi, elle, y attache trois conséquences précises : un délai d'un mois, une pénalité forfaitaire, et — pour les silencieux obstinés — la perte du droit à rester dans les lieux.

Une obligation légale, pas une formalité commerciale

L'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation est explicite : l'organisme bailleur demande chaque année à chaque locataire communication de ses avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu, ainsi que les informations concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer. Objectif : mesurer l'éventuel dépassement des plafonds de ressources et déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer de solidarité — le « surloyer ».

Le locataire dispose d'un mois pour fournir ces éléments. Les campagnes s'échelonnent selon les bailleurs entre septembre et novembre, avec une date de retour fixée dans le courrier ; les résultats commandent le loyer appliqué à compter du 1^er janvier suivant. Répondre à l'enquête de cet automne, c'est donc fixer sa quittance de 2027.

Ce que déclenche exactement le silence

La mécanique de sanction est écrite dans le même article, et elle se déroule en deux temps.

Premier temps : le bailleur adresse une mise en demeure. Le locataire dispose alors d'un nouveau délai de quinze jours.

Second temps : si la mise en demeure reste infructueuse, le bailleur liquide provisoirement le supplément de loyer en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. Cette valeur est fixée par l'article R. 441-26 du même code : 14,90. Autrement dit, le ménage qui n'a rien renvoyé est traité, le temps de la régularisation, comme s'il dépassait très largement les plafonds — indépendamment de ses revenus réels.

S'y ajoute une indemnité pour frais de dossier, dont le montant maximum est fixé par arrêté à 25 €. Et c'est là que la nuance compte : lorsque le locataire finit par transmettre ses justificatifs, le supplément est régularisé définitivement et le trop-perçu lui est reversé dans les deux mois — mais les frais de dossier, eux, restent acquis au bailleur. Répondre en retard coûte donc 25 € et une avance de trésorerie ; ne pas répondre du tout coûte bien davantage.

Le surloyer : à partir de quand, et jusqu'où

Le supplément de loyer de solidarité n'est pas dû par tout le monde. Il vise les ménages dont les ressources dépassent d'au moins 20 % les plafonds réglementaires d'accès au logement social. Les ressources retenues sont les revenus fiscaux de référence de l'année N-2 de l'ensemble des personnes vivant au foyer — d'où la demande d'avis d'imposition.

Le calcul combine trois termes : la surface habitable du logement, le coefficient de dépassement du plafond de ressources et un montant de supplément de loyer de référence au mètre carré. Le résultat n'est pas illimité : la somme du loyer principal et du supplément ne peut excéder une fraction des ressources du ménage, plafonnée par la loi.

Certains logements sont par ailleurs hors du champ du dispositif — au premier rang desquels ceux situés en quartier prioritaire de la politique de la ville. C'est une exclusion de plein droit qui ne dispense pas, elle, de répondre à l'enquête : l'obligation déclarative de l'article L. 441-9 est générale, et le volet « OPS » du questionnaire alimente en outre la connaissance statistique de l'occupation du parc social.

La sanction lourde : la perte du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux — ce principe qui distingue le locataire HLM du locataire du parc privé — n'est pas inconditionnel. Il tombe dans deux hypothèses qui concernent directement l'enquête de cet automne.

Le dépassement massif et durable des plafonds : un ménage dont les ressources atteignent au moins une fois et demie les plafonds pendant deux années consécutives perd son droit au maintien dans les lieux. Le bail prend alors fin à l'issue d'un délai de dix-huit mois courant à compter du 1^er janvier qui suit ces deux années. Le bailleur doit informer le locataire dès le constat, puis le notifier à nouveau six mois avant l'échéance ; si les ressources repassent sous les plafonds avant le terme, le droit est rétabli. L'applicabilité de la règle dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Le silence répété : l'absence de réponse à l'enquête ressources pendant deux années consécutives produit le même effet, avec le même délai de dix-huit mois. Ne pas ouvrir le courrier deux automnes de suite peut donc, à terme, mettre fin au bail — non pas parce que le ménage est trop riche, mais parce qu'il n'a rien répondu.

Ce qu'il faut faire

• Repérer le courrier : il arrive entre septembre et novembre, porte la mention « enquête SLS » ou « enquête SLS-OPS », et indique une date de retour. La plupart des bailleurs proposent désormais une réponse en ligne.
• Réunir les bonnes pièces : l'avis d'imposition ou de non-imposition de chaque personne vivant au foyer, sur les revenus de l'année N-2, et la composition à jour du ménage — un départ, une naissance, une séparation changent le calcul.
• Répondre même si l'on est certain d'être sous les plafonds : l'obligation est générale, et c'est la non-réponse, pas le niveau de revenus, qui déclenche le coefficient maximal et les 25 €.
• Signaler une baisse de revenus : les ressources retenues datent de deux ans. Un ménage dont la situation s'est dégradée depuis a tout intérêt à le faire savoir à son bailleur, qui peut tenir compte d'une modification substantielle.

Cette campagne d'automne s'inscrit dans une saison chargée pour le parc social : les élections des représentants de locataires se tiennent d'ici à la fin de l'année, tandis que le congrès HLM se réunit à Bordeaux du 22 au 24 septembre sur l'avenir du modèle. Et pour les ménages qui envisagent d'en sortir, les règles de la vente HLM ont été modifiées fin août.

Sources

• Article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, Légifrance — enquête annuelle du bailleur, communication des avis d'imposition et des informations sur les occupants, délai d'un mois, mise en demeure de quinze jours, liquidation provisoire au coefficient maximal, indemnité pour frais de dossier, reversement du trop-perçu dans les deux mois
• Article R. 441-26 du code de la construction et de l'habitation, Légifrance — valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources fixée à 14,90 et renvoi à l'arrêté fixant le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier
• Arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévu à l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, Légifrance — montant maximum de 25 €
• Section 2 : Supplément de loyer de solidarité (articles L. 441-3 à L. 441-15), code de la construction et de l'habitation, Légifrance — seuil de dépassement de 20 %, éléments de calcul, plafonnement, exclusions
• La perte du droit au maintien dans les lieux dans le parc social, Fondation pour le Logement des Défavorisés — dépassement d'une fois et demie les plafonds pendant deux années consécutives, délai de dix-huit mois, information et notification à six mois, absence de réponse à l'enquête pendant deux années consécutives

Photo : immeubles d'habitation à balcons — Vanessa Zhu sur Unsplash.