Décès du locataire, abandon de domicile : à qui le bail est-il transféré ? — le guide 2026 de l'article 14

Un locataire meurt. Ou il part du jour au lendemain sans donner congé. Dans les deux cas, quelqu'un reste dans le logement — un enfant, un parent, un compagnon — et une question se pose immédiatement : cette personne est-elle devenue locataire, ou occupe-t-elle sans droit ni titre ?

Le droit français répond par un texte unique et peu connu : l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il n'organise pas une succession au sens du droit des héritages : le bail ne tombe pas dans la succession du défunt et ne se partage pas entre ses enfants. Il désigne, dans un ordre précis, qui « continue » le contrat — et prévoit qu'à défaut de candidat qualifié, le bail est résilié de plein droit. Voici comment le mécanisme fonctionne.

Le préalable : le conjoint n'a rien à faire transférer

Avant même d'ouvrir l'article 14, il faut vérifier une chose : le survivant est-il déjà locataire ?

L'article 1751 du Code civil pose que le bail d'un local servant effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre, quel que soit leur régime matrimonial, même si le bail a été conclu avant le mariage et même si une clause du contrat dit le contraire. Cette cotitularité est automatique et d'ordre public : le conjoint qui n'a jamais signé le bail en est malgré tout titulaire.

Conséquence pratique : au décès de l'époux signataire, il n'y a aucun transfert à opérer. Le survivant était déjà locataire, il le reste. Le bailleur ne peut ni exiger un nouveau contrat, ni réclamer un nouveau dépôt de garantie, ni imposer de nouvelles conditions.

Le régime diffère pour les partenaires de PACS. L'article 1751 leur est ouvert, mais il ne joue pas de plein droit : la cotitularité suppose une demande conjointe adressée au bailleur. Un couple pacsé qui n'a jamais formulé cette demande n'est pas cotitulaire — le survivant devra passer par l'article 14. C'est une différence lourde de conséquences, et l'une des démarches les plus utiles à accomplir à froid, pendant que les deux partenaires sont là pour la faire.

Les deux situations couvertes par l'article 14

L'article 14 ne s'applique que dans deux hypothèses, et elles sont limitatives :

• l'abandon du domicile par le locataire — il quitte les lieux définitivement, sans donner congé ;
• le décès du locataire.

Un départ annoncé par un congé régulier ne relève pas de l'article 14 : le bail prend fin, et les occupants restants n'ont aucun droit à s'y maintenir. De même, une séparation de fait dans laquelle le locataire conserve la jouissance du logement n'ouvre pas le mécanisme.

Qui peut bénéficier du transfert

La liste est la même dans les deux hypothèses. Le contrat de location continue, ou est transféré, au profit :

• du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du Code civil — c'est le rappel du mécanisme vu plus haut ;
• des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ou de l'abandon ;
• du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
• des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la même date.

Deux enseignements en découlent. D'abord, la condition d'un an de vie commune ne s'applique pas à tous : elle vise les descendants, les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge, mais pas le conjoint ni le partenaire de PACS. Ensuite, la qualité d'héritier ne donne aucun droit en elle-même : un enfant qui n'habitait pas le logement au moment du décès ne reprend pas le bail, quand bien même il serait seul héritier. À l'inverse, un concubin sans aucun lien juridique avec le défunt reprend le bail s'il vivait là depuis plus d'un an.

Comment se prouve l'année de vie commune

C'est le point de friction le plus fréquent. La loi exige que le candidat « vivait avec » le locataire depuis au moins un an, ce qui suppose une cohabitation effective et continue, et non une simple domiciliation administrative. Le bailleur est en droit de demander des justificatifs, et le candidat a tout intérêt à les rassembler sans attendre :

• avis d'imposition ou de non-imposition mentionnant l'adresse ;
• attestation de l'assurance habitation couvrant l'occupant ;
• factures d'énergie, de télécommunications ou relevés bancaires à l'adresse du logement ;
• courriers d'organismes sociaux, attestation de droits, quittances de loyer mentionnant les occupants ;
• attestations de voisins ou de gardien, pour compléter un faisceau d'indices.

Une domiciliation isolée, sans trace de vie quotidienne sur place, se retourne facilement contre le demandeur. Un dossier fondé sur plusieurs sources indépendantes couvrant les douze mois est nettement plus solide.

Quand plusieurs personnes remplissent les conditions

La loi anticipe le conflit : en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. Il n'existe pas d'ordre de priorité automatique entre un ascendant et un descendant, ni entre deux enfants qui vivaient tous deux au domicile. Le juge apprécie les situations concrètes — ressources, âge, état de santé, présence d'enfants, ancienneté dans les lieux.

C'est une raison de plus, pour une famille, de s'accorder avant de saisir le tribunal : la décision judiciaire est imprévisible et le logement reste, pendant la procédure, dans une situation juridique instable.

