Vente HLM : depuis le 29 août, un organisme peut vous vendre un logement neuf pour que vous le louiez sous le régime Jeanbrun

Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août et entré en vigueur le 29 août, tient en deux lignes de modifications réglementaires. Son effet, lui, débloque une situation qui durait depuis vingt mois : un organisme d'habitations à loyer modéré peut de nouveau vendre un logement neuf à un particulier qui compte le mettre en location.

Le texte est passé inaperçu au cœur de l'été. Il mérite pourtant d'être compris, parce qu'il touche l'un des rares circuits où un investisseur particulier achète du neuf collectif à un vendeur qui n'est pas un promoteur privé.

Ce que le décret change exactement

L'article D. 443-34 du code de la construction et de l'habitation encadre la vente, par les organismes HLM, des logements qu'ils produisent — c'est-à-dire les programmes neufs qu'ils construisent pour les céder, et non les logements occupés de leur parc locatif, qui relèvent d'un autre régime.

Ce texte autorise deux profils d'acquéreurs : celui qui achète pour occuper le logement lui-même, et celui qui achète pour le louer. Mais pour le second, le code renvoyait à un régime fiscal précis. Et ce régime était le Pinel.

Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024. Depuis, le renvoi tournait à vide : plus aucun investisseur ne pouvait remplir la condition posée par le code. Le décret du 25 août règle le problème en deux gestes :

• il ajoute, à la fin du premier alinéa du I, le renvoi aux i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts — les deux régimes jumeaux d'amortissement créés par la loi de finances pour 2026, que le gouvernement appelle « Relance logement » et la place « dispositif Jeanbrun » ;
• il supprime le second alinéa, devenu sans objet, qui portait la référence au Pinel.

Autrement dit : le tuyau existait, il était bouché depuis la fin du Pinel, il est rouvert et rebranché sur le nouveau dispositif.

Concrètement, qu'est-ce qui est en vente ?

C'est le point que les premières lectures ont le plus souvent manqué. Il ne s'agit pas du parc locatif social existant. Le décret vise les logements produits par les organismes — les opérations neuves qu'ils montent en vue de la vente, notamment l'accession sociale portée par les coopératives HLM.

La Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, qui demandait ce texte, le formule sans ambiguïté : sont concernés les logements neufs situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Un acquéreur qui espérait racheter le T3 qu'il loue depuis quinze ans dans une résidence HLM n'est pas dans ce cadre-là : la vente du parc occupé continue de relever des articles L. 443-7 et suivants, avec ses propres règles de priorité au locataire en place.

Le III de l'article D. 443-34 conserve par ailleurs son mécanisme habituel : un arrêté conjoint fixe le prix de vente maximum de ces logements, ainsi que le plafond de ressources applicable aux acquéreurs occupants. Ce plafond de ressources ne vise pas l'investisseur.

Le régime fiscal dans lequel on entre

Acheter dans ce cadre, c'est s'engager dans le statut du bailleur privé issu de la loi de finances pour 2026. Nous l'avons détaillé six mois après son ouverture ; en voici l'ossature.

Le mécanisme n'est pas une réduction d'impôt mais un amortissement : chaque année, le bailleur déduit de ses revenus fonciers une fraction du prix. L'assiette est de 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants représentant forfaitairement la valeur du terrain, non amortissable.

Le taux dépend du niveau de loyer auquel on s'engage. Dans le neuf :

• loyer intermédiaire : 3,5 % par an ;
• loyer social : 4,5 % par an ;
• loyer très social : 5,5 % par an.

La déduction est plafonnée par foyer fiscal et par an : 8 000 € en principe, 10 000 € au niveau social, 12 000 € au niveau très social. La logique est inversée par rapport aux dispositifs de défiscalisation des années 2010 : plus on loue cher, moins l'avantage est important.

Les conditions d'engagement, elles, ne bougent pas : neuf ans de location nue à titre de résidence principale, mise en location effective dans les douze mois de l'achèvement, plafonds de loyers et de ressources du locataire, et interdiction de louer à un membre de sa famille jusqu'au deuxième degré. La fenêtre d'acquisition court jusqu'au 31 décembre 2028.

Ce que cela vaut pour un acheteur

Trois remarques avant de se précipiter.

1. L'avantage vaut votre tranche marginale. Un amortissement n'est pas un crédit d'impôt : il réduit une base imposable. À 41 %, 8 000 € de déduction représentent 3 280 € d'économie ; à 11 %, 880 €. Le dispositif s'adresse à des contribuables déjà fortement imposés et disposant de revenus fonciers à absorber.

2. Le gain est en partie repris à la revente. Comme pour la location meublée depuis 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements déduits. Le décalage fiscal des neuf premières années se paie au moment de la cession. Le PSLA, qui repose sur une logique d'accession et non d'investissement, obéit à une économie complètement différente : les deux ne se comparent pas.

3. Le vendeur n'est pas un promoteur ordinaire. Acheter à un organisme HLM, c'est acheter à un opérateur dont l'équilibre d'opération et les garanties ne se lisent pas comme celles d'un promoteur privé — mais aussi, le plus souvent, dans des programmes où la part de logements occupés à titre principal est structurellement élevée. C'est un paramètre à regarder de près quand on projette la vie future de la copropriété.

Un texte technique dans un calendrier politique

Ce décret n'est qu'une pièce d'un ensemble plus large. Le projet de loi Relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, doit être examiné par l'Assemblée nationale à cette rentrée, et le budget 2027 arrivera dans la foulée. C'est de ces deux textes, et non du décret du 25 août, que dépendra la stabilité du cadre fiscal jusqu'en 2028.

Pour un investisseur, cela signifie une chose simple : la fenêtre est ouverte, mais la visibilité au-delà de l'exercice en cours reste faible. Un engagement de neuf ans se prend en connaissance de ce risque-là.

Sources

• Légifrance — JORF n° 0200 du 28 août 2026, décret n° 2026-826 du 25 août 2026 relatif aux conditions de vente de logements par les organismes d'habitations à loyer modéré
• Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM — La vente à des investisseurs : le dispositif « Relance logement »
• Légifrance — Article D. 443-34 du code de la construction et de l'habitation
• Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
• Batiactu — Les HLM peuvent désormais vendre aux particuliers qui veulent faire du « Jeanbrun »

Photo : Florian Stormacq — Unsplash — façade d'un immeuble collectif d'habitation et ses balcons