À défaut de bénéficiaire : la résiliation de plein droit

C'est la conséquence la plus brutale du texte, et la moins connue. En l'absence de personnes remplissant les conditions de l'article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile.

« De plein droit » signifie sans jugement, sans congé, sans formalité : le bail cesse d'exister à la date de l'événement. Les héritiers ne sont pas locataires ; ils doivent restituer les lieux et supporter, dans les limites de la succession, les loyers et charges dus jusqu'à la libération effective du logement. C'est aussi eux qui organisent l'enlèvement des meubles et l'état des lieux de sortie. Le dépôt de garantie, lui, est restitué à la succession après imputation des sommes régulièrement dues.

Un héritier qui accepte une succession sans mesurer les arriérés de loyers et de charges récupérables attachés au logement peut être surpris. Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, la gestion du logement relève des règles de l'indivision, avec les blocages que l'on connaît — et les mêmes issues qu'en matière de sortie d'indivision.

Le cas particulier du logement social

Dans le parc HLM, l'article 14 se combine avec l'article 40 de la même loi, qui ajoute deux conditions. Le bénéficiaire du transfert doit :

• remplir les conditions d'attribution du logement social, notamment les plafonds de ressources ;
• occuper un logement adapté à la taille du ménage, c'est-à-dire ne pas être en situation de sous-occupation.

Ces deux conditions ne sont pas exigées des personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles.

Lorsque ces conditions sont réunies, le transfert opère par l'effet de la loi, à la date du décès : il n'est pas nécessaire d'obtenir une décision de justice pour le faire reconnaître. En revanche, un descendant qui dépasse les plafonds de ressources, ou qui resterait seul dans un grand logement familial, se verra opposer un refus — et devra quitter les lieux ou accepter une proposition de relogement adapté.

Abandon de domicile : ne pas confondre deux procédures

L'article 14 traite du sort du bail lorsqu'un occupant reste dans les lieux. Il ne dit rien de la situation inverse : le logement est vide, le locataire est introuvable, et le bailleur veut récupérer son bien. C'est l'objet d'un texte distinct, l'article 14-1, qui organise une procédure en trois temps :

• une mise en demeure par acte de commissaire de justice, enjoignant au locataire de justifier qu'il occupe effectivement le logement ;
• si le locataire n'a pas déféré un mois après la signification, le commissaire de justice peut dresser un procès-verbal de constat d'abandon, comportant l'inventaire des biens laissés sur place et l'indication de leur valeur marchande apparente ;
• le juge des contentieux de la protection constate alors la résiliation du bail et autorise la reprise des lieux.

Un bailleur qui reprendrait possession du logement sans passer par cette procédure — en changeant la serrure, en vidant l'appartement — s'exposerait à une action pour voie de fait, quelle que soit l'évidence apparente de l'abandon.

Les réflexes à retenir

Pour le couple non marié : si vous êtes pacsés, adressez au bailleur une demande conjointe de cotitularité au titre de l'article 1751. C'est une lettre, elle est gratuite, et elle change tout pour le survivant. Si vous êtes en concubinage, sachez que la protection dépend de la preuve d'un an de vie commune — conservez les justificatifs.

Pour le bénéficiaire potentiel : signalez la situation au bailleur par écrit sans tarder, en joignant les justificatifs de la vie commune. Continuez à payer le loyer : l'occupation d'un logement dont on revendique le bail suppose que le loyer soit réglé.

Pour le bailleur : ne délivrez pas de congé et ne considérez pas l'occupant comme sans droit ni titre avant d'avoir instruit la demande. Si aucun candidat ne remplit les conditions, la résiliation est acquise de plein droit, mais la libération des lieux se règle avec les héritiers — et, en cas de refus, devant le juge. Rappelons enfin que le transfert du bail est un mécanisme distinct des droits de préemption du locataire en cas de vente : la vente du logement n'ouvre aucun droit au transfert, et le transfert n'ouvre aucun droit d'acquisition.

En cas de doute sur une situation concrète, l'ADIL du département renseigne gratuitement locataires et bailleurs.

Sources

• Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance — continuation et transfert du contrat de location en cas d'abandon de domicile et de décès du locataire, liste des bénéficiaires, condition d'un an, arbitrage du juge, résiliation de plein droit à défaut
• Article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance — procédure de constat d'abandon du logement, mise en demeure par commissaire de justice, délai d'un mois, procès-verbal et inventaire, décision du juge
• Article 1751 du Code civil, Légifrance — cotitularité du bail d'habitation entre époux, extension aux partenaires de PACS sur demande conjointe
• Gestion locative : les apports de la jurisprudence en matière de transfert de bail, Union sociale pour l'habitat — application combinée des articles 14 et 40 dans le parc social, conditions d'attribution et d'adaptation du logement

Photo : remise de clés devant l'entrée d'un logement — Jakub Żerdzicki sur Unsplash.